65歳以上の4人に1人が賃貸への入居を断られた経験があるという調査結果が出ています。

高齢者の入居を難しくする3つの阻害要因ですが、

(1) 入居時の不安:何かあったときに対応してもらう「連帯保証人」や「緊急連絡先」が確保できるか

(2) 入居中の不安:認知症など判断力が低下した場合、どう対処したらよいか

(3) 賃貸契約終了時の不安:亡くなったとき、特に孤独死などが起きた場合に、賃借権の相続の解消や残置物の処理に手間がかかり、次の入居に支障があるのではないか

こうした不安が阻害要因となって、貸主(大家)が貸したがらない、不動産会社が住宅の斡旋をしたがらないといった事態になり、高齢者が賃貸住宅の入居を拒まれるという結果になっています。

このような実態を受けて全宅連では、高齢者の入居に際して、「入居審査」や「賃貸借契約」の際の注意点をまとめたガイドブックを作成し、室内の異常に早期に気づくための高齢者の見守り機器の設置を勧めたり、孤独死などで発生する原状回復費用や残置物の処理費用、次の入居までの空室等の家賃保証などに対応する保険への加入を促したりといった、不安を払拭する方法を提案しています。

さらに、認知症や健康上の問題については、介護・医療・法的専門家などとの連携が必要なため、福祉事業者等とのネットワークの構築も提案をしています。こうした不動産業界の努力でカバーできることもありますが、一方で、不動産業界の頑張りだけでは対応できない大きな課題も残っています。

例えば、室内で自殺や他殺、事故死などが起きたり、近隣に暴力団の事務所などがあったりすると、そこに住むことに嫌悪感を持つ人がいます。これを「心理的瑕疵(かし:欠陥や傷などの意味)」といいます。宅地建物取引業法では、不動産会社は契約の判断に影響を及ぼすような重要な事実を告知する義務があるとしていますが、心理的瑕疵もこの重要な事実に含まれます。

現状では、孤独死も心理的瑕疵に該当すると考える人が多いため、それを告知することになり、そうなるといわゆる「事故物件」として、次の入居者が決まらなかったり、家賃を下げざるをえなかったりします。貸主にとっては、家賃の値下げや空室期間の長期化は避けたい事態なので、高齢者の入居に不安を感じる大きな要因になります。

高齢者の自然死は日常起こりうることなので、孤独死は心理的瑕疵に該当しないという考え方もありますが、孤独死で発見が遅れる場合もあって、その場合は異臭などの問題も発生します。現状では、心理的瑕疵の法的な基準が定まっていないことから、不動産会社によって告知する内容などが異なるというのが実態です。

国土交通省も、2020年2月に「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」を設置し、2021年4月に「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」(案)を取りまとめました。

ガイドラインの案によると、住宅における自然死については原則として告知は不要とするが、「死亡後に長期間放置されたことで室内外に臭気・害虫等が発生し、いわゆる特殊清掃(原状回復のために消臭・消毒や清掃)等が行われた場合」には告知を要する、などとしています。

孤独死には別の問題もあります。賃借権は相続の対象になるからです。賃貸借契約期間中の孤独死で、連帯保証人や緊急連絡先が相続人であれば、契約を終了させることができますが、相続人が不明な場合は法的な手続きが必要となり、契約を終了させるまでに時間がかかることになります。

さらに、入居者の残した家財道具等(残置物)も相続の対象になるので、勝手に処分することができません。相続人に引き取りを求めるか、処分の同意を得る必要もあります。

この残置物の問題についても、国土交通省が2021年6月に、賃貸借契約の解除や残置物の処理を内容とした死後事務委任契約に関する「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を定めました。

こうした国の指針を得ることで、賃貸借契約の段階でリスクを減らすことができる体制が整いつつあります。高齢者の住宅難民問題への糸口は見出したものの、本格的な不安解消にはまだ時間がかかるでしょう。

それから、住宅を購入して高齢期のリスクに備えるという考え方も生まれます。困ってから住宅を購入しようとしても難しい場合も多いので、住宅ローンを組める若いうちから高齢期の住宅確保を視野に入れて、長期的な計画を立てることが必要です。

超高齢化社会となる我が国においては、高齢期にどこに住むかは大きな課題です。

ガイドラインで示された事故物件の告知義務の範囲や期間についてです。このガイドラインでは「殺人、自殺、事故による死亡の場合」「自然死、家庭内事故による死亡の場合」の2種類に大別し、それぞれの対応を示しています。

○殺人、自殺、事故による死亡の場合

まずは、所有物件で殺人、自殺、事故による死亡があった場合の告知義務についてです。ガイドラインでは以下のように説明されています。

過去に他殺、自死、事故死が生じた場合には、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため、原則として、これを告げるものとする。なお、対象となる不動産において、過去に原因が明らかでない死が生じた場合（例えば、事故死か自然死か明らかでない場合等）においても、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため、原則として、これを告げるものとする。

「殺人、自殺、事故による死亡」については、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に非常に大きな影響を及ぼす可能性があるため、原則として告知義務があるとされています。

告知期間に関しては、賃貸の場合、事故の発生から概ね3年間とガイドラインで明示されることになりました。つまり、事故から3年が経過すれば、宅建業法上の告知義務はなくなるとされています。なお、事故物件の告知義務については、専有部分や室内で発生した物を想定しており、隣地や建物前の道路など、外部での事故は告知義務の対象外となります。しかし、アパートなどの集合住宅に関して、ベランダや共同玄関、廊下や階段、エレベーターなど、日常的に住人が利用する共用部分での事故は告知義務があるとされています。

売買における事故物件の告知義務に関しては、賃貸と比較してトラブル時の損害額が非常に大きくなってしまうことから、告知義務の期限は設けられていません。つまり、何年も昔に事故が発生した…という場合でも、告知義務は残っており、事前に告知が必要だということです。

○自然死又は日常生活の中での不慮の死が発生した場合

次は、自然死、家庭内事故による死亡の場合の告知義務です。ガイドライン内では以下のように記載されています。

老衰、持病による病死など、いわゆる自然死については、そのような死が発生することは当然に予想される。

判例においても、自然死について、心理的瑕疵への該当を否定したものが存在することから、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いものと考えられ、対象となる不動産において過去に自然死が生じた場合には、原則として、これを告げる必要はないものとする。

日常生活の中で生じた不慮の事故による死については、そのような死が生ずることは当然に予想されるものであり、これが買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられることから、自然死と同様に、原則として、これを告げる必要はないものとする。

自然死、家庭内事故に関しては、そのような死が生じてしまうことは「当然に予想されるもの」とされており、基本的に告知義務はないとされています。しかし、自然死や家庭内事故の場合でも、発見が遅れてしまい、「室内外に臭気・害虫等が発生し、いわゆる特殊清掃等が行われた場合」に関しては、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼすとされ、告知義務が生ずるとしています。

皆様は、把握されていますか？

土地の境界線上に塀が設置されているケースを良く見かけます。

こういった塀が老朽化して修繕が必要となっている場合、

「誰が費用を負担すべきか」という問題が生じます。

結論から言うと、「塀の所有者」に修繕する責任があります。

そこで問題となるのが、塀の所有者が誰に帰属するのかです。

最高裁判所の見解によれば、塀の設置費用を負担した者という事になります。

所有者が変わってしまったなどで、費用負担者が分からない場合は、共有とし推定されます。

（民法229条）

老朽化が進み、塀の建替えが必要となった場合、塀の撤去費用については

「塀の所有者」が負担しますが、再築費用については協議の上、折半して再築するか、

それぞれが自分の敷地内に新しい塀をつくる事になります。

境界線上の塀は、その所有や修繕などが具体的に明白にされていない場合は、

トラブルの原因になりますので、注意が必要です！

例えば、、、

４０年も前に隣人の費用で建てた境界線上のブロック塀（塀の所有者は隣人）が、

老朽化が進み危ないので解体してほしいといった時に、

通常なら撤去費用は隣人という事になります。

ところが、ややこしいのが、隣人の所有者が変わってしまい、

「そんな前のことは知らない、境界線上に建てたのなら双方の物だから折半で」と

主張をされてしまった場合、相手が塀の費用を出した（所有者である）ことが立証できないと、

折半になってしまう可能性もあるので注意が必要です。

逆もしかりで、自分が購入した物件の境界線上の壁は、実は旧所有者が「塀の所有者」

だった場合は、解体費用や修繕の費用が発生することがありますので注意が必要です。

こういったトラブルを避けるために、私たちは

塀の所有関係や修繕について取り決めや合意関係の資料はないか、

または隣人のご意向も確認させて頂きます。

そのような資料等がない場合は、

前述のとおり民法の規定から「共有」と推定されることになります。

共有の場合、上記のような資料がない場合には後々隣人のトラブルを防ぐ為にも、

不動産の引渡しを受ける前に、

売主である現所有者と隣人者との間で「合意書」や「確認書」のような書面を、

取り交わしてもらい、不動産の引渡しをさせて頂きます。

皆様のお家やご実家は大丈夫でしょうか？

塀の所有者を確認し、書面に記録しておくことをお勧めします！

国土交通省が公開している「平成30年度　住宅市場動向調査報告書」によると、住居所得年齢は30代が一番多いのですが、20代も一定の割合を占めています。

住宅購入者のうち、20代が一定の割合を占めているのは意外な結果ですし、「20代で本当に購入できるの？」と疑問に感じる人は少なくないと思います。

20代はライフプランが一番変わりやすい時期。大きくライフプランが変わったタイミングで住居購入を検討する人が多いようです。

住居購入に至った経緯として、世代問わず一番によく耳にする理由が「家賃がもったいないから」です。賃貸住宅であれば、毎月オーナーに賃料を支払うだけで、自身の資産にはなりません。

しかし、住居を購入すればそれは資産になります。仮に転勤などで住めなくなってしまった場合も、賃貸に出して家賃収入を得ることもできますし、売却もできます（※家賃収入目的で住宅ローンを組むことは違法行為。不動産収入目的で融資を受ける際は「不動産投資ローン」の利用を）。また「持ち家がある」という安心感も生まれます。

20代の物件購入の最大のメリットは、やはり「現役中に住宅ローンの返済が終わること」ではないでしょうか。一般的にローンは35年で組む人が多いと思います。

定年になる年齢が上がりつつある現在、仮に30歳で35年ローンを組んだとしても定年前の65歳には完済できます。もちろん、繰り上げ返済も可能なので、昇格や昇給のタイミングでより早めにローン返済をすることも可能です。

また物件購入は生命保険代わりにもなります。ローンを組む際、「団体信用生命保険（いわゆる団信）」に加入すれば、契約内容によっては事故や災害でローン免除になることも。自身に何かあった場合、ローンが残る心配なく家族に住居を残すことができます。

「老後2000万円問題」が囁かれている現在、現役中にローンの完済ができれば、老後に住居費を負担することなくなるので、老後に余裕を持った暮らしができます。また意外と知られていませんが、老後は賃貸マンションが借りにくい傾向があります。衣食住のうち「住」の心配がいらなくなる事は非常に大きいです。

20代のうちに物件を購入するメリットはたくさんありますが、勤続年数や収入によってはローンが組めないこともあります。銀行の融資条件のひとつとして、勤続年数3年目からという銀行が多いので、特に20代前半で住居購入となると、銀行選びの選択肢が減ってしまいます。

銀行によって利息も保険も違うので、住居を購入する際には注意が必要です。また住居購入にあたっては初期費用が必要になるほか、維持費や管理費、固定資産税などのお金も必要になります。

20代の物件購入は、資産になるだけではなく節税対策にもなります。少しでも住居購入を考えたのであれば、不動産会社やFPに意見を聞いてみることをお勧めします。自身のライフプランに合った物件選びのヒントになるかもしれません。

親が住んでいた実家を相続したくないために、相続放棄を選択する人が最近増えてきた様です。

近年は空き家を放置することに対する監視が厳しくなってきました。2021年の通常国会で、空き家対策に対する規制を強化する法律が成立し、相続後に空き家を放置することが難しくなりました。相続人が決まらないことを理由に長期の放置ができなくなりました。老朽化した家屋を取り壊すことを行政から求められる、危険な家屋の代執行をした際はその費用を請求される、といったケースも増えると思われます。

親が住んでいた家を相続すると、使い道がなくても固定資産税など税金を払い続けなければなりません。子どもがすでに住まいを別に構えていれば、借り手がない親の住んでいた家を相続する意味は薄れてくるのかもしれません。これは地方にある親の家だけでなく、都市近郊の一軒家でも、相続を望まないケースもあります。空き家問題はそれだけ深刻です。

○相続放棄をする際の手順

親が亡くなった後に子どもたちが財産を相続する場合、まず誰が相続するのか、相続人の特定が必要です。両親ともに亡くなり子どもが1人だけ場合は、容易に特定できます。子どもが複数いる、あるいはどちらかの親がまだ健在なときは、相続人同士で協議が必要になります。住んでいた土地と住宅は放棄したいが、金融資産がかなりあるので、すぐには決断できないかもしれません。資産総額と負債総額とを確認してから、必要な手続きを進めます。

相続放棄の手続きは、相続の開始（親の死亡の確認）の時点から、原則3ヶ月以内と決められています。各相続人が亡くなった人の居住地の家庭裁判所に、相続放棄を申し立てます。この3ヶ月間を「熟慮期間」と呼び、この間に何も手続きをしないと通常の相続、すなわち資産と負債の双方すべてを継承する「単純承認」をしたとみなされます。

特に親が借用証などを残していないかを、精査する必要があります。故人の資産の詳細を調査段階のときは、家庭裁判所に申し立てをして期間を延長できます。その際は、それなりに説得力のある理由づけと、故人の財産を凍結することが求められます。この間に親の遺品などを売却したり、相続人が隠匿したりしたことが裁判所にわかると、「相続放棄」が認められずに、すべて「単純承認」したと認定されます。

相続の方法には、大きく3つの方法があります。最も一般的な資産と負債をすべて継承する「単純承認」、資産も負債も継承しない「相続放棄」、負債の実態が不明のため、資産の範囲内で負債も継承する「限定承認」です。

親に借金があり、住んでいた家を引き継いでもほとんど資産価値がないなど、明らかに負債額が資産額を上回ると判断できるときには「相続放棄」が有力な選択肢です。ただし、相続放棄を選択すると、預金や有価証券などの金融資産を含めて一切を引き継ぐことはできません。

財産の実態は不明だが、資産より負債が多いと推定されるときは、「限定承認」が1つの選択肢になります。これも3ヶ月以内に家庭裁判所に申請します。

○相続放棄で権利が移転

実際に相続人が相続放棄をしたときは、相続権はどうなるでしょうか。例えば、両親の死後、子どもが複数おり、相続を希望する人と相続を放棄したい人に分かれた場合は、相続を希望する人だけで、資産と負債をすべて継承します。相続の順番は、まず第1順位が配偶者と子ども（もし子どもが亡くなっている場合は孫＝代襲相続）になります。

配偶者と子ども全員が相続放棄をした場合は、相続権の第2順位の故人の両親に移ります。故人の両親は、すでに亡くなっていることが多いため、そのときは相続権の第3順位になる故人の兄弟姉妹（亡くなっている場合はその子ども）になります。

第1位順位の人が相続を放棄した場合は、次に相続権のある人へ、念のためその理由を伝えておくのが親切です。相続権が回ってきて、負債の内容を知らずに相続すると、後で「なぜ負債の実態を知らせてくれないのか！」となり、思わぬトラブルになりかねません。対象となる相続人が、相続する意思がないときは、各相続人が個別に相続放棄の手続きができます。全員が同時にするは必要ありません。

相続放棄を選ぶと資産は一切引き継げないため、もし放棄後に、多額の残高が記帳された預金通帳が見つかっても、相続放棄の変更はできません。そのため、負債が資産より多そうだが、額を細かく精査する必要があるときは、資産の範囲内で負債も継承する「限定承認」も有力な方法になります。

限定承認は、相続人が負債の返済に自己資金を使わずに済むというメリットがあります。しかし限定承認の手続きは、相続人全員で申し立てる、遺産目録を作成するなど、手間がかかる作業になるため、実際に裁判所が受理している件数は意外に多くありません。相続放棄は相続人が個別にできることと比較すると、手続きが煩雑だからです。

いずれにしても、かなりの負債があると思われるときの相続は、すぐに相続放棄を決めるのではなく、実態を慎重に調べることが重要です。

これはあくまで一例ですが、災害の多い国である日本において、我々の先祖たちは、災害の恐ろしさを後世に伝えるため、様々な手段を用いています。

その代表例が「地名」です。

「新地名が一つ誕生すると、少なくとも数個の旧地名が抹消されます。そうなるとその土地に根付く伝承、それこそ災害の歴史も人々から忘れ去られてしまいます。残念なことに今の日本には『聞こえの悪い地名は変えてしまえ』という風潮が蔓延しています。

不自然に明るい印象を受ける地名が付けられる背景には、行政や企業が災害を示す旧地名、いわゆる『あぶない地名』を隠そうとする意図が見られる場合もあるようです。

「～が丘」や「～台」、もしくは「希望」や「光」のような不自然に明るい単語を使った地名は、古い地名ではない可能性が高いので要注意です。

旧地名を知る方法ですが、区役所、市町村役場で調べる・図書館や資料室で旧地名の由来を調べる

この他にも、インターネット上では様々な検索サービスが存在するのでそちらを利用するのもいいと思います。実際その地に赴き、古くから住む人に聞くことも有効かもしれません。

「地名には必ず、そこで暮らす人の生活の上で不可欠な意味があります。だからこそ、長い間、災害と接してきた日本には『あぶない地名』があるのです。せめて自分の住む所、あるいはこれから住もうとしている土地の名前がどんな意味で、どういった場所なのかを知っておいて損はないと思います。

孤独死は、突然訪れます。もし、孤独死が起きれば、思わぬ形の別れに心を痛めることになりますが、現実は待ってくれません。孤独死した現場を、すぐに回復させる必要が生じることもあります。そのための特殊清掃が必要になる状況についてです。

孤独死という言葉から「高齢者」を連想する人が多いでしょう。確かに、実際多くの高齢者が孤独死をしています。しかし近年では、若者の孤独死も大きな社会問題になっています。

若者の孤独死が増えている一つ目の理由は、若年層の経済的な事情です。貧困に苦しむ若者が増えているために、孤独死が増えていると考えられます。

二つ目の理由は、晩婚化、未婚者の増加です。結婚しない若者が増加するにつれて、孤独死も増加すると考えられています。

大抵は、20代、30代と体が健康な時期は独身ひとり暮らしでも問題はありません。しかし、やがては生活習慣の乱れなどが原因で生活習慣病を患ったり、想定していないような怪我・病気にかかったりという事態に陥る人もいるでしょう。このような状況に陥ったとき、単身のままひとり暮らしを続けていては、突発的に何か身体的な問題が生じたときに、誰かに助けを求めることができません。

三つ目の理由は、人付き合いの形の変化です。SNSで人間関係を構築する傾向が強くなっているために、孤独死が増加していると考えられています。

SNSを中心に人間関係を構築していれば、実際の近所付き合いは希薄になります。昔と違って、隣に住んでいる人の顔を知らないことはむしろ当たり前の世の中です。このような状況でひとり暮らしをしていると、病気など何かあったときに手の届く範囲にいる人に助けてもらうことができません。

孤独死は年齢を問わず誰にでも起こりうるものです。では、親や親戚などの身近な人が孤独死してしまった場合、どのような対応をするべきでしょうか。

親や親戚などの身近な人が孤独死した場合には、現場が持ち家か賃貸住宅かに関わらず、特殊清掃業者に依頼がおすすめされます。孤独死の状況にもよりますが、遺体が発見されるまでの期間によっては部屋のリフォームが必要になります。そのような対応は素人ではできないと思っていたほうがよいでしょう。

特殊清掃業者は、孤独死の現場を清掃し、部屋の空間を原状回復するプロです。孤独死の現場を掃除するときに行わなければいけないのは、遺体を供養することだけでなく、部屋や建物自体の清掃も必要になります。前述のように、亡くなってから遺体が発見されるまでの間にある程度の期間があると、遺体は腐敗を始めるために異臭や害虫が発生します。また、血液や体液が部屋の床や壁を汚してしまうこともあるでしょう。特殊清掃業者は専門のノウハウで、悪臭や害虫を駆除し、汚損箇所の修復をすることで孤独死の現場の原状回復を目指すのです。

身近な人の孤独死が判明した場合、まずは警察を現場に呼ばなければいけません。なぜなら、遺体が発見された以上、事件性があるかを判断しなければいけないからです。事件性の有無にかかわらず、孤独死の現場をすぐに清掃することはできません。警察からの許可がない限り、孤独死の現場はそのままにしておく必要があります。結果として、現場の汚損がさらに進むこともあるでしょう。

警察の対応が終わった段階で、ようやく特殊清掃業者に孤独死の現場に入ってもらうことになります。孤独死の現場は臭いがきつく、感染症のおそれもあるために素人が無闇に入るべきではありません。プロの特殊清掃業者に依頼をしたうえで現場を確認してもらい、現場の掃除にどれだけの費用や時間がかかるのか事前に見積もりをもらいましょう。

持ち家の場合には遺族だけの判断で特殊清掃業者と相談できますが、賃貸物件の場合には大家さんや管理会社も含めた相談が必要です。現場の清掃だけではなくリフォームなどを含めたスケジュール、費用負担について話し合いが行われます。

今後の方向性が確定した段階で、特殊清掃業者との間で契約を締結し、現場の掃除を実施してもらうようになります。

建築基準法第４３条第２項第２号に基づく許可申請の提出書類

Ａ．全ての許可申請に共通して必要な図書

Ｂ．上記Ａの１）～８）以外に、各許可基準の種類に応じて必要な図書

（注１）里道、水路等の官民境界査定書（許可要件に含まれないものは不要）は、官民境界が明示されていれば、管理者の幅員証明書等で差支えない。

（注２）承諾書等（様式第２,３,４,７号）は、標準書式であり、これと同様の内容、項目があれば、他の書式で差支えない。

（注３）国、地方公共団体等の公共機関で使用される公印の印鑑証明書は不要とする。

※旧基準５の許可手続きは不要とし、建築確認・計画通知に際して建築主事等が許可要件（架橋承諾・法面使用許可等）を審査・検査することとする。

上記は弊社のある三津浜地区や道後など松山市内いたるところで多くみられる　建築基準法上の道路でない

４ｍ未満の通路（道路ではない道）に過去からあった建物の土地に再建築の際必要な申請となります。

この「建築基準法４３条許可道路の申請」は　以下の写真にあるように

道が（建築基準法上の道路ではない道）の事で

狭い場所にある　狭あい道路（建築基準法上の狭い道路の拡幅）とは異なる申請です。

平たく言えば通路を　１軒ずつでも道をひろげ　将来的には建築基準法上に準じた

道幅　４ｍにすべてを広げようということです

全ての接道する権利者　抵当権者（銀行などの借入れ先）のかたの同意が必要になってきます

今回は　「Ａ」と　「基準6」のすべての書類をそろえて申請するまでに

大変手間と時間のかかる許可願となります。

この申請を出して　この許可申請を受け付けてもらえたら

受付日と許可日の日付は近いですが　受付までに

何よりもそれぞれの方にお会いし説明する時間と添付の為の書類をもらうのにかかった時間や

いろんな手直しと受け付けてもらうまでに時間を要しました。

全てが　この許可通知書をもらうために費やした時間です。

いよいよ　家の建築確認申請です。

とうとう不動産売買でもオンラインでの重要事項説明（IT重説）・契約を行う時代がやってきそうです！

IT重説とは、テレビ会議などのＩＴを活用して行う、重要事項説明のことです。
従来は宅地建物取引士自らが対面で説明を行わなければならないことになっています。
賃貸ではＩＴ重説を2017年10月1日から運用を開始しています。
パソコンやテレビなどの端末を利用して、対面と同様に説明や質疑応答が行える双方向性のある環境であれば、自宅などにいながら、
重要事項説明を受けられるようになりました。

国土交通省が2020年10月12日、不動産売買時の重用事項説明についても、テレビ電話など非対面でも可能とする方針を決めました。
2020年度内に社会実験の結果を取りまとめた上で、運用指針を改正すると報じられました。

国土交通省が挙げているIT重説のメリットは大きく4つ。
・遠隔地の顧客の移動や費用等の負担軽減
・重説実施の日程調整の幅の拡大
・顧客がリラックスした環境下での重説実施
・来店困難な場合でも本人への説明が可能

不動産売買の「IT重説」は2月中に社会実験用のガイドラインを作成。
3月から参加事業者を募集し実験を開始するとのことです。。。

実際に、松山市内の不動産売買で「ＩＴ重説」が本格的に運用されるのは
もう少し先になるでしょうが、「アナログな業界」と言われてきた不動産業界も、デジタル化がますます促進されることは必至です。

「特定空き家」とは、「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう」と、空家等対策の推進に関する特別措置法に定義されています。それでは、固定資産税が6倍になるとはどういうことなのでしょうか。

土地について、小規模住宅用地(200m2以下の部分)は、課税標準×1/6になります。この小規模住宅用地の課税標準の特例が、「空き家は固定資産税が6倍になる？！」の正体です。課税標準とは、税率を乗じる金額のことです。固定資産税の場合、原則として固定資産税評価額が課税標準となります。

たとえば、固定資産税評価額が900万円のときを考えてみましょう。空き家の敷地など、小規模住宅用地に該当しない場合、課税標準は900万円となります。しかし、小規模住宅用地に該当する場合は、課税標準が固定資産税評価額の6分の１となりますので、150万円となります。「空き家になると、固定資産税が6倍になる」というよりは、「空き家になったことで、特例の適用が外れ、本則に戻る」という方が、正しい表現と言えます。

ただし、家屋が空き家になった、その日からすぐに小規模住宅用地に該当しなくなり、固定資産税が6倍になるわけではありません。空き家が、「特定空き家」に指定された後、勧告等を無視していると、やがて特例の適用が受けられなくなります。

○特定空き家に指定されるまでの流れ

行政による空き家の調査

↓

行政が、特定空家に指定

↓

行政による助言・指導（除去、修繕などの必要な措置について助言・指導）

↓

勧告(小規模住宅用地からの解除)

↓

命令(取り壊しなどの命令)

↓

行政代執行(所有権者に代わって、行政が取り壊しなどを行う)

空家等対策の推進に関する特別措置法が施行されるまでは、空き家を取り壊すにも費用がかかるので、放置しておくと考える方も少なくなかったでしょう。しかし、空家等対策の推進に関する特別措置法が施行されたことで、特定空き家に指定されると税金負担が重くなるため、従来の考え方では通用しません。税金負担が重くなる以外に、空き家のまま保持するリスク（建物劣化・防犯上・景観悪化・損害賠償）があることを知り、早めに対策を講じましょう。

「新築住宅と中古住宅」購入するならどちらがいいのか？

一般的には、新築住宅と中古住宅を比較すると「中古住宅の方が安い」というイメージがありますが、中古住宅の場合はリフォームや修繕工事をすると想像以上に高い費用がかかることも事実です。
実際のところ、長い目で見ると新築と中古ではどちらがお得なのでしょうか。まずは新築・中古住宅のメリットを比較してみましょう。

新築住宅のメリット

新築住宅を購入することの一番のメリットは、やはり新築に住むという満足感にあります。実際に不動産会社の市場調査では、どの時代にもこの理由がトップに上がっています。注文住宅の場合、土地を選んで設計をするところから始まります。土地選びから、設計、建築、完成と実際に入居するまでに時間はかかってしまいますが、1から作り上げたという達成感を感じられます。
分譲住宅であっても、家が完成して最初のオーナーとなるので、床も壁もすべての設備が真新しい満足感あります。以前は、同じタイプの家が並ぶイメージの分譲住宅でしたが、最近はバリエーションも豊富です。
また、太陽光発電や家庭用蓄電池などの最新の設備が設置されていることも大きな魅力の一つです。中古住宅にもリフォームで取り付けは可能ですが、費用を考えると新築住宅を購入してしまったほうが早い、という声もあります。

中古住宅のメリット

値段の高い新築住宅に対して、中古住宅のメリットとなるのはやはり価格の安さにあります。また、同じ予算なら、中古物件を選ぶことにより、最寄り駅からの距離や居住面積の広さ等の条件を良くすることが出来ます。新築住宅も新しいのは最初だけ、実際に住んでみると、生活に関わることなので、妥協しないエリアであったり、居住面積の広さの方を優先したほうが良いこともあります。新築で購入するには、高額で手が届きそうもないこだわりの家も、中古物件となると価格が下がるので、購入しやすくなります。
また、新築住宅に比べて低予算で購入できるので、その分、リフォームやリノベーションに充てる費用を増やすことも可能です。最近では、あえて築年数の多い物件を低予算で購入して、お金をかけて思い通りのリノベーションをするという人も多くいます。リノベーション賃貸ではリノベーションが難しいので、安い価格で自分好みの家を持ちたいという方にはおすすめです。

住み替えを検討しているのなら、まずは売却したい物件がいくらで売れるのか価格を調べてみましょう。おおよその売却額が分かれば、購入できる物件の価格も目安ができます。

市場価格に近い価格を知るのなら、不動産会社の査定が最も近く参考になります。

住宅を購入する際、マンションと戸建てで悩まれる方は多いかもしれません。そのときの判断基準の一つが、生涯でかかるコストといえます。一方、総額でかかるコストの比較だけで判断をしてはいけない側面もあります。住宅購入費以外に、それぞれを購入し、維持していくには、どれくらいのお金がかかるのでしょうか。

マンションと戸建ての維持費は、マンションが毎月支払いを続けていくのに対し、戸建ては必要なときにまとめて支払うという違いがあります。トータルで支払う金額の比較も気になりますが、実際に暮らしていくとなると、何年後にいくら支払いが発生し、そのころのライフイベントは何があるか、といったことを考えておけると安心できるでしょう。

■購入し、住み続ける30年間でかかる家のお金

では、まずは住宅購入時にかかる費用を考えてみましょう。

チラシなどの掲載金額は土地や建物の価格ですが、物件を購入する際には登記費用や住宅ローンの事務手数料といった諸費用がかかります。マンションなら修繕積立基金、戸建てなら水道加入負担金（物件価格に含まれていることもある）などがかかるといった違いがあります。例えば3000万円の物件の場合、マンションと戸建てで、これらの費用に30万円前後の差が生まれることが考えられます。

また、注文住宅だと建物の完成前に着工金などを支払うため、つなぎ融資を利用する場合もあります。住宅ローンとは別になるため、利息が30万円前後になることも。購入時は戸建てが60万円程度多くなりそうです。

次に維持費です。マンションの場合、管理費・修繕積立金が毎月必要になります。ひと月の㎡当たりの管理費単価を216.43円（2011年　不動産経済研究所首都圏マンション　管理費調査）、修繕積立金単価を218円（平成23年国土交通省　マンションの修繕積立金に関するガイドライン）と仮定すると、60㎡の物件では毎月約2万6000円、30年間で合計約940万円です。

実際には当初管理費1万5000円、修繕積立金5000円からスタートして徐々に費用が上がることも多く、平均すると2万6000円程度と考えると実態に近いかもしれません。駐車場を借りると、東京近郊なら毎月2万円程度かかることもあるので、30年間で約720万円になります。

一方、戸建ては、必要になる度に数十万円から百万円前後の費用がかかります。外壁塗装や屋根塗装、軒先・軒裏塗装、クロスの張り替えといった主なもので計算すると、30年間で約690万円となりました。

30年間で支払う維持費の総額は、駐車場を含めると970万円ほどマンションが多いという結果になります。

■税金もマンションが高い、総額では大きな差が

固定資産税もマンションが高くなる傾向があります。土地に対する減税措置は手厚いのですが、戸建てに比べマンションは物件価格に占める建物の比率が高いためです。建物の構造上、固定資産税評価額が高くなりがちなことも高くなる理由の一つです。建物と土地の比率、構造や立地にもよりますが、例えば3000万円の物件の場合でマンションは年額約12万円、戸建ては約8万円と仮定すると、30年間でマンションが約360万円、戸建てが約240万円（実際には、特に戸建ては経年によって固定資産税の額が減少することが考えられます）。

全て合計すると、物件価格以外の費用でマンションは1000万円程度コストが多くかかる可能性が高いといえます。

ただし、これらの金額は概ねの目安であり、変動することも予想されます。

例えばマンションなら長期修繕計画に沿って数年ごとに修繕積立金が上がっていくことが通例です。しかし、マンションの所有者で構成される管理組合で話し合い、修繕積立金を据え置くこともありますし、滞納が多い場合や積立金が不足した場合には、追加での集金がないとも言い切れません。集合住宅であるために、住人全体で話し合いをする中で変動することがあるのです。

その点、戸建ては、たとえ古くなっても必ずしもメンテナンスをする家庭ばかりとは限りません。マンションに比べると、意思決定が家族だけでできるため、住宅にかけるコストの調整はしやすいかもしれません。一方で、あらかじめメンテナンス費用を準備しておかないと、修繕をしたくても手持ち資金が不足してしまうといった事態に陥る恐れもあります。

そもそも住宅購入は、立地や広さ、物件価格に利便性、ライフスタイルなど、その他の要素も重要です。さらに、住まなくなったときの売りやすさや貸しやすさも大切になるでしょう。購入後にかかる費用は判断材料の一つにしながら、より自分の考えに合った選択をしましょう。