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民法改正

民法が、約120年ぶりに改正されます。

改正項目の中で、賃貸物件の「入居者の連帯保証人」についてですが、

入居者の滞納分家賃や原状回復費用などを連帯保証人に請求する場合もありますが、

賃貸人は、連帯保証人にはどの程度請求することが可能なのでしょうか。

賃貸借契約における連帯保証人はどのような責任を負っているのでしょうか。

入居者が家賃を滞納したり、原状回復費用を払えなかったりする場合に、連帯保証人には入居者の代わりにその費用を支払う義務が生じます。

法律上、入居者と連帯保証人は同様の支払義務を負っているものの、実務的にはまずは入居者に請求し、入居者が支払えなかった場合に連帯保証人に支払いを求めることが多いです。

こうした入居者による家賃の不払いなどがある場合、連帯保証人は原則として賃貸人の請求に対して異論を述べることができません。

2020年4月に施行するこの改正民法では、連帯保証人に関しても大きな変更が予定されています。

その1つ目が、連帯保証人への情報提供義務が新設されたことです。

民法改正後に結ぶ連帯保証契約では「連帯保証人から問い合わせがあった際には、賃貸人は家賃滞納の状況や残額などについて、きちんと情報を提供しなくてはなりません」

従来は連帯保証人が問い合わせても個人情報を理由に情報提供を断られるケースもありました。

2つ目の大きな変更点は、保証の極度額(保証の責任がある限度の額)を定める必要性があるということです。

「民法の改正後は、賃貸借契約の連帯保証に制限がかかります。つまり、賃貸人と連帯保証人との間で『極度額』の定めをしなくては、連帯保証の効力が生じません」

極度額ですが、訴訟になっていないもので、連帯保証人が支払った賃貸人側の損害額の中間値は家賃の6カ月分前後。また、訴訟になっているものでは家賃の13カ月強だったといいます。これらを考えれば、少なくとも中間値を上回るだけの極度額を定める必要があると考えられます。

賃貸人としては、まずは家賃額、原状回復費、損害賠償額などをすべて考慮に入れたうえで、常識に照らし合わせた極度額の定めが必要となってきます。

なお、今回の極度額の定めは家賃保証会社には適用されません。現在、家賃保証会社使用必須の契約は多くなっています。今後さらに人間関係が希薄化するかもしれませんし、極度額の定めがあることによって個人がその保証に応じにくくなるということも考えられますから、今にも増して家賃保証会社を使う割合は高まる可能性があります。

category : 不動産について | posted at 2019.3.8
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