ワンズ・ホーム株式会社

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不動産について

特殊清掃

孤独死は、突然訪れます。もし、孤独死が起きれば、思わぬ形の別れに心を痛めることになりますが、現実は待ってくれません。孤独死した現場を、すぐに回復させる必要が生じることもあります。そのための特殊清掃が必要になる状況についてです。

孤独死という言葉から「高齢者」を連想する人が多いでしょう。確かに、実際多くの高齢者が孤独死をしています。しかし近年では、若者の孤独死も大きな社会問題になっています。

若者の孤独死が増えている一つ目の理由は、若年層の経済的な事情です。貧困に苦しむ若者が増えているために、孤独死が増えていると考えられます。

二つ目の理由は、晩婚化、未婚者の増加です。結婚しない若者が増加するにつれて、孤独死も増加すると考えられています。

大抵は、20代、30代と体が健康な時期は独身ひとり暮らしでも問題はありません。しかし、やがては生活習慣の乱れなどが原因で生活習慣病を患ったり、想定していないような怪我・病気にかかったりという事態に陥る人もいるでしょう。このような状況に陥ったとき、単身のままひとり暮らしを続けていては、突発的に何か身体的な問題が生じたときに、誰かに助けを求めることができません。

三つ目の理由は、人付き合いの形の変化です。SNSで人間関係を構築する傾向が強くなっているために、孤独死が増加していると考えられています。

SNSを中心に人間関係を構築していれば、実際の近所付き合いは希薄になります。昔と違って、隣に住んでいる人の顔を知らないことはむしろ当たり前の世の中です。このような状況でひとり暮らしをしていると、病気など何かあったときに手の届く範囲にいる人に助けてもらうことができません。

孤独死は年齢を問わず誰にでも起こりうるものです。では、親や親戚などの身近な人が孤独死してしまった場合、どのような対応をするべきでしょうか。

親や親戚などの身近な人が孤独死した場合には、現場が持ち家か賃貸住宅かに関わらず、特殊清掃業者に依頼がおすすめされます。孤独死の状況にもよりますが、遺体が発見されるまでの期間によっては部屋のリフォームが必要になります。そのような対応は素人ではできないと思っていたほうがよいでしょう。

特殊清掃業者は、孤独死の現場を清掃し、部屋の空間を原状回復するプロです。孤独死の現場を掃除するときに行わなければいけないのは、遺体を供養することだけでなく、部屋や建物自体の清掃も必要になります。前述のように、亡くなってから遺体が発見されるまでの間にある程度の期間があると、遺体は腐敗を始めるために異臭や害虫が発生します。また、血液や体液が部屋の床や壁を汚してしまうこともあるでしょう。特殊清掃業者は専門のノウハウで、悪臭や害虫を駆除し、汚損箇所の修復をすることで孤独死の現場の原状回復を目指すのです。

身近な人の孤独死が判明した場合、まずは警察を現場に呼ばなければいけません。なぜなら、遺体が発見された以上、事件性があるかを判断しなければいけないからです。事件性の有無にかかわらず、孤独死の現場をすぐに清掃することはできません。警察からの許可がない限り、孤独死の現場はそのままにしておく必要があります。結果として、現場の汚損がさらに進むこともあるでしょう。

警察の対応が終わった段階で、ようやく特殊清掃業者に孤独死の現場に入ってもらうことになります。孤独死の現場は臭いがきつく、感染症のおそれもあるために素人が無闇に入るべきではありません。プロの特殊清掃業者に依頼をしたうえで現場を確認してもらい、現場の掃除にどれだけの費用や時間がかかるのか事前に見積もりをもらいましょう。

持ち家の場合には遺族だけの判断で特殊清掃業者と相談できますが、賃貸物件の場合には大家さんや管理会社も含めた相談が必要です。現場の清掃だけではなくリフォームなどを含めたスケジュール、費用負担について話し合いが行われます。

今後の方向性が確定した段階で、特殊清掃業者との間で契約を締結し、現場の掃除を実施してもらうようになります。

category : 不動産について | posted at 2021.4.9

建築基準法第43条第2項第2号に基づく許可申請

建築基準法第43条第2項第2号に基づく許可申請の提出書類

A.全ての許可申請に共通して必要な図書

1)許可申請書(建築基準法施行規則第10条の4による。)
2)許可申請を必要とする理由書
3)求積表(敷地面積、建築面積、各階床面積)
4)付近見取図、配置図、各階平面図、2面以上の立面図、2面以上の断面図
5)申請敷地内の雨水及び汚水等の排水図面(他の図面に併記できる。)
6)申請敷地及び周辺の現況写真
7)申請敷地の所有を証する書面(公図、土地登記簿謄本等)

※敷地の所有者(抵当権者を含む)が申請者以外の場合にあっては、

当該土地所有者等関係権利者の同意書 様式第1号:印鑑証明書付(注2,3)

8)その他必要と認める図書

B.上記Aの1)~8)以外に、各許可基準の種類に応じて必要な図書

基準1 9)空地の管理者を証する書面(公図、土地登記簿謄本等)及び現況図

10)承諾書 様式第2号:印鑑証明付(注2,3)

11)空地内の通路部分の図面(門・塀・遊具・樹木・その他の支障物の位置を明示)

基準2 9)許可基準で、個別具体的に検討すべき事項の検討書等

10)他の許可基準(基準1,6,7)に不適合のものを、個別具体的に検討して基準2によって許可する場合は、元の許可基準(基準1,6,7)のうち、必要な図書

基準3 9)特殊な用途の公共施設等であることを証する書面、及び周辺空地の現況図
基準4 9)道の管理者を証する書面(公図、土地登記簿謄本等)及び現況図

10)承諾書 様式第3号(注2,3)

※通行制限がなく日常的に使用される場合は、官民境界査定(注1)で代用できる。

基準6 9)平成11年5月12日以前から存在する既存建築物の建替等を証する下記の図書

イ 法第6条第1項第4号建築物程度(非木造で2階建て以下の一戸建住宅を含む)を除き、既存建築物の用途・規模を証する図書

ロ 3階建て以上は既存建築物の階数を証する図書、及び非常用進入口の検討書

10)通路の所有者を証する書面(公図、土地登記簿謄本等)及び現況図

11)承諾書 様式4号:印鑑証明付(注2,3)

12)道路までの通路等の拡幅協議書 様式第5号:関係権利者の印鑑証明付(注3)、及び通路等の拡幅計画書(道路、通路等及びそれに接する敷地と建築物の形態、通路等の拡幅範囲及びその整備内容が明示された図面等)

13)拡幅協議書の土地建物の権利者を証する書面(公図、土地・建物の登記簿謄本等)

14)後退部分を道路状に整備する旨の誓約書様式第6号:建築主の印鑑証明付(注3)

基準7 9)里道の管理者を証明する書面(公図、土地登記簿謄本等)及び現況図

10)承諾書様式第7号:印鑑証明付(注2,3)

※通行制限がなく日常的に使用される里道は、官民境界査定(注1)で代用できる。

11)里道で区分された敷地毎の建蔽率・容積率・斜線制限・日影規制等の検討図書

12)敷地と里道の境界明示方法及び通行の支障物等の図面(他の図面に併記できる。)

(注1)里道、水路等の官民境界査定書(許可要件に含まれないものは不要)は、官民境界が明示されていれば、管理者の幅員証明書等で差支えない。

(注2)承諾書等(様式第2,3,4,7号)は、標準書式であり、これと同様の内容、項目があれば、他の書式で差支えない。

(注3)国、地方公共団体等の公共機関で使用される公印の印鑑証明書は不要とする。

※旧基準5の許可手続きは不要とし、建築確認・計画通知に際して建築主事等が許可要件(架橋承諾・法面使用許可等)を審査・検査することとする。

 

上記は弊社のある三津浜地区や道後など松山市内いたるところで多くみられる 建築基準法上の道路でない

4m未満の通路(道路ではない道)に過去からあった建物の土地に再建築の際必要な申請となります。

この「建築基準法43条許可道路の申請」は 以下の写真にあるように

道が(建築基準法上の道路ではない道)の事で

狭い場所にある 狭あい道路(建築基準法上の狭い道路の拡幅)とは異なる申請です。

平たく言えば通路を 1軒ずつでも道をひろげ 将来的には建築基準法上に準じた

道幅 4mにすべてを広げようということです

全ての接道する権利者 抵当権者(銀行などの借入れ先)のかたの同意が必要になってきます

今回は 「A」と 「基準6」のすべての書類をそろえて申請するまでに

大変手間と時間のかかる許可願となります。

この申請を出して この許可申請を受け付けてもらえたら

受付日と許可日の日付は近いですが 受付までに

何よりもそれぞれの方にお会いし説明する時間と添付の為の書類をもらうのにかかった時間や

いろんな手直しと受け付けてもらうまでに時間を要しました。

全てが この許可通知書をもらうために費やした時間です。

 

いよいよ 家の建築確認申請です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

category : 不動産について | posted at 2021.4.2

不動産売買も非対面で!4月から本格運用へ

とうとう不動産売買でもオンラインでの重要事項説明(IT重説)・契約を行う時代がやってきそうです!

IT重説とは、テレビ会議などのITを活用して行う、重要事項説明のことです。
従来は宅地建物取引士自らが対面で説明を行わなければならないことになっています。
賃貸ではIT重説を2017年10月1日から運用を開始しています。
パソコンやテレビなどの端末を利用して、対面と同様に説明や質疑応答が行える双方向性のある環境であれば、自宅などにいながら、
重要事項説明を受けられるようになりました。

国土交通省が2020年10月12日、不動産売買時の重用事項説明についても、テレビ電話など非対面でも可能とする方針を決めました。
2020年度内に社会実験の結果を取りまとめた上で、運用指針を改正すると報じられました。

国土交通省が挙げているIT重説のメリットは大きく4つ。
・遠隔地の顧客の移動や費用等の負担軽減
・重説実施の日程調整の幅の拡大
・顧客がリラックスした環境下での重説実施
・来店困難な場合でも本人への説明が可能

不動産売買の「IT重説」は2月中に社会実験用のガイドラインを作成。
3月から参加事業者を募集し実験を開始するとのことです。。。

実際に、松山市内の不動産売買で「IT重説」が本格的に運用されるのは
もう少し先になるでしょうが、「アナログな業界」と言われてきた不動産業界も、デジタル化がますます促進されることは必至です。

category : 不動産について | posted at 2021.3.12

特定空き家

「特定空き家」とは、「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう」と、空家等対策の推進に関する特別措置法に定義されています。それでは、固定資産税が6倍になるとはどういうことなのでしょうか。

土地について、小規模住宅用地(200m2以下の部分)は、課税標準×1/6になります。この小規模住宅用地の課税標準の特例が、「空き家は固定資産税が6倍になる?!」の正体です。課税標準とは、税率を乗じる金額のことです。固定資産税の場合、原則として固定資産税評価額が課税標準となります。

たとえば、固定資産税評価額が900万円のときを考えてみましょう。空き家の敷地など、小規模住宅用地に該当しない場合、課税標準は900万円となります。しかし、小規模住宅用地に該当する場合は、課税標準が固定資産税評価額の6分の1となりますので、150万円となります。「空き家になると、固定資産税が6倍になる」というよりは、「空き家になったことで、特例の適用が外れ、本則に戻る」という方が、正しい表現と言えます。

ただし、家屋が空き家になった、その日からすぐに小規模住宅用地に該当しなくなり、固定資産税が6倍になるわけではありません。空き家が、「特定空き家」に指定された後、勧告等を無視していると、やがて特例の適用が受けられなくなります。

 

○特定空き家に指定されるまでの流れ

行政による空き家の調査

行政が、特定空家に指定

行政による助言・指導(除去、修繕などの必要な措置について助言・指導)

勧告(小規模住宅用地からの解除)

命令(取り壊しなどの命令)

行政代執行(所有権者に代わって、行政が取り壊しなどを行う)

空家等対策の推進に関する特別措置法が施行されるまでは、空き家を取り壊すにも費用がかかるので、放置しておくと考える方も少なくなかったでしょう。しかし、空家等対策の推進に関する特別措置法が施行されたことで、特定空き家に指定されると税金負担が重くなるため、従来の考え方では通用しません。税金負担が重くなる以外に、空き家のまま保持するリスク(建物劣化・防犯上・景観悪化・損害賠償)があることを知り、早めに対策を講じましょう。

category : 不動産について | posted at 2021.2.26

「新築住宅と中古住宅」購入するならどちらがいいのか?

「新築住宅と中古住宅」購入するならどちらがいいのか?

一般的には、新築住宅と中古住宅を比較すると「中古住宅の方が安い」というイメージがありますが、中古住宅の場合はリフォームや修繕工事をすると想像以上に高い費用がかかることも事実です。
実際のところ、長い目で見ると新築と中古ではどちらがお得なのでしょうか。まずは新築・中古住宅のメリットを比較してみましょう。

新築住宅のメリット

新築住宅を購入することの一番のメリットは、やはり新築に住むという満足感にあります実際に不動産会社の市場調査では、どの時代にもこの理由がトップに上がっています。注文住宅の場合、土地を選んで設計をするところから始まります。土地選びから、設計、建築、完成と実際に入居するまでに時間はかかってしまいますが、1から作り上げたという達成感を感じられます。
分譲住宅であっても、家が完成して最初のオーナーとなるので、床も壁もすべての設備が真新しい満足感あります。以前は、同じタイプの家が並ぶイメージの分譲住宅でしたが、最近はバリエーションも豊富です。
また、太陽光発電や家庭用蓄電池などの最新の設備が設置されていることも大きな魅力の一つです。中古住宅にもリフォームで取り付けは可能ですが、費用を考えると新築住宅を購入してしまったほうが早い、という声もあります。

中古住宅のメリット

値段の高い新築住宅に対して、中古住宅のメリットとなるのはやはり価格の安さにあります。また、同じ予算なら、中古物件を選ぶことにより、最寄り駅からの距離や居住面積の広さ等の条件を良くすることが出来ます。新築住宅も新しいのは最初だけ、実際に住んでみると、生活に関わることなので、妥協しないエリアであったり、居住面積の広さの方を優先したほうが良いこともあります。新築で購入するには、高額で手が届きそうもないこだわりの家も、中古物件となると価格が下がるので、購入しやすくなります。
また、新築住宅に比べて低予算で購入できるので、その分、リフォームやリノベーションに充てる費用を増やすことも可能です。最近では、あえて築年数の多い物件を低予算で購入して、お金をかけて思い通りのリノベーションをするという人も多くいます。リノベーション賃貸ではリノベーションが難しいので、安い価格で自分好みの家を持ちたいという方にはおすすめです。

住み替えを検討しているのなら、まずは売却したい物件がいくらで売れるのか価格を調べてみましょう。おおよその売却額が分かれば、購入できる物件の価格も目安ができます。

市場価格に近い価格を知るのなら、不動産会社の査定が最も近く参考になります。

category : ブログ | posted at 2021.1.22

マンションと戸建て

住宅を購入する際、マンションと戸建てで悩まれる方は多いかもしれません。そのときの判断基準の一つが、生涯でかかるコストといえます。一方、総額でかかるコストの比較だけで判断をしてはいけない側面もあります。住宅購入費以外に、それぞれを購入し、維持していくには、どれくらいのお金がかかるのでしょうか。

マンションと戸建ての維持費は、マンションが毎月支払いを続けていくのに対し、戸建ては必要なときにまとめて支払うという違いがあります。トータルで支払う金額の比較も気になりますが、実際に暮らしていくとなると、何年後にいくら支払いが発生し、そのころのライフイベントは何があるか、といったことを考えておけると安心できるでしょう。

 

■購入し、住み続ける30年間でかかる家のお金

では、まずは住宅購入時にかかる費用を考えてみましょう。

チラシなどの掲載金額は土地や建物の価格ですが、物件を購入する際には登記費用や住宅ローンの事務手数料といった諸費用がかかります。マンションなら修繕積立基金、戸建てなら水道加入負担金(物件価格に含まれていることもある)などがかかるといった違いがあります。例えば3000万円の物件の場合、マンションと戸建てで、これらの費用に30万円前後の差が生まれることが考えられます。

また、注文住宅だと建物の完成前に着工金などを支払うため、つなぎ融資を利用する場合もあります。住宅ローンとは別になるため、利息が30万円前後になることも。購入時は戸建てが60万円程度多くなりそうです。

次に維持費です。マンションの場合、管理費・修繕積立金が毎月必要になります。ひと月の㎡当たりの管理費単価を216.43円(2011年 不動産経済研究所首都圏マンション 管理費調査)、修繕積立金単価を218円(平成23年国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン)と仮定すると、60㎡の物件では毎月約2万6000円、30年間で合計約940万円です。

実際には当初管理費1万5000円、修繕積立金5000円からスタートして徐々に費用が上がることも多く、平均すると2万6000円程度と考えると実態に近いかもしれません。駐車場を借りると、東京近郊なら毎月2万円程度かかることもあるので、30年間で約720万円になります。

一方、戸建ては、必要になる度に数十万円から百万円前後の費用がかかります。外壁塗装や屋根塗装、軒先・軒裏塗装、クロスの張り替えといった主なもので計算すると、30年間で約690万円となりました。

30年間で支払う維持費の総額は、駐車場を含めると970万円ほどマンションが多いという結果になります。

 

■税金もマンションが高い、総額では大きな差が

固定資産税もマンションが高くなる傾向があります。土地に対する減税措置は手厚いのですが、戸建てに比べマンションは物件価格に占める建物の比率が高いためです。建物の構造上、固定資産税評価額が高くなりがちなことも高くなる理由の一つです。建物と土地の比率、構造や立地にもよりますが、例えば3000万円の物件の場合でマンションは年額約12万円、戸建ては約8万円と仮定すると、30年間でマンションが約360万円、戸建てが約240万円(実際には、特に戸建ては経年によって固定資産税の額が減少することが考えられます)。

全て合計すると、物件価格以外の費用でマンションは1000万円程度コストが多くかかる可能性が高いといえます。

ただし、これらの金額は概ねの目安であり、変動することも予想されます。

例えばマンションなら長期修繕計画に沿って数年ごとに修繕積立金が上がっていくことが通例です。しかし、マンションの所有者で構成される管理組合で話し合い、修繕積立金を据え置くこともありますし、滞納が多い場合や積立金が不足した場合には、追加での集金がないとも言い切れません。集合住宅であるために、住人全体で話し合いをする中で変動することがあるのです。

その点、戸建ては、たとえ古くなっても必ずしもメンテナンスをする家庭ばかりとは限りません。マンションに比べると、意思決定が家族だけでできるため、住宅にかけるコストの調整はしやすいかもしれません。一方で、あらかじめメンテナンス費用を準備しておかないと、修繕をしたくても手持ち資金が不足してしまうといった事態に陥る恐れもあります。

そもそも住宅購入は、立地や広さ、物件価格に利便性、ライフスタイルなど、その他の要素も重要です。さらに、住まなくなったときの売りやすさや貸しやすさも大切になるでしょう。購入後にかかる費用は判断材料の一つにしながら、より自分の考えに合った選択をしましょう。

 

category : 不動産について | posted at 2021.1.15

実家の手放し方

国土交通省の実態調査(平成26年度)では、空き家所有者の7割の人が「特に何もしていない」といいます。親が亡くなり家を相続しても、もてあます人は多いことがわかります。遠方でなかなか手がつけられなかったり、思い出を処分するのに、ためらいがあったり、理由はさまざま。

家は誰も住まなくなると急激に傷み、価値が下がります。相続してすぐなら売れた物件も放置したことで売れなくなることも。放っておいてもいいことはありません。どうすべきなのか先送りせず考えましょう。

親の思い出が残る家を処分するのは心情的につらいことですが、親の家を社会のために有効活用することは、引き継いだ者の責任ともいえます。

そう考えることで、うしろめたさからも解放されるのではないでしょうか。

 

家の有効活用法は基本的に売るのか貸すのか2つの選択肢しかありません。

いずれにせよ、まず最初にすべきことは実態を把握すること。名義人、ローン残債の有無、固定資産税の金額、火災保険の有無とその金額など年間にかかる費用の合計といったことをしっかり調べておきましょう。

空き家を売却する、貸す場合も、まず名義を変更する必要があります。しかし、古い家の場合、ずっと名義変更がされていないケースも少なくありません。

 

・売る

メリット……手間も管理コストも不要になる/財産分与しやすくなる

デメリット……思い出を手放すような気持ちになる

 

・貸す

メリット……資産として残しつつ収入が得られる/建物は残るので寂しさが軽減される

デメリット……リフォームや維持費などの出費が多くなる/立地などの条件がよくないとマイナスになる

 

・放置

メリット……実家を手放すといううしろめたさからは、逃れられる

デメリット……固定資産税など無駄な出費になる/劣化して価値は下がり続ける/放火など問題が起こりやすい/強制解体されて費用を請求されることも

 

売るも貸すもできない家は、あとあとのことを考えれば、更地にしておくのがベストと言えます。

更地のほうが固定資産税が高いとはいえ、そもそも売却できないような土地なので固定資産税も高額ではないはずです。更地にして防草シートをはっておけば、雑草問題も解決します。

空き家をそのまま放っておき、近所にご迷惑をかけるような状態になると、自治体から特定空き家に認定されてしまい、強制撤去されることも。もちろん解体費用は所有者に請求されます。

 

親の家を負の財産にしないためにも、相続したら早めに対処を決めましょう。

category : 不動産について | posted at 2020.12.18

「無理ないすまい購入」をご提案

 

私どもワンズ・ホームは、お客様に「無理のない住まい購入」をしていただけるよう、努力しております。

 

では「無理のない購入」とはどういうことか?

 

それは・・・

「住宅以外に人生で必要になってくる資金を考え、それがしっかり準備できるような購入をすること」

と思うのです。

 

例えば、次のようなAさんご一家がいらっしゃったとします。

ご主人 33歳 サラリーマン

奥様  31歳 専業主婦

お子様  4歳 幼稚園

お子様  1歳

収入: ご主人の年収 450万円

貯蓄: 200万円

毎月の支出は、

生活費       12 万円

学費         2 万円

お小遣い       3 万円

生命保険(ご主人)  2.5万円

生命保険(奥様)   1 万円

レジャー費      1.5万円

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22 万円

そうしますと、単純計算では200万円の頭金を入れて、毎月15.5万円のローンが組めることになりますが、これでは足りません。

 

なぜなら今後の人生で、

・お子様の高等教育=学費の増加

・お子様の結婚

・長期療養資金

・老後の生活資金

・相続対策資金

・死後の整理資金(葬儀費など)

・遺族の生活資金

などが、必要になってくるからです。

 

 

ですので、「何年にどのようなことが起きて、その時に必要になる費用はいくら」ということを見越しておき、それを貯蓄しておけるよう、毎月の計画を立てておかなくてはならないからです。

 

ここまでをしっかり計算した上で物件のご提案を差し上げるのが、私どもは「無理のない購入のお手伝い」と考えています。

 

「無理のない住まい購入」をすることは、その後の生活を楽しく過ごしていただくために、必要不可欠なことと思います。

お客様に「最良のマイホーム購入」をしていただけましたら、心からうれしく思います。

 

お住まい探しに関してのご要望やご不明点、ご相談は、いつでもお気軽にお知らせください。

category : 不動産について | posted at 2020.10.30

住宅ローンを借り換え

「子育て支援型」「地域活性化型」などフラット35で新しい金利優遇制度が2017年4月より始まりました。融資比率、団信加入・不加入によって金利は異なりますが、20年の借入期間で当初10年間が最初の10年が0.67%から1.45%とかなり低金利です。

この金利を見ると「借り換えしようかな」との思いがよぎる方も多いでしょう。ちなみにフラット35の基準金利は、2006年11月時点で3.78%でした。例えば、100万円の住宅ローンを10年間借りたとして、金利0.8%と金利4.0%のときの返済額の差を比べてみましょう。0.8%で元利均等の場合月額8673円、4%で元利均等だと月額1万124円、差額は月額1451円、年額1万7412円、10年だと17万4120円です。

 

つまり、1000万円の住宅ローンなら、10年で174万1,200円も返金する額が異なるのです。1000万円で10年と、そう高額ではない額で比較的短期間の住宅ローンでも、金利差3.2%で約174万円も差がついてしまうのです。住宅ローンが3000万円だった場合は、500万円超を余計に払わなければならないのです。

 

ただ、住宅ローンを借り換えるということは、新しく住宅ローンを組み直すことでもあるのです。

 

費用は、印紙代、期限前返済に伴う完済手数料、借り換える金融機関の事務手数料、登録免許税(抵当権抹消)、登録免許税(抵当権設定)、司法書士への報酬、保証料等になります。合計で約20万から約80万円にもなります。

 

例えば、フラット35の住宅ローン残高2700万円、25年間の場合、住宅ローン借り換え費用は合計で約80万円かかるのですが内訳は、以下のようになります。

 

印紙代:2万円

抵当権抹消登記:2000円

抵当権設定登記(借り換え時軽減無):2700万円×0.4%=10万8000円

司法書士報酬 抹消・設定登記合計:7万5000円

金融機関の融資事務手数料:2700万×2.16%=58万3200円

完済手数料:無料

保証料:無料

 

ちなみに、金融機関の融資事務手数料は約3万円~5万円で定額のところもあります。住宅金融公庫のフラット35では保証料は無料ですが、期間25年で2500万円の住宅ローンの場合、金融機関によっては一括前払いで約50万円、借入利息に組み込むと約85万円になります。

 

費用をかけてまで住宅ローンを借り換えるのなら、やはりメリットのある形で借り換えるといいですね。どのような条件ならメリットがあるのでしょう?一般的には、下記の条件を満たしたときに住宅ローン借り換えのメリットがあると言われています。

 

住宅ローン残高が1000万円以上ある。

借り換え後の金利が借り換え前の金利より1%以上低い。

ローン期間が10年以上である。

 

ただし、現在保証料が無料の銀行もあり、住宅ローン借り換えのメリットは出やすくなっています。各銀行を比較してみると良いでしょう。最初の住宅ローンのときより健康状態が悪くて、団体信用生命保険に入れない等、住宅ローンの借り換えが難しいこともあるでしょう。

 

住宅ローンの返済条件を変更して借りることも可能かも知れません。審査や所定の手数料が必要なこともありますが、今住宅ローンを借りている金融機関に問い合わせてみましょう。

category : 不動産について | posted at 2020.10.16

不動産購入の勘違い

私どもは日々多くのお住まいを探していらっしゃるお客様と接しておりますが、

その中でお住まいの購入に関し、多くのお客様が「思い違い」をしていらっしゃることがございます。

 

購入に関して、正しい知識をお持ちいただくことは、

最良の物件にめぐり合って、購入していただくための第一歩になると、私どもは考えています。

 

そこで今回は、『よくある不動産購入の勘違い』をご紹介したいと思いました。

 

 

━ 不動産購入の勘違い ━

 

【勘違い1】

不動産店が売り出している物件は、その会社の所有物ではありません!

売り出されている多くの物件は、売買を「仲介」しているものです。

不動産店は売主様(=その時点での所有者)からの依頼を受け、

購入をご希望になる方との仲立ちをしているのです。

 

【勘違い2】

A店の広告物件は、A店でしか買えない訳ではありません!

不動産店は物件の情報を共有していますので、A店で広告している物件をB店でも購入することができるのです。

 

【勘違い3】

A社の広告物件をB社から買っても、損はしません!

不動産店は売買の仲介をした仲介手数料が収入になるのですが、

その手数料は物件の金額に対して一定なのです。

 

【勘違い4】

不動産店の営業マンは、物件を売るセールスマンではありません!

上述のように不動産店は物件を在庫として持っている訳ではありませんので、

不動産店の営業マンは、その物件を売らなくてはならない訳ではありません。

購入をご希望になる方が最適な物件をご購入するためのアドバイザーであり、

アシスタントであり、代理人なのです。

 

【勘違い5】

不動産は、自分だけで探して選び、購入するのがベストではありません!

 

次のような理由から、お住まいは自分だけで選ぶよりも不動産店のエージェントに依頼をした方が、

より良い物件にめぐり合えます。

・広告に載らず、不動産店だけが情報を持っている物件が多数あります。

・信頼できる不動産店のエージェントは、見落としがちな物件の「悪い点」も、きちんとアドバイスします。

・自分で良いと思っていたポイントは、実は必ずしもそうでないことがあります。

・その物件が妥当な金額なのかどうかや、同じ金額でもっと自分に合った物件がある、などのアドバイスをもらえます。

・日々の生活や収入状況を考慮し、将来のことがきちんと計算された支払いプランをアドバイスしてもらえます。

 

ご検討のお役に立てば幸いです。

category : 不動産について | posted at 2020.8.28

自然災害のリスクの説明義務

不動産の取引を行う場合、宅地建物取引業者にはその物件の状況や取引条件、法令上の制限などを詳しく説明する「重要事項説明」が義務付けられています。ただ、自然災害のリスクについてはその種類によって説明が「義務付けられているもの」と「義務付けられていないもの」があります。

土砂災害は、大きく「土石流」「地すべり」「がけ崩れ」の3つに分類することができます。

都道府県は、土砂災害が発生した場合に住民の生命・身体に危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域を「土砂災害警戒区域等」に指定することができます。 土砂災害警戒区域等の範囲は、土砂災害防止法で定める基準等により客観的に決定されます。

土砂災害警戒区域等に指定された区域の土地建物を取引する場合、宅地建物取引業者はその旨を説明しなければなりません。

ただし、これらの区域に指定されていないからといって「土砂災害が発生しない」わけではありません。 対象地が土砂災害警戒区域に含まれていなくても、都道府県が作成している「土砂災害ハザードマップ」などで、近くに指定区域があるかどうか等を確認し、その立地の特性を知っておきましょう。

大規模な盛土造成が行われた一団の住宅地に対して、地震による災害の恐れがあることが確認された場合、都道府県知事等はその区域を「造成宅地防災区域」に指定することができます。

この区域に指定された土地を売買する場合、宅地建物取引業者はその旨を説明しなければなりません。

この区域内の造成宅地の所有者等は、災害防止のために擁壁等を設置するなどの責務を負ったり、都道府県知事等から、災害防止のために必要な措置を講じる勧告や改善命令を受けることがあります。

津波が発生した場合に住民等の生命や身体に危害が生ずる恐れがあり、津波による人的災害を防止するために警戒避難体制を特に整備すべきとして指定された土地の区域を、都道府県知事は「津波災害警戒区域」に指定することができます。

この区域に指定された場所の土地建物を取引する場合、宅地建物取引業者はその旨を説明しなければなりません。

また、津波災害警戒区域のうち「建築物が損壊し、⼜は浸⽔し、住⺠等の⽣命⼜は⾝体に著しい危害が⽣ずるおそれがあると認められる⼟地の区域」については、都道府県知事が⼀定の開発⾏為等の制限をすべき⼟地の区域として津波災害特別警戒区域として指定することができます。

近年、台風や大雨による洪水や浸水の甚大な被害が発生していることに伴い、不動産取引時においても水害ハザードマップを活用し水害リスクに係る事前の説明が重要視されています。これに関連して、宅地建物取引業法施行規則を一部改正し、ハザードマップを用いた水害リスク情報が重要事項説明の内容に追加されることとなりました。

国土交通省は、住宅の購入・入居希望者に大雨が降った際の水害リスクを説明することを、令和2年8月28日から不動産業者に義務付けると発表しました。豪雨による大規模水害が頻発する中、居住者が逃げ遅れるのを防ぐ狙いがあります。浸水想定範囲や避難場所が示された市町村のハザードマップで物件の所在地を説明するよう義務付けられました。

説明を怠った業者に対しては、悪質な場合は業務停止命令などの行政処分を行うこととなりました。

 

category : 不動産について | posted at 2020.7.31

コロナ被害にともなう新たな給付制度

「雇用されている方が直接申請することができ、そして直接お金を受け取れる新たな制度を創設いたします」。

安倍首相は、14日の記者会見でこのように述べ、事業主から休業手当を受け取れなかった労働者に対して直接給付金を支給する制度を新たに創設する考えを表明しました。

長引く休業によって収入が激減し、生活に不安を抱える人々にとって、希望の光ともいえる制度であり、速やかな実行が期待されます。

ただ、政府への不信感から、本当に実効性のある制度ができるのでしょうか。一体どのような制度が検討されているのでしょうか。

想定される新たな給付金制度の仕組みですが、

まず、対象となるのは、

○雇用調整助成金を申請していない中小企業の従業員です。

休業を余儀なくされたにもかかわらず、事業主から休業手当の支払いを受けていない人々を救済することが新たな制度の目的です。

給付金の額は、月33万円程度を上限に、月額賃金の8割程度を給付する方向で調整が進んでいます。労働者ごとの直近の平均的な賃金をもとに計算されるようです。

参考までに、失業手当の額と比較してみると、失業手当の日額は、直近6ヶ月の賃金から算出された賃金日額の50~80%(60歳未満の場合)で、その上限額は8,330円です。

新設される給付金の具体的な算出方法はわかりませんが、失業手当を上回る水準にはなりそうです。

そして最も重要なのが、給付金の支給方法です。これについては、事業主を介さず、労働者個人が直接ハローワークとやりとりする仕組みが想定されているようです。

日経新聞の報道によれば、休業した労働者が事業主から「休業証明」を受け取り、自らハローワークに申請することによって、直接本人に給付金が支給される仕組みになるそうです。

制度の、一日も速い実行を願います。

category : 不動産について | posted at 2020.5.29

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