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たとえば今月の特集は新しい相続に関する事です。

全宅連・全宅保証が発行する会報誌

「リアルパートナー」は隔月10日(年6回)発行の不動産総合情報誌です。

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法令改正などの時事情報をはじめ、トラブル事例や税務に関する連載等も掲載。

全宅保証の紙上研修もご覧いただけます。

「実家じまい」という言葉をご存知ですか？

実家じまいとは、実家の両親が亡くなり住む人がいなくなった時や、

高齢になって子供の近くに住んだり、病院や施設に入る場合に、

実家を整理して売却・処分することです。

人口減少や少子高齢化で空き家が増加している中、

実家じまいされる方が増えています。

亡くなった後にお子さんが持ち家に住むのであれば良いのですが、

家を継ぐ人がいない場合は、実家じまいが必要になります。

自分が高齢になったときの事だけではなく、親が高齢の場合も

実家じまいの手順や方法を確認しておくべきです。

実家じまいを決断された理由は？

最も多い理由は「住む人がいなくなった」で約6割で、

空き家になることを避けて実家を整理される方が多いようです。

空き家になったとしても固定資産税等の税金や

ケースによってはライフライン等、維持し続ける限り費用がかかります。

また、管理されていない空き家は倒壊リスクも高まり、

周囲に危害を加えると損害賠償など大きな事態にも

繋がる可能性がある為、「実家じまい」を決断されるそうです。

具体的な準備や、処分方法など分からず、

なかんか決断できない方も多いと思います。

お悩みになられている方は、是非一度、弊社にご相談ください。

相続した土地について、「遠くに住んでいて利用する予定がない」、「周りの土地に迷惑がかかるから管理が必要だけど、負担が大きい」

といった理由により、土地を手放したいというニーズが高まっています。

このような土地が管理できないまま放置されることで、将来、「所有者不明土地」が発生することを予防するため、相続又は遺贈（遺言によって特定の相続人に財産の一部又は全部を譲ること）によって土地の所有権を取得した相続人が、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする「相続土地国庫帰属制度」が創設されました。

相続土地国庫帰属制度は、令和５年４月２７日からスタートします。

制度が利用できる土地は、国の審査に合格した土地です。

国の審査基準では、具体的には、次のような土地が引取対象外とされています。

〇門前払いされる土地

建物がある土地

担保権（例：抵当権）や賃借権等がある土地

地元住民等が利用する土地（通路、墓地、境内地、水路等）

土壌汚染地

境界不明地等の権利関係が曖昧な土地

〇事案ごとに判断される土地

崖地

残置物（例：放置自動車、樹木等）がある土地

埋設物（例：文化財、廃棄物等）がある土地

公道までの通路がない土地等

その他（災害・獣害危険区域、賦課金が必要な土地改良区等）

制度の利用にあたっては、審査手数料のほか、１０年分の管理費用を負担金という形で納める必要があります。

具体的には、原則20万円としつつ、①宅地、②農地、③山林については、面積に応じて負担金が変動することになっています。

例えば・・・

住宅地の宅地の場合…200㎡で793,000円

優良農地等の場合…200㎡で450,000円

山林の場合…200㎡で221,800円

申請にあたっては、所定の申請書に加え、次の書類が必要になります。

・印鑑証明書

・公図等の土地の位置及び範囲を明らかにする図面

・現地写真

・お隣との境界がわかる写真

・名義変更に関する承諾書

【相続登記未了の場合のみ】相続資格の証明書

【親権者や後見人等の法定代理人の場合のみ】戸籍その他の資格証明書

【法人の場合のみ】商業登記謄本

審査が完了し、要件充足が認められた場合、国への名義変更が許可されます。

これを『承認』といい、申請者に書面で通知されることになっています。

この通知書には、先ほど説明した負担金の額も記載されています。

そして、負担金を納めたところで、正式に土地が国に移ることになります。

以上のように、国に引き取ってもらうには、なかなかハードルが高そうです。

現在所有している土地を売却したい方は、売却時に必要な税金についてご存じでしょうか。

ここでは、土地売却時に必要な税金について、種類や特例、注意点に分けて解説していきます。

土地の売却を検討中の方だけでなく、現在所有している方も必見です。

■土地売却で使える税金控除と特例の種類

土地を売却した時にかかる税金は、所得税・住民税・印紙税の3種類の税金がかかります。

なお、土地は消費されるものに該当しないため、土地を売却しても消費税はかかりません。

とはいえ売却後はさまざまな税金がかかることになりますが、控除できる特例がいくつも用意されていて、

上手く活用すれば売却益にかかる税金を抑えられますし、

税金がゼロになるケースも珍しくないため、使える税金控除がないか必ず事前に確認しましょう。

土地売却にかかわる税金控除や特例は以下の通りです。

●居住用財産の3,000万円特別控除

●相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除

●10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例（税率が安くなる）

■土地売却の際の税金控除の注意点

土地売却時の税金控除にはさまざまな特例があり、

うまく活用することで大幅に税金を抑えることができるため、

要件を満たす場合には忘れずに制度を活用するようにしましょう。

ただし、以下2点について注意しておくことが必要です。

1つ目に、特別控除によって課税額をゼロにするためには確定申告をする必要があります。

2つ目に、各種税金控除の特例を紹介しましたが、特例ごとに併用できるもの、

併用できないものがあります。

■最後に

土地売却を検討している方は、譲渡所得に対する所得税や売却の翌年に支払いが必要な住民税、

契約書締結時に必要な印紙税、居住用財産の控除、相続空家の控除について覚えておくとよいでしょう。

これら以外にも売却した年や区画整理に関する売却は、特例を受けられる場合があります。

注意点として、利用できるための条件や併用不可なものがあるため、特例の内容を理解して

売却活動を進めると上手に節税対策ができるでしょう。

空き家の放置にはデメリットしかありません。

では相続した空き家をきちんと維持管理せず、放置してしまったらどうなるでしょうか。

空き家を放置しておくと、

- 不審者の侵入のおそれ

- 放火による火災のおそれ

- ゴミ等の放置や不法投棄のおそれ

- 建物が劣化し、通行人などにケガをさせるおそれ

などのリスクがあります。近所に迷惑がかかるばかりか、自分の空き家が原因で他人に損害を与えれば、賠償問題に発展する可能性もあります。

所有している間に次の相続が発生しないとも限りません。つまり、親から相続した物件の所有者である子が亡くなり、孫などに所有者が移るということです。すると孫に負担を押しつけることになります。

最初の相続で共同名義にしていた場合はもっと大変で、二次相続が発生した時に所有者の数が増えてしまうことになります。それが原因でトラブルになる可能性が高くなります。

放っておけば行政から指導されるおそれもあります。

全国に放置される空き家が増えたことを背景に、2015年、国は「空家等対策特別措置法」を施行しました。

自治体が空き家の管理状況を調査し、次のような状態の空き家（特定空き家）に対しては、管理や修繕の指導が出されるというものです。

【特定空き家の定義】（次のいずれかに該当するもの）

・倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

・著しく衛生上有害となるおそれのある状態

・適切な管理が行なわれないことにより著しく景観を損なっている状態

・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

特定空き家に指定され、自治体から指導されたにもかかわらず従わないと、「勧告」となります。すると、固定資産税が大きく跳ね上がることになります。通常、住宅が建っている土地では、更地と比較して、固定資産税が6分の1（住宅200平方メートル以下の場合。200平方メートル超は3分の1）になるという軽減措置が適用されます。この措置が解除されてしまい 更地と同じになる ということです。

それでも放置しておくと、自治体から「命令」が出され、命令に従わないと50万円の過料が科せられることになります。

さらに命令にも従わず、空き家の状態が危険だと判断されると、行政の判断で「行政代執行」といって、はみ出しているゴミが処理されたり家屋が解体されたりします。

これを「行政が勝手に処理してくれるんだったらありがたい」などとのんきに考えるのは大間違いで、当然ながら行政代執行にかかった費用は所有者に請求されることになります。

空き家を長期間放置しておくことは、所有者にとってメリットがないどころか、さまざまなリスクにつながります。

不動産を相続した場合はこうしたリスクがあることを想定しておかなければなりません。

私どもは、お客様に「無理のない住まい購入」をしていただけるよう、努力しております。

では「無理のない購入」とはどういうことか？

それは・・・

「住宅以外に人生で必要になってくる資金を考え、それがしっかり準備できるような購入をすること」

と思うのです。

例えば、次のようなＡさんご一家がいらっしゃったとします。

ご主人　33歳　サラリーマン

奥様　　31歳　専業主婦

お子様　 4歳　幼稚園

お子様　 1歳

収入：　ご主人の年収　450万円

貯蓄：　200万円

毎月の支出は、

生活費　　　　　　　　12　万円

学費　　　　　　　　 　  2　万円

お小遣い　　　　　　   3　万円

生命保険（ご主人）　 2.5万円

生命保険（奥様）　　  1　万円

レジャー費　　　　　   1.5万円

－－－－－－－－－－－－－－－

合計　　　　　　　　　22 万円

そうしますと、単純計算では200万円の頭金を入れて、

毎月15.5万円のローンが組めることになりますが、これでは足りません。

（年収450万円÷12ヶ月－22万円＝15.5万円）

なぜなら今後の人生で、

・お子様の高等教育＝学費の増加

・お子様の結婚

・長期療養資金

・老後の生活資金

・相続対策資金

・死後の整理資金（葬儀費など）

・遺族の生活資金

などが、必要になってくるからです。

ですので、「何年にどのようなことが起きて、

その時に必要になる費用はいくら」ということを見越しておき、

それを貯蓄しておけるよう、毎月の計画を

立てておかなくてはならないからです。

ここまでをしっかり計算した上で物件のご提案を

差し上げるのが、私どもは「無理のない購入のお手伝い」と

考えています。

「無理のない住まい購入」をすることは、

その後の生活を楽しく過ごしていただくために、

必要不可欠なことと思います。

お住まい探しに関してのご要望やご不明点、ご相談は、

いつでもお気軽にお知らせください。

先日、テレビ番組「大家族石田さんチ」が放送されました。

番組の中で、末っ子の隼司くんがマイホーム購入を検討している場面があり、お父さんや長男が渋い顔をしていましたが、20代で住宅ローンを組んで家を買うことは悪いことではないと思います。繰上げ返済も計画して実行していければ、将来的にも有利な面があると思います。

しかし、家のことを延期する話をしている時の表情を見ていて心配になりました。何かローン審査に通らないような原因があるのかもしれません。

おそらく、フルローンで購入するつもりだったが、転職して間もないので銀行のローンが通らないので、頭金をいくらか用意して。と、不動産屋から言われて両家の親からそれぞれ、100万円ずつ出してもらって・・と。

それでも、どこの銀行の審査にも通らず諦めたのでしょうね。

「学校や公園に近いから」というのを理由にしていましたが、それは子供が小さい時だけのことだし、それならなおさら賃貸の方がいいと思います。

仮に貯金が２００万あって、ぎりぎり頭金を払える状態だったとしても、貯金を全額使ってしまっては、将来損する、という資産の計算ができないのだと思います。

周辺の不動産の資産価値下落率と、金利を含めたトータルの支出、将来の収入や転職の可能性などを考慮に入れて、念入りに計算シミュレーションして、「大丈夫」という思考ができるまでは買わない方が良いのではないかと思いました。

結果、思いとどまっていたので、非常に賢明な判断だと思い安心しました。

私どもは日々多くのお住まいをお探しのお客様と接しているのですが、

その中で、「毎月家賃を払っているのがもったいない」というお気持ちになる方は、多いようです。

また、「今の家賃と同じくらいの返済で、どの位の家が買えるの？」

といったご質問も、多くいただきます。

そこで本日は、賃貸と購入はどちらが得か？について、少しまとめてみました。

「今の家賃を３５年間払い続けた」とした場合、購入できる価格は、次のようになります。

【Ａ】家賃が８万円なら・・・

２９００万円のローン支払いと、ほぼ同じです。

金利０．８%で３５年ローンの場合、毎月７９,１８７円の返済になります。

【Ｂ】家賃が６万５千円なら・・・

２３００万円のローン支払いと、ほぼ同じです。

金利０．８%で３５年ローンの場合、

毎月 ６２,８０４円の返済になります。

【Ｃ】家賃が５万円なら・・・

１８００万円のローン支払いと、ほぼ同じです。

金利０．８%で３５年ローンの場合、

毎月 ４９,１５０円の返済になります。

※金利は優遇金利での計算。審査が必要です。

これは全額ローンの場合ですので、自己資金（頭金）があれば、

それを足した金額の物件が、ご購入できることになります。

そして、月々にかかる費用が同じだったとしても、

購入の場合は家と土地（戸建の場合）が残ります。

また、まとまった資金が必要になったら売却して、

その後は賃貸で生活する、という選択肢もできます。

もちろん、「自由に引っ越せる」、「固定資産税がかからない」など、

賃貸の方が良い部分もあり、どういう点を重視するかによってどちらがベストかは

変わってきますので、「今後の生活で、何を大切にしたいか」を整理すると良いでしょう。

なかなか判断がつかない場合は、どうぞご遠慮なく、私どもにご相談ください。

また、「毎月いくらの返済で、金利何％、何年のローンだと、

いくらの物件をご購入いただけるか」を一覧にした資料もございますので、

ご希望ございましたらお気軽にお申し付けください。

お住まい探しにお役に立てましたら、誠にうれしく思います。

お家、土地探しの際は、お気軽にお問合せ下さい。

台風などによる相次ぐ大規模な浸水被害を防ぐため、今「グリーンインフラ」が注目されています。

「グリーンインフラ」とは、堤防やダムなどの人工の構造物だけに頼るのではなく、自然環境が持つ力を防災や減災に活用しようという考え方です。

例えば京都市では、洪水対策として雨水をためたり、浸透させたりする機能を持った植樹帯を整備。また、福島県の沿岸部でも震災の教訓から、津波から命を守る海岸防災林を植樹するなど、各地で「グリーンインフラ」の取り組みが進んでいます。

特に福島・郡山市が検討しているのが、治水の面。“治水”とは、大雨の際に上流から大量に流れてくる水をダムなどで一時的にためこみ、下流に流れる量を調整し、洪水を防ぐというものです。

そこで、水をためられる田んぼの機能を治水対策に応用することを目指しています。

田んぼから排水路へ水を放流する際に、水の量を抑えることができる調整板を使用します。この板を設置すると、豪雨が起こった時に放流する水の量を抑えることができるので、田んぼに貯水することができます。

大雨が降った時に、まともに排水をすれば、下流域で浸水被害を引き起こしてしまうということで、調整板を使って、降った雨を一時的に貯留して、時間差をつけて排水し、下流域の浸水被害を軽減する狙いで設置したものです。

田んぼの水を下流などに流す出口部分に、水の量をコントロールできる調整板を取り付けることで、一時的に雨水を貯留。ゆっくりと流すことで、水路や河川の急激な水位上昇を防ぎます。

堤防の整備、あるいは遊水地の用地確保など、時間がかかる点を補うという意味で、田んぼダムは期待できるという考え方になっています。

この「田んぼダム」。郡山市によると、台風などの際に水をためる期間は、長くても1日程度ということで、稲の成長や収穫に影響はないということです。

田んぼに降った雨は、水として田んぼに貯留され、川に流すことを少し遅らせることによって、下流への影響を少なくすることができます。例えば、福島県全ての田んぼを「田んぼダム」にすると約2億トンを貯められるそうです。単純計算で、東京ドーム151杯分。部分的な取り組みしかできないので、大きな河川にはあまり効果はありませんが、小さな川ではちょっとした雨では冠水させない効果があるそうです。

「家を買う」ということは、一般的にはそう頻繁に機会があることではございませんので、

物件選びに際し、「何からすれば良いのだろう？」ということも、あるかと思います。

そこで、物件選びをされる時におこなっていただいた方が良い内容を、

私なりにお伝えしたいと思いました。

ご参考になれば幸いです。

【物件選びのポイント】

（１）総予算の目処を立てる

お住まい購入の資金は一般的に、

「自己資金（貯金など）」「親族などからの援助」「銀行などからの借入れ」

の３つがあると思います。

この中で「銀行などからの借入れ」は、最も金額が大きくなることが多いのですが、

これは年収や年齢、勤続年数、家族構成などで、借入れできる額がかなり変わってまいります。

ですのでまずこれを把握し、それに他の２つを足すことで、購入に使える「総予算」がわかります。

この目処を立てないままいきなり物件を探し始めると、「これがいいな！」と思ったものが見つかっても

資金が足りず、結局振り出しに戻る、といったことが起きてしまいます。

そのため、まず総予算の目処を立てるのはとても大事なのです。

当店にご相談いただければ、金融機関への事前審査依頼を

代行させていただいて借入可能額を確認するとともに、資金計画を作成してご提案いたします。

お気軽にご用命ください。

（２）親族などの意見を聞いておく

家という大きなお買物になると、それに関係してくる人も数が増えてきます。

そのため、自分だけの意思ではなかなか決定ができないということがあります。

配偶者はもとより、親御様、お子様、ご親戚などの意見をあらかじめ確認しておき、

それを考慮したお住まい探しをすれば、後になって話がひっくり返ってしまう、

ということを避けることができます。

私が以前担当させていただいたお客様で、気に入った家が見つかり買う寸前だったのに、

ご親戚に風水をすごく気になさる方がいらっしゃって、その方のご意見で泣く泣くあきらめた・・・

というケースもありました。

そのようなことにならないためにも、ご親族など関係してくる方のご意見を、

しっかり聞いておいていただくのが良いと思います。

この他にもお伝えしたい内容があるのですが、

長くなりましたのでまた記載したいと思います。

お住まい購入に関し、ご不明点やご要望、お考えやお悩みなどをぜひお聴かせください！

不動産売却時の満足感の違いは、何に起因するのでしょうか。「いい人に買ってもらえるか」とか、「早めに売れた」などはあるかもしれませんが、価格が占める割合が大きいと思います。思ったより高く売れれば、それだけで満足感はぐんと高まると思います。

当初から状況をよくわかった上で現実に即した売却価格を設定していれば、売却後、不当に低い金額で売ってしまったと感じることはないはずです。しかし、破格に高い売却価格を夢見てしまった場合は、それより低い価格で売ってしまった場合に後悔することになります。現実的な売却価格を見ておくことが、満足感を高めることにつながるわけです。

では、「現実的な売却価格」はどうつかめばいいのでしょうか。

売りたい物件の周辺地域にある類似物件が過去にどれくらいの価格で売れたか、そして、現在どのような物件がどれくらいの価格で売りに出されているか。過去と現在の価格という2つの観点から見て行くと、売りたい物件の相場がだいたい見えてきます。

希望の売却価格にできるだけ近い金額で売るためには、成約までの期間を短めに想定しておくことも重要です。

一般的には売りに出してから1か月以内、遅くとも3か月以内で売れるように考えておくべきです。そうでないと売れ残りのイメージがついてしまい、値下げしなくてはならなくなります。成約までに1年以上かかった人は何度も値下げしているはずなので、満足感は下がるはずです。

「高めに価格設定しておいて、売れなければ値下げすればいい」という考えは裏目に出やすいということです。「売却価格の設定を高めにしすぎない」「売りに出してから3か月以内での成約を目指す」という2点を念頭に置き、納得できる売却を目指したいと思います。

私どもは日々多くのお住まいを探していらっしゃるお客様と接しておりますが、その中でお住まいの購入に関し、多くのお客様が「勘違い」をしていらっしゃることがございます。

【勘違い１】不動産店が売り出している物件は、その会社の所有物ではありません！
売り出されている多くの物件は、売買を「仲介」しているものです。
不動産店は売主様からの依頼を受け、購入をご希望になる方との仲立ちをしているのです。

【勘違い２】Ａ店の広告物件は、Ａ店でしか買えない訳ではありません！
不動産店は物件の情報を共有していますので、Ａ店で広告している物件をＢ店でも購入することができるのです。

【勘違い３】Ａ社の広告物件をＢ社から買っても、損はしません！
不動産店は売買の仲介をした仲介手数料が収入になるのですが、その手数料は物件の金額に対して一定なのです。

【勘違い４】不動産店のスタッフは、物件を売るセールスマンではありません！
私たちは物件を在庫として持っていませんので、その物件を売らなくてはならない訳ではありません。
購入をご希望になる方が最適な物件をご購入するためのアドバイザーであります。

【勘違い５】不動産は、自分だけで探して選び、購入するのがベストではありません！
お住まいは自分だけで選ぶよりも不動産店に依頼をした方が、より良い物件にめぐり合えます。
・広告に載らず、不動産店だけが情報を持っている物件が多数あります。
・見落としがちな物件の「悪い点」も、きちんとアドバイスします。
・その物件が妥当な金額なのかどうか、もっと自分に合った物件がある、などのアドバイスをもらえます。
・日々の生活や収入状況を考慮した支払いプランをアドバイスしてもらえます。

私どもは、お住まい探しのパートナーとして、お役に立てるよう努力してまいります。

当店を通じ、良い物件にめぐり合っていただけましたら幸いです。