物件調査「相続登記」

お客様が、土地や家を売りたいと訪ねてこられたとき

まず最初に　その不動産の真の持ち主（登記名義人）を調査します。

 

例えば

両親・もしくは片親が亡くなったので・・・・・。

高齢になったのでこれを機に売却したい・・・・・。などのご相談があります。

真の持ち主が誰なのか　登記事項証明書を取得し調査します。

真の持ち主が　相談に来られた方の

〈亡くなられたお父様やその上のおじいさん〉だったりした場合は

その不動産の相続人を決めなければいけません。

 

【法定相続】では　(遺産分割協議により代表一人で相続してもOK)

亡くなった方（名義人）が　お父様の場合

二分の一がお母さま（妻）残り二分の一を

その子供で分割することになります。

この相続登記が出来ていないと売却することができません。

 

売買　＝　真の持ち主　⇒　新しい買主

亡くなられた方が持ち主のままでは　売買はできません。

 

このことは　亡くなられた方所有の　自動車でも同じことが言えます。

車を処分（解体しても）

ナンバープレートを返却することや　抹消届けができません。

 

亡くなった方の不動産の名義を変えるには、

相続人全員で話し合いをして誰の名義にするか決める必要があります。

この相続人全員で話し合う相談を

（亡くなられた方のすべての財産の振り分け方）

「遺産分割協議」といいます。

 

相続によって土地・建物の名義を変えるには、 まず何よりもこの

「遺産分割協議」をしてください。

そして遺産分割協議は、 相続人全員が一箇所に集まって話し合いをしなければならない、 というものではありません。

相続人全員が同時に会って話す必要はなく、 手紙、電話、Ｅメールなどでもまったく問題ありません。

相続人の一人がつくった遺産分割協議の案を、 他の相続人がそれぞれ了解する、 という形でも遺産分割協議を成立させることができます。

遺産分割協議が成立したら 「遺産分割協議書（いさんぶんかつきょうぎしょ）」 というものを作ります。

遺産分割協議書の書き方に特別な決まりはありませんが、 以下の２つのことは注意しておきましょう。

・「相続人全員で協議した」という文言を必ずどこかにいれる

・土地　家、などの不動産について記載する場合は「登記事項証明書」を書き写す

上記の２つのことで何らの間違いをしていると、 せっかく遺産分割協議書を作っても法務局に無効と判断されてしまい、

不動産の名義書換え（所有権の移転）ができなくなる場合があります。

遺産分割協議書を作り直さなければいけなくなると、

不動産をもらわない相続人が不快な思いをして、 また話しがこじれることがあります。

そのため遺産分割協議書は、 作り直すことのないように、 ミスなくきちんと作る必要があるのです。

相続登記に必要な書類は、以下の通りです。

・亡くなった人の戸籍謄本（出生から死亡までのすべて）【相続を受ける全ての人の割り出し確認の為】

・亡くなった人の住民票の除票

・相続人全員の印鑑証明書　　　　　　　　　　　　　　【相続人のすべてが話し合って決めた証の為】

・相続人全員の住民票

・不動産の固定資産評価証明書　　　　　　　　　　　　【相続登記にかかる　国への納税の算出の為など】

・不動産の全部事項証明書（法務局）　　　　　　　　　【所有権以外の権利確認の為　抵当権など】

・遺産分割協議書（自分たちで作成する）

亡くなった人の戸籍謄本（出生から死亡までのすべて）は、 異なる市町村役場に点在していることがほとんどです。

そのため、市・区役所の戸籍相談コーナーの方に相談しながら、 すべての戸籍を集めていくとよいでしょう。

不動産の全部事項証明書は住まい近くの法務局であれば、 全国どこでも取得できます。

 

以下は　遺産分割協議書と　相続関係説明図（お父様　お母様ともに亡くなられている場合）の見本です。

遺産分割協議書   本　　　籍 最後の住所　　○○○県　○○市　・・・・・・・・・。 被 相 続 人　　○○　○○（平成○○年　　月　　日死亡） 上記の者の相続人全員は、被相続人の遺産について協議を行い結果、次の通り分割することに同意した。 １．相続人　○○○県　○○市○○ 生年月日　昭和　○○年○月○日生 氏名　○　○　　○　○　は次の遺産を取得する。 【土地】   所在       松山市大可賀３丁目 地番       １４５３－1 地目       宅地 地積       １８８．４５㎡ 持分　    全部 【建物】   所在　　　松山市大可賀３丁目 家屋番号　　１４５３－1 種類　　  居宅 構造　　  木造瓦葺　２階建 床面積　　　１階　　　　　㎡　２階　　　　　㎡ 持分　    全部 ２．○　○　○　○　は、第１項記載の遺産を取得する代償として本件土地建物の公租公課についても相続する。 以上のとおり、相続人全員による遺産分割協議が成立したので、本協議書を作成し、相続人各位が署名押印し 代表相続人が所持する。 平成　　年　　月　　日 【代表相続人】 住所  愛媛県松山市○○○   氏名  　署名　　　　　　　　　　　　　　　捺印   【相続人】 住所   氏名    　署名                                　　　　　     実印

 

 

 

相続関係説明図

 

被相続人  相続関係説明図

 

・住所                                          生まれたとき

・出生                                          年　　　月　　　日

・住所                                          亡くなられたとき

・死亡                                          年　　　月　　　日

死亡  平成２９年　　月　　日 住所　　亡くなられた場所　住民票の住所 （被相続人） 　　　　○　　○　　　○　　○	（相続人） 名前　○　　○　　　○　　○ 住所  松山市 出生  昭和　　年　　月　　日
⇑ 　　　　　⇒ 　　　　⇓	⇑ ⇓
死亡  平成　　年　　月　　日 住所 （相続人）  お母様の氏名 ○　　○　　　○　　○	（相続人）兄弟・姉妹　の　氏　名 名前　○　　○　　　○　　○ 住所 出生  昭和　　年　　月　　日

このように相続登記に必要な書類を作成し　相続登記申請を行います。

このような手続きを経て売買を行います。

この手続きは個人でも行うことができます。

登録免許税（評価額の0.4％）と土地・家　各1,000円の費用でできます。

不動産の売買は　いろいろな　調査・手続きを経て　今の持ち主から新しい持ち主の物になります。

その調査等を行ったうえで売買の仲介（お手伝いを）しています。