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不動産について

物件調査「相続登記」

物件調査「相続登記」

お客様が、土地や家を売りたいと訪ねてこられたとき

まず最初に その不動産の真の持ち主(登記名義人)を調査します。

 

例えば

両親・もしくは片親が亡くなったので・・・・・。

高齢になったのでこれを機に売却したい・・・・・。などのご相談があります。

真の持ち主が誰なのか 登記事項証明書を取得し調査します。

真の持ち主が 相談に来られた方の

〈亡くなられたお父様やその上のおじいさん〉だったりした場合は

その不動産の相続人を決めなければいけません。

 

【法定相続】では (遺産分割協議により代表一人で相続してもOK)

亡くなった方(名義人)が お父様の場合

二分の一がお母さま(妻)残り二分の一を

その子供で分割することになります。

この相続登記が出来ていないと売却することができません。

 

売買 = 真の持ち主 ⇒ 新しい買主

亡くなられた方が持ち主のままでは 売買はできません。

 

このことは 亡くなられた方所有の 自動車でも同じことが言えます。

車を処分(解体しても)

ナンバープレートを返却することや 抹消届けができません。

 

亡くなった方の不動産の名義を変えるには、

相続人全員で話し合いをして誰の名義にするか決める必要があります。

この相続人全員で話し合う相談を

(亡くなられた方のすべての財産の振り分け方)

「遺産分割協議」といいます。

 

相続によって土地・建物の名義を変えるには、 まず何よりもこの

「遺産分割協議」をしてください。

そして遺産分割協議は、 相続人全員が一箇所に集まって話し合いをしなければならない、 というものではありません。

相続人全員が同時に会って話す必要はなく、 手紙、電話、Eメールなどでもまったく問題ありません。

相続人の一人がつくった遺産分割協議の案を、 他の相続人がそれぞれ了解する、 という形でも遺産分割協議を成立させることができます。

遺産分割協議が成立したら 「遺産分割協議書(いさんぶんかつきょうぎしょ)」 というものを作ります。

遺産分割協議書の書き方に特別な決まりはありませんが、 以下の2つのことは注意しておきましょう。

・「相続人全員で協議した」という文言を必ずどこかにいれる

・土地 家、などの不動産について記載する場合は「登記事項証明書」を書き写す

上記の2つのことで何らの間違いをしていると、 せっかく遺産分割協議書を作っても法務局に無効と判断されてしまい、

不動産の名義書換え(所有権の移転)ができなくなる場合があります。

遺産分割協議書を作り直さなければいけなくなると、

不動産をもらわない相続人が不快な思いをして、 また話しがこじれることがあります。

そのため遺産分割協議書は、 作り直すことのないように、 ミスなくきちんと作る必要があるのです。

相続登記に必要な書類は、以下の通りです。

・亡くなった人の戸籍謄本(出生から死亡までのすべて)【相続を受ける全ての人の割り出し確認の為】

・亡くなった人の住民票の除票

・相続人全員の印鑑証明書              【相続人のすべてが話し合って決めた証の為】

・相続人全員の住民票

・不動産の固定資産評価証明書            【相続登記にかかる 国への納税の算出の為など】

・不動産の全部事項証明書(法務局)         【所有権以外の権利確認の為 抵当権など】

・遺産分割協議書(自分たちで作成する)

亡くなった人の戸籍謄本(出生から死亡までのすべて)は、 異なる市町村役場に点在していることがほとんどです。

そのため、市・区役所の戸籍相談コーナーの方に相談しながら、 すべての戸籍を集めていくとよいでしょう。

不動産の全部事項証明書は住まい近くの法務局であれば、 全国どこでも取得できます。

 

以下は 遺産分割協議書と 相続関係説明図(お父様 お母様ともに亡くなられている場合)の見本です。

遺産分割協議書

 

本   籍

最後の住所  ○○○県 ○○市 ・・・・・・・・・。

被 相 続 人  ○○ ○○(平成○○年  月  日死亡)

上記の者の相続人全員は、被相続人の遺産について協議を行い結果、次の通り分割することに同意した。

1.相続人 ○○○県 ○○市○○

生年月日 昭和 ○○年○月○日生

氏名 ○ ○  ○ ○ は次の遺産を取得する。

【土地】   所在       松山市大可賀3丁目

地番       1453-1

地目       宅地

地積       188.45㎡

持分     全部

【建物】   所在   松山市大可賀3丁目

家屋番号  1453-1

種類    居宅

構造    木造瓦葺 2階建

床面積   1階     ㎡ 2階     ㎡

持分     全部

2.○ ○ ○ ○ は、第1項記載の遺産を取得する代償として本件土地建物の公租公課についても相続する。

以上のとおり、相続人全員による遺産分割協議が成立したので、本協議書を作成し、相続人各位が署名押印し

代表相続人が所持する。

平成  年  月  日

【代表相続人】

住所  愛媛県松山市○○○

 

氏名   署名               捺印

 

【相続人】

住所

 

氏名     署名                                          実印

 

 

 

相続関係説明図

 

被相続人  相続関係説明図

 

・住所                                          生まれたとき

・出生                                          年   月   日

・住所                                          亡くなられたとき

・死亡                                          年   月   日

死亡  平成29年  月  日

住所  亡くなられた場所 住民票の住所

(被相続人)

    ○  ○   ○  ○

(相続人)

名前 ○  ○   ○  ○

住所  松山市

出生  昭和  年  月  日

    ⇑

     ⇒

    ⇓

死亡  平成  年  月  日

住所

(相続人)  お母様の氏名

○  ○   ○  ○

(相続人)兄弟・姉妹 の 氏 名

名前 ○  ○   ○  ○

住所

出生  昭和  年  月  日

このように相続登記に必要な書類を作成し 相続登記申請を行います。

このような手続きを経て売買を行います。

この手続きは個人でも行うことができます。

登録免許税(評価額の0.4%)と土地・家 各1,000円の費用でできます。

不動産の売買は いろいろな 調査・手続きを経て 今の持ち主から新しい持ち主の物になります。

その調査等を行ったうえで売買の仲介(お手伝いを)しています。

category : 不動産について | posted at 2018.3.16

放置空き家は「負動産」になる!?

放置中の空き家が「負動産」と呼ばれているということをご存知でしょうか?

一戸建て住宅などの不動産は家族の大切な財産です。

その大切な財産を放置することで「不動産」から「負動産(負の資産)」になってしまうのが空き家というものの危険性を表しています。

現在住んでいる場所から実家が遠いと、空き家になった住宅を放置することが多いようです。

しかし、放置されたお家は日が経つごとに確実にその価値を落としてしまいます。

人が住まなくなると適正な管理が出来ず、家は急激に傷んでしまいます。

さらに建物が立地条件の悪い場所にある場合、売却価格が激減するリスクもあるのです。

また、誰も住んでいない空き家は、犯罪者が好む環境であるとも言われています。

空き家を放置するとリスクがあるからといって、空き家を維持するにもかなりの労力とコストが必要になるのも事実です。

お休みの日に換気や掃除をし、遠方の場合は交通費だってかかります。

もちろん空き家を維持するためには、固定資産税の支払だって必要不可欠です。

放置時間が長くなるほど「負動産」になるのが空き家です。

空き家の価値を落とさず有効に活用するためには、早急な判断と対処が必要になります。

ご家族やご親戚で今後の空き家の処遇についてご検討しておく事をお勧めします。

不動産に関してご不明な点やご心配な点など御座いましたら、お気軽に相談ください。

category : 不動産について | posted at 2018.2.26

競売

借入金の返済ができない債務者(借金を抱えている人)が、その担保として提供していた土地や建物などの不動産を、債権者(借金の支払いを受ける、請求をしうる権利を持つ人)が裁判所に申し立て、裁判所が売却する不動産を競売物件といい、その不動産を最低売却価格(売却する下限の価格で、不動産鑑定士が決める)以上の最高値で落札するシステムのことを「競売(けいばいまたはきょうばい)」と言います。

諸事情により、自宅を競売にかけられた側から見た競売の流れですが、1ヶ月間住宅ローンの支払いを遅延すると、督促状が来ます。約2ヶ月間支払いを遅延すると、債権者から呼び出され返済について話し合います。そして債権者の提案に応じない場合、債権者が保証会社に代位弁済(債務者に代わって返済する)を要求します。この時点で事故としての記録(ブラックリスト)が残され、以後金融機関等からの借入れが困難になります。

債権者が競売開始を申し立てると、差押(不動産に設定される登記)がされ、最終処理で競売となります。
落札されると、いずれは立退きということになります。

簡単に家が買えるようになった反面、返済ができず住宅ローン破綻する人も増えています。そんな時代だからこそ、後悔しない安全・安心の返済計画を立て、子育て世代が住宅ローン破綻に陥ることがないよう、心よりお祈りいたしております。

                                                                                                                          

category : 不動産について | posted at 2018.2.16
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