神奈川県の不動産会社が4月から始めたサイト「成仏不動産」が話題です。いわゆる「事故物件」だけを扱うサイトです。

物件の半数は自然死による事故物件で、相場の1～2割引き。自殺や殺人だともっと安くなります。

事故物件は買い手が付きにくく販売が難しいのが一般的です。不動産業者が買取る場合にも相場で買い取れないといった理由もあり、事故物件を専門に扱う不動産会社はありませんでした。しかし、「事故と名の付く不動産を堂々と販売できるものがあってもいいのではないか」という考えから、成仏不動産を始めたそうです。

サイトには、賃貸物件・売買物件が掲載されていますが、このうち約半数が自然死による事故物件だそうです。

掲載されている物件を見ると、品川区のワンルーム賃貸は、りんかい線大井町駅から徒歩6分の立地で家賃8.6万円。渋谷区のワンルームマンションは、渋谷駅から徒歩9分の立地で2100万円。事故物件とはいえ、ものすごく安い訳ではありません。

担当者によると、賃貸であればすぐ埋まることが多いといいます。しかし購入となるとやはり難しいため、自然死の事故物件の場合は相場の1～2割引きで売っているそうです。自殺や殺人だと割引き率はより高くなります。

購入や賃貸を希望する人には事故の詳細を説明していますが、サイトには書いていません。公にしたくないオーナーに配慮しているのはもちろんですが、事故内容から物件を特定しようとする人を防ぐためです。

世の中全体を見たら、事故物件に住みたくない人が大半だと思います。ただ、死にまつわる仕事、例えば病院関係や遺品整理、葬儀関係の仕事の方などは、事故物件でも気にしない方が多いようです。

成仏不動産の、現在のサービス提供範囲は一都三県のみですが、ゆくゆくは全国展開する予定だそうで、今後の動きが気になります。

民法が、約120年ぶりに改正されます。

改正項目の中で、賃貸物件の「入居者の連帯保証人」についてですが、

入居者の滞納分家賃や原状回復費用などを連帯保証人に請求する場合もありますが、

賃貸人は、連帯保証人にはどの程度請求することが可能なのでしょうか。

賃貸借契約における連帯保証人はどのような責任を負っているのでしょうか。

入居者が家賃を滞納したり、原状回復費用を払えなかったりする場合に、連帯保証人には入居者の代わりにその費用を支払う義務が生じます。

法律上、入居者と連帯保証人は同様の支払義務を負っているものの、実務的にはまずは入居者に請求し、入居者が支払えなかった場合に連帯保証人に支払いを求めることが多いです。

こうした入居者による家賃の不払いなどがある場合、連帯保証人は原則として賃貸人の請求に対して異論を述べることができません。

2020年4月に施行するこの改正民法では、連帯保証人に関しても大きな変更が予定されています。

その1つ目が、連帯保証人への情報提供義務が新設されたことです。

民法改正後に結ぶ連帯保証契約では「連帯保証人から問い合わせがあった際には、賃貸人は家賃滞納の状況や残額などについて、きちんと情報を提供しなくてはなりません」

従来は連帯保証人が問い合わせても個人情報を理由に情報提供を断られるケースもありました。

2つ目の大きな変更点は、保証の極度額（保証の責任がある限度の額）を定める必要性があるということです。

「民法の改正後は、賃貸借契約の連帯保証に制限がかかります。つまり、賃貸人と連帯保証人との間で『極度額』の定めをしなくては、連帯保証の効力が生じません」

極度額ですが、訴訟になっていないもので、連帯保証人が支払った賃貸人側の損害額の中間値は家賃の6カ月分前後。また、訴訟になっているものでは家賃の13カ月強だったといいます。これらを考えれば、少なくとも中間値を上回るだけの極度額を定める必要があると考えられます。

賃貸人としては、まずは家賃額、原状回復費、損害賠償額などをすべて考慮に入れたうえで、常識に照らし合わせた極度額の定めが必要となってきます。

なお、今回の極度額の定めは家賃保証会社には適用されません。現在、家賃保証会社使用必須の契約は多くなっています。今後さらに人間関係が希薄化するかもしれませんし、極度額の定めがあることによって個人がその保証に応じにくくなるということも考えられますから、今にも増して家賃保証会社を使う割合は高まる可能性があります。

昨年７月６日まで続いた西日本に降り続いた大雨の影響について忘れないためにも

西日本、特に愛媛、広島、岡山における大雨による土砂災害の影響がひどかったです。

愛媛では、西予、宇和島、大洲などの南予地域が特に・・・・・。

では松山はと言いますと、

当店があります　高浜地区、北斉院地区、中島地区で山崩れがありまして、

中島地区では土砂崩れにより人が亡くなりましたし、

高浜地区では避難されていた高齢者の方が心労でお亡くなりになりました。

地元高浜にこれほどの被害があったのは初めての出来事でした。

高浜観光港へのトンネルの出入り口付近

住宅を考える上でも　やはり注意するべき点です。

住宅（不動産の売買）の重要事項説明の中にも

気になる方は

以下のリンクでご確認くださいませ。

• 市町別の指定箇所・基礎調査結果（指定予定箇所）
• 現在の指定状況
  • 指定箇所を更新しました（宇和島市：平成30年6月5日指定）
  • 公表箇所を更新しました（宇和島市：平成30年5月8日公表）
  • 公表箇所を更新しました（愛南町：平成30年4月18日公表）
  • 指定箇所を更新しました（伊方町：平成30年3月20日指定）
  • 公表箇所を更新しました（大洲市：平成30年3月16日公表）
  • 指定箇所を更新しました（西条市：平成30年3月16日指定）
  • 指定箇所を更新しました（宇和島市：平成30年3月13日指定）
  • 公表箇所を更新しました（宇和島市：平成30年3月5日公表）
  • 指定箇所を更新しました（今治市、内子町：平成30年2月9日指定）
  • 指定箇所を更新しました（宇和島市：平成30年1月26日指定）
  • 公表箇所を更新しました（四国中央市：平成30年1月24日公表）
  • 指定箇所を更新しました（新居浜市、松野町：平成30年1月9日指定）
  • 公表箇所を更新しました（四国中央市：平成29年12月25日公表）
  • 公表箇所を更新しました（伊方町：平成29年12月11日公表）
  • 公表箇所を更新しました（宇和島市：平成29年11月1日公表）
  • 公表箇所を更新しました（宇和島市：平成29年10月31日公表）
  • 指定箇所を更新しました（大洲市：平成29年9月12日指定）
  • 公表箇所を更新しました（伊方町：平成29年8月31日公表）
  • 公表箇所を更新しました（宇和島市：平成29年7月20日公表）
  • 指定箇所を更新しました（今治市、松山市、東温市、宇和島市：平成29年6月30日指定）
  • 指定箇所を更新しました（伊予市：平成29年4月25日指定）

土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域を地図上で確認する。（えひめ土砂災害情報マップへのリンク）（外部サイトへリンク）

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高山町　新築戸建　3区画分譲戸建

1号棟　2130万円　→　1980万円

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3号棟　1980万円　→　1880万円

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詳しくは下記URLよりご確認下さい♪（内装の写真も掲載しています！）

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「子どもも独立したので、駅近くの便利な中古マンションに買い替えたい」

「子どもが大きくなったので少し広めの家に移りたい」

そんな買い替えで心配なのがお金の問題です。今の家を売ったお金を、無駄なく新しい物件に回すにはどうすればいいか。リフォーム費用はどう捻出するか。理想は、売りと買いを同時に進行させながら、同時決着させることです。

買いたい物件が見つかってから買い替えを進める人が多いのですが、その場合には、契約を結ぶ前に必ず今の住まいがいくらで売れるのか相場を確認してください。査定は無料のことが多いので数社に見てもらい、いくらで売れるのかを把握しておくのが良いと思います。

売出す際には、物件の価値を高く見積もりすぎていると、なかなか買い手が見つからないおそれがあります。予定通りに売却できなければ、新しい物件を買うための資金がショートすることにもなりかねないです。

住宅ローンも重要なポイントです。すでに返済が終わっているのなら問題はないのですが、残っている場合には、売却代金で一括返済できるのかどうかを確認しておきましょう。

中には元の家を売却せず、住宅ローンを残したまま賃貸に回して家賃収入を得ようと考える人もいるようですが、それはやめたほうがいいです。

自己居住用として住宅ローンを組んでいるのですから、それを賃貸運用に回すのは契約違反になります。万一発覚した場合には即刻優遇金利が適用されなくなり、店頭表示金利になってしまうこともあります。二重ローンになっても賃料収入が入るから大丈夫と思うかもしれませんが、返済額は重くなります、空室や滞納が発生するとたいへんなことになります。ローン返済が滞ると、最悪、一括返済を迫られることもあり得ます。

そんな事態に陥らないように、ローンはできる限り売却代金で一括返済するべきです。

売りと買いをうまく同時進行させ、ローンを残さないように、そして出来る限り希望に近い物件の買い替えをお手伝いしてくれる不動産業者を選ぶのも大切です。

親が住んでいた戸建などの不動産を相続した子が、その家を売るというご相談をよくお受けします。

そのときに掛かる税金をご存知ですか？

個人が、土地や建物を売却し、利益（譲渡益）が生じた場合には、その利益に対して、所得税と住民税がかかります。

この課税対象となる利益のことを、税法上「譲渡所得金額」と呼んでいます。

課税対象となる「譲渡所得金額」は、下記の計算方法により算出されます。

課税譲渡所得金額　＝　譲渡価額（売却した金額）ー　取得費　－　譲渡費用　－特別控除

課税となるのは、売却によって生じる「利益」分ですから、

土地や建物の購入価額（減価償却後）や不動産取得税、売却するために要した費用などを差し引いた金額が対象となります。

「土地建物を売った場合の税金」は、まずこの「譲渡所得金額」を計算することから始めます。

そして売却した土地建物の所有期間の区分（5年超か5年以下か）に応じた税額計算の方法によって、実際に収める税額を計算することになります。

・・・税金はとてもややこしいです。

これを踏まえて、今回お伝えしたかったのは、譲渡所得金額の計算にでてくる「特別控除」です。

特別控除にも色々と種類や条件があるのですが、そのなかでも知っておいて頂きたいのは特例があります。

それは、「親（被相続人）の家を相続した子（相続人）がその住宅や敷地を売り、一定の要件に当てはまれば、譲渡所得から最高3000万円を差し引くことができる。」

という特例です。

（一定の要件については、かなり長くなってしまいますので割愛させて頂きます。。。）

この特例、「期間限定」なんです！

まず、「2016年4月1日から2019年12月31日」までの売却が対象であること。

そして、「相続開始から3年目の年の12月31日」までに売ること。

親から家を相続したけども、様々の事情で放置されることが多々あります・・・。

しかし、それはもったいないです！

要件に当てはまっていても、相続から3年以上経ってしまうとこの特例は受けれなくなってしまいます。

もし、相続されたお家の売却をお考えでしたら是非ご相談ください。

あなたのお家も最高3000万円の特別控除を受けられるかもしれません！

通常、住宅ローンを借りるとき、団体信用生命保険（以下、団信）に加入することになっています。ほとんどの金融機関では加入を義務付けていますが、加入にかかる保険料は銀行が支払うので、契約者の負担はありません。

団信は、返済途中に契約者が死亡、または高度障害になり、その後のローン返済が困難になった場合に、団信から支払われる保険金で残りのローンが相殺されるというものです。これは銀行側が万一の時に貸し倒れにならないため、ということもありますが、遺された家族にとっては、家を失うことがなく生活の安定、安心につながる保険であると言えるでしょう。

「住宅ローンを借りるなら、団信に加入する」というのは常識です。しかし、最近の団信には、3大疾病特約をはじめ、さまざまな疾病特約をつけたものが多く、特約をつけるべきなのか悩むケースが増えてきています。いかにも「○大疾病特約付き住宅ローン」と聞くと、おトクに感じてしまうかもしれません。

あれも不安、これも不安、ガンになったら働けないかも、今の仕事を続けられないかも、収入が減るかも、と不安を募らせ、「たくさんの疾病特約が付いた住宅ローンなら安心」と思い、団信だけでいい人でも疾病特約付き団信のある住宅ローンに申し込むケースが多くあるようです。

本来、団信は住宅ローンと紐づいていますから、セットで考える必要がありますが、団信だけであればどの金融機関で住宅ローンを借りても、万一のときに住宅ローンがなくなるという保障自体は同じです。しかし、疾病特約付き団信にするかどうかは、現在加入している生命保険、医療保険との兼ね合いで考えるべきです。

保障対象となる疾病によって、住宅ローンが相殺される条件が異なります。保険会社で加入する生命保険や医療保険と異なり、特約で該当する病気のみ、ということです。該当すれば住宅ローンの支払いはなくなりますが、入院や手術の際の保険金は支払われません（一時金が支払われるタイプもある）。

また、多くの場合、疾病特約付き団信の場合は、住宅ローン金利に0.25～0.40％程度が上乗せされ、これは契約者負担となるのです。本当に特約疾病付き団信に加入すべきかどうか、現在加入している保険契約内容を確認して申し込むとよいのではないでしょうか。

住宅を建築する際　・電気・ガス・水道以外にも　土地の調査が必要になります。

【狭あい道路】

このような狭い（4ｍ未満の道路に面した）土地では

現況の道路の中心線から　２ｍのラインまで後退しなければいけません。

狭あい道路中心後退の中心後退の図面

現況はこのように狭い道でした

解体工事にも　重機や運搬用のトラックの大きさが制限され　解体費用に加算されます。

【建物解体】～【文化財保護法】

工事等を行おうとする場所が　文化財・遺跡等の

包蔵地内であるか否かを確認し（または建て替える場合も同様に、）

その場合は　工事予定地を試験的に掘削して、

埋蔵文化財の有無や範囲・性格・内容を把握する調査が必要になります。

◎建物解体は　まず建物内の残存物の撤去からです。

解体～埋蔵文化財調査

◎解体前　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　◎解体完了

包蔵地内であれば　新しい住宅の

工事予定地を試験的に掘削して【埋蔵文化財の有無や範囲・性格・内容】を把握する調査が必要があります。

◎市の教育委員会の文化財課の　文化財調査の方の立会いの下に少しづつ掘り進めていきます。

◎少しずつ確認しながら掘り下げていきます。　　一定の深さ　1ｍ40ｃｍ位で調査員が中に入って地層の確認をします。

確認作業は続きます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　作業は写真で記録します。

確認の後　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　埋め戻して完了です。

以上のような地層で　埋蔵文化物等は出てきませんでした。

ちなみに個人の場合費用はかかりません。

建物解体～埋蔵物検査（試掘）でした。

日本にマンションが誕生して60年以上。今も年に10万戸ずつ増えているそうです。

しかし、新築ではなく中古のマンションを購入する人が増えているようです。価格が手ごろなうえ、新築に比べ自由に立地を選ぶことができるからだそうです。管理の実績が確認できる点もメリットです。

国土交通省の住宅市場動向調査によると、中古マンションを選択した理由として、約7割の回答者が「価格が適切だったから」、約6割が「住宅の立地環境が良かったから」と回答しました。

新築は限られた場所にしかできないが、中古は駅近でも市場に出てくるので利便性を求める人にも人気があるそうです。

それから、このところの『リノベーション』人気もあるようです。

リノベーションとは古い物件に手を加えて新たな魅力をプラスすることで、単に古い内装を更新するだけのリフォームとは異なるとされます。

専門業者が古い物件を買い取って改装し再販するケースと、個人が古い物件を買い取って自分で工事を手配するパターンがあります。

前者の場合は新築と同様に業者から買うので面倒がなく、ピカピカの部屋を購入できるのがメリットで、後者の場合は工事の手配を自分で行うため手間がかかるが、自分好みの間取りやインテリアを実現できます。

しかし、中古といっても、新築同然の築浅から40年以上経過する古いものまで流通しています。そもそもマンションにはどのぐらい「寿命」があるのでしょうか。

鉄筋コンクリートのマンションは、定期的な点検やメンテナンスが適切に行われていれば100年は十分住めます。逆に、それを怠ると50年も持たないようです。

管理が不十分な築浅物件より、築年数が古くても必要な修繕がなされている物件のほうが、寿命も長く安心して住めるようです。

数多く流通する中古マンションの中から優良物件を選び出す方法として、まず点検・修繕の履歴や計画を確認することをお勧めします。

修繕積立金の額についても確認したいものです。積立金が安すぎる、あるいは滞納者がいるなどで大規模修繕に必要な額が貯まっていないと、修繕時に多額の一時金を支払う羽目になります。

それと、住民で組織される管理組合の活動状況も知っておくとよいでしょう。議事録を見れば、理事会の頻度や活発なやり取りがなされているかどうか、不良入居者や修繕積立金の滞納者がいるかどうかもわかります。

これまでの管理の実績が見られる点は、やはり中古マンションの大きなメリットです。

【　文化財保護法　】により　住宅を建築するには　土地の調査が必要になります。

その場合　工事等を行おうとする場所が　文化財・遺跡等の　包蔵地内であるか否かを確認し

または建て替える場合も同様に、工事予定地を試験的に掘削して、

埋蔵文化財の有無や範囲・性格・内容を把握する調査が必要になります。

http://www.city.matsuyama.ehime.jp/kurashi/kurashi/jutaku/maibun/maibun_tetsuzuki.html

• 試掘調査：工事予定地を試験的に掘削して、埋蔵文化財の有無や範囲・性格・内容を把握する調査
• 踏査（とうさ）：工事予定地を事前に歩き、遺物の表面採取・地形観察などを行い、埋蔵文化財の範囲・性格・内容を把握する調査

1. 調査は、松山市教育委員会の指示のもと、公益財団法人松山市文化・スポーツ振興財団　埋蔵文化財センターが実施します。そのため、日程については、受付日以降に埋蔵文化財センター（電話：089-923-6363）よりお知らせします。（※小雨決行）
2. 埋蔵文化財センターの現地確認により、現状では重機が使用できないなど試掘調査が物理的に困難と判断される場合は、申請者により調査可能な状態となってからの実施となります。
3. 調査費用は、原則として松山市が負担します。
4. ご希望の場合は、埋蔵文化財センターが、調査前に周辺にお住まいの皆様へ「埋蔵文化財確認調査実施のお知らせ」を配布します。
5. 調査後は試掘坑（トレンチ）内の転圧を実施します。
6. 調査結果は、松山市教育委員会から申請者へ文書を発行します。

周知の埋蔵文化財包蔵地、「包蔵地」内で建築、盛土及び埋立などの工事を行う場合、工事に着手しようとする60日前までに松山市教育委員会を通じて愛媛県教育委員会への届出が必要となります。

以下【　埋　蔵　文　化　財　包　括　地　】地図

松山地区包蔵地地図1（PDF：311KB）

松山地区包蔵地地図2（PDF：870KB）

松山地区包蔵地地図3（PDF：1,142KB）

松山地区包蔵地地図4（PDF：1,129KB）

松山地区包蔵地地図5（PDF：1,374KB）

松山地区包蔵地地図6（PDF：1,049KB）

松山地区包蔵地地図7（PDF：1,047KB）

松山地区包蔵地地図8（PDF：935KB）

松山地区包蔵地地図9（PDF：1,075KB）

松山地区包蔵地地図10（PDF：709KB）

包括地一覧詳細には、

近年では・城跡　古くは・集落跡・古墳・墳墓などが指定されています以下参考に

自宅を購入する際、「まさか、自分たちが将来離婚する」と想定しているカップルは少ないと思います。しかし、不思議なことに、自宅の購入や家具の新調、新居への引っ越しをきっかけに、夫婦の間にヒビが入るケースが多いようです。

離婚の際、やっかいなのが夫婦で頭金を出し合い、共有名義にしているケースです。

では、一般的に離婚時の住宅ローンの連帯債務者【複数の債務者（借り入れをする人）が債権者（金融機関等）に対し、同一内容の債権（住宅ローン）を一緒に返済する人のことで、それぞれが独立して返済する義務を負います】を解除するには、どのような方法があるでしょうか。

① 住宅ローンを借り換える

離婚後、夫婦のどちらかがその家に住み続ける場合、住み続ける人が新たに住宅ローンを組み「借り換え」をします。しかし、その際、残債金額とローンを組む人の年収が問題になります。仮に、離婚時に妻が会社員を辞めていた場合、パート収入程度では「妻名義」で住宅ローンを組むのは難しくなります。元夫が代わりに住宅ローンを組むのも厳しいでしょう。

② 代わりの連帯保証人を連れてくる

たとえば、親戚に理解ある資産家がいて「この伯父を新たな連帯保証人に」とすれば、金融機関も納得してくれるかもしれません。ここのポイントは「金融機関が納得してくれる人物」です。しかし、これはかなりのレアケースといえるでしょう。

③ 住宅ローン相当分の固定資産を担保として金融機関に提供する

提供する「固定資産」の資産価値がいくらあっても、あくまでも借入先の金融機関が「納得する価値がある担保」を提供できるかどうかです。

④ 離婚しても「連帯債務者」としての関係を継続する

信頼関係がなくなった者同士が連帯債務者として関係を維持するのは厳しいでしょうし、別のパートナーと再婚の可能性もあります。前のパートナーとの間に連帯債務の関係があるのはトラブルの元です。

⑤ 自宅を売却してローンを返済する

これがいちばんスマートです。ローンを返済して余ったお金がある場合は財産分与することができます。

家という資産は2つにきれいに割れないので、ここはやはり売却をして返すものは返して、残りをわけるのが最も丸く収める方法ではないでしょうか。

しかし、多くの人にとって住宅ローンは「一生涯かかって返す借金」ですから、なかには離婚時の残債が多い人もいます。特に住宅ローンの返済当初は「元金の返済」の割合よりも「利息部分」に充当される割合が大きいので、仮に売却できたとしても、よほど資産価値が高く、高値で売れる物件でないかぎり、オーバーローン(不動産評価額がローン残債金額を下回り売却してもローンを完済できない)になる可能性もあるのです。

特に購入後5～10年くらいは「こんなに元本が残っているの」と驚く人が多いようです。そんなときは、「任意売却」という方法で売却をします。任意売却は、収入の減少で住宅ローンが支払えなくなったときや離婚時の売却でオーバーローンになったときに、任意売却ができる不動産会社と融資をしている金融機関の間で売却を進めることです。メリットは競売にかけられるよりも高値で売ることができる点です。ただし、残債の支払い義務(金融機関との交渉で少ない月額での支払いが可能)は生じます。しかし、この場合、残債が支払えないと自己破産しないといけない事態も避けられないので、慎重に進めないといけません。

人生100年、離婚後の人生も長いですから、いくらでもやり直しはできると思います。ですから、きれいに終わらせておきたいものです。

売買の物件調査をするうえで。

実際には各省庁・部署・課へ

地図と資料や写真をもって行って内容等を調べますが

必要な書類をそろえます。

どの土地（場所）？              ⇒      法務局（公図）

誰の土地　/　家 ？               ⇒　  〃      （登記簿）

広さの確定は      ？               ⇒      〃      （測量図）

家の建て替えや

土地の場合建築ができるの？　⇒ 〃      （市役所）

市役所では

建築指導課　/　都市計画課　/　道路維持管理課　/　教育委員会（遺跡・埋蔵物）

道路維持管理課（市道の場合/又は　私道がどの市道につながっているか）

公営企業局（上下水）等々いろんなセクションを回って　

重要事項の内容を　「売却」または「売り出し」物件について

調査します。

①　国税庁　　　　　https://www.nta.go.jp/index.htm

②　松山地方法務局　http://houmukyoku.moj.go.jp/matsuyama/

③　松山市　　　　　http://www.city.matsuyama.ehime.jp/shisei/kakukaichiran/index.html

以上は、私たち　ワンズ・ホームのスタッフもよく利用するページです。

一度ご参考に開いてみてください。