ワンズ・ホーム株式会社

スタッフブログ
STAFF BLOG

不動産について

空家の放置

空き家の放置にはデメリットしかありません。

では相続した空き家をきちんと維持管理せず、放置してしまったらどうなるでしょうか。

 

空き家を放置しておくと、

- 不審者の侵入のおそれ

- 放火による火災のおそれ

- ゴミ等の放置や不法投棄のおそれ

- 建物が劣化し、通行人などにケガをさせるおそれ

 

などのリスクがあります。近所に迷惑がかかるばかりか、自分の空き家が原因で他人に損害を与えれば、賠償問題に発展する可能性もあります。

所有している間に次の相続が発生しないとも限りません。つまり、親から相続した物件の所有者である子が亡くなり、孫などに所有者が移るということです。すると孫に負担を押しつけることになります。

最初の相続で共同名義にしていた場合はもっと大変で、二次相続が発生した時に所有者の数が増えてしまうことになります。それが原因でトラブルになる可能性が高くなります。

 

放っておけば行政から指導されるおそれもあります。

全国に放置される空き家が増えたことを背景に、2015年、国は「空家等対策特別措置法」を施行しました。

自治体が空き家の管理状況を調査し、次のような状態の空き家(特定空き家)に対しては、管理や修繕の指導が出されるというものです。

 

【特定空き家の定義】(次のいずれかに該当するもの)

・倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

・著しく衛生上有害となるおそれのある状態

・適切な管理が行なわれないことにより著しく景観を損なっている状態

・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

 

特定空き家に指定され、自治体から指導されたにもかかわらず従わないと、「勧告」となります。すると、固定資産税が大きく跳ね上がることになります。通常、住宅が建っている土地では、更地と比較して、固定資産税が6分の1(住宅200平方メートル以下の場合。200平方メートル超は3分の1)になるという軽減措置が適用されます。この措置が解除されてしまい 更地と同じになる ということです。

それでも放置しておくと、自治体から「命令」が出され、命令に従わないと50万円の過料が科せられることになります。

さらに命令にも従わず、空き家の状態が危険だと判断されると、行政の判断で「行政代執行」といって、はみ出しているゴミが処理されたり家屋が解体されたりします。

これを「行政が勝手に処理してくれるんだったらありがたい」などとのんきに考えるのは大間違いで、当然ながら行政代執行にかかった費用は所有者に請求されることになります。

 

空き家を長期間放置しておくことは、所有者にとってメリットがないどころか、さまざまなリスクにつながります。

不動産を相続した場合はこうしたリスクがあることを想定しておかなければなりません。

category : 不動産について | posted at 2022.12.2

無理のない住まい購入

私どもは、お客様に「無理のない住まい購入」をしていただけるよう、努力しております。

 

では「無理のない購入」とはどういうことか?

それは・・・

「住宅以外に人生で必要になってくる資金を考え、それがしっかり準備できるような購入をすること」

と思うのです。

 

例えば、次のようなAさんご一家がいらっしゃったとします。

ご主人 33歳 サラリーマン

奥様  31歳 専業主婦

お子様  4歳 幼稚園

お子様  1歳

収入: ご主人の年収 450万円

貯蓄: 200万円

毎月の支出は、

生活費        12 万円

学費            2 万円

お小遣い         3 万円

生命保険(ご主人)  2.5万円

生命保険(奥様)    1 万円

レジャー費        1.5万円

---------------

合計         22 万円

 

そうしますと、単純計算では200万円の頭金を入れて、

毎月15.5万円のローンが組めることになりますが、これでは足りません。

(年収450万円÷12ヶ月-22万円=15.5万円)

 

なぜなら今後の人生で、

・お子様の高等教育=学費の増加

・お子様の結婚

・長期療養資金

・老後の生活資金

・相続対策資金

・死後の整理資金(葬儀費など)

・遺族の生活資金

などが、必要になってくるからです。

 

 

ですので、「何年にどのようなことが起きて、

その時に必要になる費用はいくら」ということを見越しておき、

それを貯蓄しておけるよう、毎月の計画を

立てておかなくてはならないからです。

 

ここまでをしっかり計算した上で物件のご提案を

差し上げるのが、私どもは「無理のない購入のお手伝い」と

考えています。

 

「無理のない住まい購入」をすることは、

その後の生活を楽しく過ごしていただくために、

必要不可欠なことと思います。

お住まい探しに関してのご要望やご不明点、ご相談は、

いつでもお気軽にお知らせください。

 

category : 不動産について | posted at 2022.10.14

石田さんチの隼司くん

先日、テレビ番組「大家族石田さんチ」が放送されました。

番組の中で、末っ子の隼司くんがマイホーム購入を検討している場面があり、お父さんや長男が渋い顔をしていましたが、20代で住宅ローンを組んで家を買うことは悪いことではないと思います。繰上げ返済も計画して実行していければ、将来的にも有利な面があると思います。

しかし、家のことを延期する話をしている時の表情を見ていて心配になりました。何かローン審査に通らないような原因があるのかもしれません。

おそらく、フルローンで購入するつもりだったが、転職して間もないので銀行のローンが通らないので、頭金をいくらか用意して。と、不動産屋から言われて両家の親からそれぞれ、100万円ずつ出してもらって・・と。

それでも、どこの銀行の審査にも通らず諦めたのでしょうね。

「学校や公園に近いから」というのを理由にしていましたが、それは子供が小さい時だけのことだし、それならなおさら賃貸の方がいいと思います。

仮に貯金が200万あって、ぎりぎり頭金を払える状態だったとしても、貯金を全額使ってしまっては、将来損する、という資産の計算ができないのだと思います。

周辺の不動産の資産価値下落率と、金利を含めたトータルの支出、将来の収入や転職の可能性などを考慮に入れて、念入りに計算シミュレーションして、「大丈夫」という思考ができるまでは買わない方が良いのではないかと思いました。

結果、思いとどまっていたので、非常に賢明な判断だと思い安心しました。

category : 不動産について | posted at 2022.9.24

『賃貸』vs『購入

私どもは日々多くのお住まいをお探しのお客様と接しているのですが、

その中で、「毎月家賃を払っているのがもったいない」というお気持ちになる方は、多いようです。

 

また、「今の家賃と同じくらいの返済で、どの位の家が買えるの?」

といったご質問も、多くいただきます。

 

そこで本日は、賃貸と購入はどちらが得か?について、少しまとめてみました。

 

「今の家賃を35年間払い続けた」とした場合、購入できる価格は、次のようになります。

【A】家賃が8万円なら・・・

2900万円のローン支払いと、ほぼ同じです。

金利0.8%で35年ローンの場合、毎月79,187円の返済になります。

【B】家賃が6万5千円なら・・・

2300万円のローン支払いと、ほぼ同じです。

金利0.8%で35年ローンの場合、

毎月 62,804円の返済になります。

【C】家賃が5万円なら・・・

1800万円のローン支払いと、ほぼ同じです。

金利0.8%で35年ローンの場合、

毎月 49,150円の返済になります。

※金利は優遇金利での計算。審査が必要です。

これは全額ローンの場合ですので、自己資金(頭金)があれば、

それを足した金額の物件が、ご購入できることになります。

 

そして、月々にかかる費用が同じだったとしても、

購入の場合は家と土地(戸建の場合)が残ります。

また、まとまった資金が必要になったら売却して、

その後は賃貸で生活する、という選択肢もできます。

もちろん、「自由に引っ越せる」、「固定資産税がかからない」など、

賃貸の方が良い部分もあり、どういう点を重視するかによってどちらがベストかは

変わってきますので、「今後の生活で、何を大切にしたいか」を整理すると良いでしょう。

 

なかなか判断がつかない場合は、どうぞご遠慮なく、私どもにご相談ください。

 

また、「毎月いくらの返済で、金利何%、何年のローンだと、

いくらの物件をご購入いただけるか」を一覧にした資料もございますので、

ご希望ございましたらお気軽にお申し付けください。

 

お住まい探しにお役に立てましたら、誠にうれしく思います。

お家、土地探しの際は、お気軽にお問合せ下さい。

category : ブログ | posted at 2022.8.26

グリーンインフラ

台風などによる相次ぐ大規模な浸水被害を防ぐため、今「グリーンインフラ」が注目されています。

「グリーンインフラ」とは、堤防やダムなどの人工の構造物だけに頼るのではなく、自然環境が持つ力を防災や減災に活用しようという考え方です。

例えば京都市では、洪水対策として雨水をためたり、浸透させたりする機能を持った植樹帯を整備。また、福島県の沿岸部でも震災の教訓から、津波から命を守る海岸防災林を植樹するなど、各地で「グリーンインフラ」の取り組みが進んでいます。

特に福島・郡山市が検討しているのが、治水の面。“治水”とは、大雨の際に上流から大量に流れてくる水をダムなどで一時的にためこみ、下流に流れる量を調整し、洪水を防ぐというものです。

そこで、水をためられる田んぼの機能を治水対策に応用することを目指しています。

田んぼから排水路へ水を放流する際に、水の量を抑えることができる調整板を使用します。この板を設置すると、豪雨が起こった時に放流する水の量を抑えることができるので、田んぼに貯水することができます。

大雨が降った時に、まともに排水をすれば、下流域で浸水被害を引き起こしてしまうということで、調整板を使って、降った雨を一時的に貯留して、時間差をつけて排水し、下流域の浸水被害を軽減する狙いで設置したものです。

田んぼの水を下流などに流す出口部分に、水の量をコントロールできる調整板を取り付けることで、一時的に雨水を貯留。ゆっくりと流すことで、水路や河川の急激な水位上昇を防ぎます。

堤防の整備、あるいは遊水地の用地確保など、時間がかかる点を補うという意味で、田んぼダムは期待できるという考え方になっています。

この「田んぼダム」。郡山市によると、台風などの際に水をためる期間は、長くても1日程度ということで、稲の成長や収穫に影響はないということです。

田んぼに降った雨は、水として田んぼに貯留され、川に流すことを少し遅らせることによって、下流への影響を少なくすることができます。例えば、福島県全ての田んぼを「田んぼダム」にすると約2億トンを貯められるそうです。単純計算で、東京ドーム151杯分。部分的な取り組みしかできないので、大きな河川にはあまり効果はありませんが、小さな川ではちょっとした雨では冠水させない効果があるそうです。

category : 不動産について | posted at 2022.8.12

★物件選びのポイント★

「家を買う」ということは、一般的にはそう頻繁に機会があることではございませんので、

物件選びに際し、「何からすれば良いのだろう?」ということも、あるかと思います。

 

そこで、物件選びをされる時におこなっていただいた方が良い内容を、

私なりにお伝えしたいと思いました。

ご参考になれば幸いです。

 

【物件選びのポイント】

(1)総予算の目処を立てる

お住まい購入の資金は一般的に、

「自己資金(貯金など)」「親族などからの援助」「銀行などからの借入れ」

の3つがあると思います。

この中で「銀行などからの借入れ」は、最も金額が大きくなることが多いのですが、

これは年収や年齢、勤続年数、家族構成などで、借入れできる額がかなり変わってまいります。

ですのでまずこれを把握し、それに他の2つを足すことで、購入に使える「総予算」がわかります。

この目処を立てないままいきなり物件を探し始めると、「これがいいな!」と思ったものが見つかっても

資金が足りず、結局振り出しに戻る、といったことが起きてしまいます。

そのため、まず総予算の目処を立てるのはとても大事なのです。

当店にご相談いただければ、金融機関への事前審査依頼を

代行させていただいて借入可能額を確認するとともに、資金計画を作成してご提案いたします。

お気軽にご用命ください。

 

(2)親族などの意見を聞いておく

家という大きなお買物になると、それに関係してくる人も数が増えてきます。

そのため、自分だけの意思ではなかなか決定ができないということがあります。

配偶者はもとより、親御様、お子様、ご親戚などの意見をあらかじめ確認しておき、

それを考慮したお住まい探しをすれば、後になって話がひっくり返ってしまう、

ということを避けることができます。

私が以前担当させていただいたお客様で、気に入った家が見つかり買う寸前だったのに、

ご親戚に風水をすごく気になさる方がいらっしゃって、その方のご意見で泣く泣くあきらめた・・・

というケースもありました。

そのようなことにならないためにも、ご親族など関係してくる方のご意見を、

しっかり聞いておいていただくのが良いと思います。

 

この他にもお伝えしたい内容があるのですが、

長くなりましたのでまた記載したいと思います。

 

お住まい購入に関し、ご不明点やご要望、お考えやお悩みなどをぜひお聴かせください!

category : ブログ | posted at 2022.7.8

不動産売却時の満足感

不動産売却時の満足感の違いは、何に起因するのでしょうか。「いい人に買ってもらえるか」とか、「早めに売れた」などはあるかもしれませんが、価格が占める割合が大きいと思います。思ったより高く売れれば、それだけで満足感はぐんと高まると思います。

当初から状況をよくわかった上で現実に即した売却価格を設定していれば、売却後、不当に低い金額で売ってしまったと感じることはないはずです。しかし、破格に高い売却価格を夢見てしまった場合は、それより低い価格で売ってしまった場合に後悔することになります。現実的な売却価格を見ておくことが、満足感を高めることにつながるわけです。

では、「現実的な売却価格」はどうつかめばいいのでしょうか。

売りたい物件の周辺地域にある類似物件が過去にどれくらいの価格で売れたか、そして、現在どのような物件がどれくらいの価格で売りに出されているか。過去と現在の価格という2つの観点から見て行くと、売りたい物件の相場がだいたい見えてきます。

希望の売却価格にできるだけ近い金額で売るためには、成約までの期間を短めに想定しておくことも重要です。

一般的には売りに出してから1か月以内、遅くとも3か月以内で売れるように考えておくべきです。そうでないと売れ残りのイメージがついてしまい、値下げしなくてはならなくなります。成約までに1年以上かかった人は何度も値下げしているはずなので、満足感は下がるはずです。

「高めに価格設定しておいて、売れなければ値下げすればいい」という考えは裏目に出やすいということです。「売却価格の設定を高めにしすぎない」「売りに出してから3か月以内での成約を目指す」という2点を念頭に置き、納得できる売却を目指したいと思います。

category : 不動産について | posted at 2022.6.24

よくある『不動産購入の勘違い』をまとめてみました。

私どもは日々多くのお住まいを探していらっしゃるお客様と接しておりますが、その中でお住まいの購入に関し、多くのお客様が「勘違い」をしていらっしゃることがございます。

【勘違い1】不動産店が売り出している物件は、その会社の所有物ではありません!
売り出されている多くの物件は、売買を「仲介」しているものです。
不動産店は売主様からの依頼を受け、購入をご希望になる方との仲立ちをしているのです。

【勘違い2】A店の広告物件は、A店でしか買えない訳ではありません!
不動産店は物件の情報を共有していますので、A店で広告している物件をB店でも購入することができるのです。

【勘違い3】A社の広告物件をB社から買っても、損はしません!
不動産店は売買の仲介をした仲介手数料が収入になるのですが、その手数料は物件の金額に対して一定なのです。

【勘違い4】不動産店のスタッフは、物件を売るセールスマンではありません!
私たちは物件を在庫として持っていませんので、その物件を売らなくてはならない訳ではありません。
購入をご希望になる方が最適な物件をご購入するためのアドバイザーであります。

【勘違い5】不動産は、自分だけで探して選び、購入するのがベストではありません!
お住まいは自分だけで選ぶよりも不動産店に依頼をした方が、より良い物件にめぐり合えます。
・広告に載らず、不動産店だけが情報を持っている物件が多数あります。
・見落としがちな物件の「悪い点」も、きちんとアドバイスします。
・その物件が妥当な金額なのかどうか、もっと自分に合った物件がある、などのアドバイスをもらえます。
・日々の生活や収入状況を考慮した支払いプランをアドバイスしてもらえます。

 

私どもは、お住まい探しのパートナーとして、お役に立てるよう努力してまいります。

当店を通じ、良い物件にめぐり合っていただけましたら幸いです。

category : ブログ | posted at 2022.5.27

事故物件

過去に「殺人」や「自殺」などがあった不動産物件は、「事故物件」と呼ばれます。

 

不動産仲介業者には、新たな買主・借主に対して事故物件の告知義務がありますが、何を事故物件とするかはこれまで明確ではありませんでした。

そこで、国土交通省は事故物件に関するガイドラインを策定。果たして事故物件の定義は明確になったのでしょうか。

国交省が昨年10月8日に発表した居住用不動産を対象とした「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、告知義務の範囲を死亡時の状況によって整理しました。(表3)

まず、「原則、告知義務はなし」としたのは、老衰、持病による病死などのいわゆる“自然死”です。

さらに、事件ではない“事故死”も「原則、告知義務はなし」となりました。例えば、自宅の階段からの転落、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥などの日常生活で生じた不慮の事故などによる死です。

一方、自然死の中の“孤独死”をどのように定義するのかは一つの大きなポイントでした。

ガイドラインを読む限りは、自然死や事件ではない事故死が発生した場合で、「長期間にわたって人知れず放置されたこと」などによって、いわゆる「特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合」を孤独死とみなしています。この場合には「概ね3年間は告知が必要とし、3年を経過した後は必要なし」としました。

ガイドラインでは、マンションやアパートの共用部分での死亡についての告知の取扱いも示されています。

こうした集合住宅で、日常生活では使用しない共用部分での自然死・不慮の死は、特殊清掃等が行われた場合も含め、「原則、告知義務はなし」としました。

つまり、普段は人の出入りがないあるいは使用が制限された屋上などでの死亡は、「告知義務はない」が、ロビーや玄関といった日常生活で頻繁に使用する共用部分では、「告知義務がある」ということになります。

事故物件の告知についてまだまだ曖昧なところも多いのですが、死亡時の状況は多種多様であり、すべてを網羅して告知義務の線引きをするのは困難でしょう。

しかし、少なくとも特殊清掃が行われた自然死や不慮の事故死には、告知が行われることになったのは、不動産を購入・賃貸する側にとっては進展と言えそうです。

 

category : 不動産について | posted at 2022.4.22

住宅ローン減税の2022年度改正のポイント ※既存住宅の要件が大幅に緩和!

コロナ渦により在宅勤務やオンラインでの会議など、ワークスタイルや住宅に対する意識も

変化が見られます。また、住宅市場は2020年こそコロナ渦の影響を受けましたが、その後は回復基調で、

住宅の買替や購入をご検討されている方も増えてきております。

その中には、住宅ローン減税を活用したいとお考えの方も多いと思います。

 

2022年から住宅ローン減税制度が改正(見直し)され、今月中(2022年3月中)に成立する見込みです。

今回は、住宅ローン減税の改正ポイントをご紹介します!

 

◇住宅ローン減税

2021年 2022年
控除率 住宅ローン残高×1% 住宅ローン残高×0.7%
控除期間 原則10年間 新築等原則13年間、既存原則10年間
最大の減税額 最大500万円 最大455万円
所得要件 3000万円以下 2000万円以下
入居時期 2021年中 2025年中

 

 

控除率が1.0%から0.7%へ縮小された一方、控除期間は最長10年から最長13年へと変更となりました。

控除率の引下げは、住宅ローンの金利が1%を下回る場合など住宅ローン控除の控除額が支払う利息を

上回る事例を是正するためのものですが、残念に感じる方も多いと思います。

しかし、中間所得層では、所得税額がローン控除額の枠を下回るなど減税額をフルに活用できていない

事例もあるため、控除率引下げのデメリットより、控除期間の延長のメリットの方が

大きい方も多いのではないでしょうか。

 

次に、今回の改正で大きく見直されたのは、既存住宅の要件です。

◇既存住宅の要件

2021年 2022年
築年数の要件  

耐火住宅25年以内

非耐火住宅20年以内

 

1982年(昭和57年)以降

建築された住宅

 

 

今までの建築年数用件では木造住宅の場合、2001年以降の建築物でなければ、

住宅ローン減税の対象外になっていました。

既存住宅の仲介も多くさせて頂いていますが、住宅ローン減税の対象外となるケースが多くありました。

2022年の改正では、新耐震基準に適合している1982年(昭和57年)以降に大幅に緩和され、

恩恵を受ける方も増えると思います。

 

改正内容は他にもありますが、今回はここまでにさせて頂きます。

より詳細に知りたい方は、お気軽にお問合せ下さい♪

 

 

 

 

 

 

category : 不動産について | posted at 2022.3.22

ぽっくり物件

「高齢者でも入居可能な賃貸住宅を。」「いつまでも自立した生活を送って欲しい。」との思いで、65歳からのお部屋探しR65不動産を始めた社長さんは、大学を卒業し、松山市の不動産会社に就職し、その後東京で起業し、ポックリ物件.comを作りました。

ポックリ物件とは、前入居者が居室内で自然死した賃貸物件、逆を言えば、その1秒前まで住んでいた、賃貸住宅を指します。

「最期まで住みたくなる」

「死ぬまで住みたい」

ポックリ物件.comの仕組みは、居宅内で自然死された賃貸物件(自殺や他殺は除く)を提供しています。

 

ポックリ物件の特徴として、

・ポックリ割でお得に住める

・リフォームで綺麗に住める

・前入居者が最期まで住みたかった賃貸に住める

の3点です。

ポックリ物件.comでは、コストパフォーマンスの良いお部屋が見つかるかもしれません。

 

ポックリ物件.comを作ったきっかけは、不動産会社を運営する中で、大家さんから

「事故物件ですが、募集は可能ですか?」

と聞かれたことがきっかけだったそうです。

前入居者は、まるで寝ているように亡くなられたとのこと。

自然死で亡くなられた場合も、果たして事故物件になるのだろうか、と様々調べ、また他社不動産会社にヒヤリングしましたが、自然死の場合、各社対応は様々だったそうです。

 

事故物件として募集しているところ、特になにも伝えていないところ、場合によって募集時に伝えているところ・・・

家族から見守られるように亡くなられた場合や、寝ているように穏やかに亡くなられた場合まで、果たして事故物件と呼んでもいいのだろうか、むしろ自宅内で自然死することは幸せなことだし自然になっていくことでないか、と思うのです。

私も、自分の最期はむしろ、自宅でぽっくりいきたいなと思ったので、ポックリ物件.comをご紹介しました。

category : 不動産について | posted at 2022.2.25

高齢者の住宅難民問題

65歳以上の4人に1人が賃貸への入居を断られた経験があるという調査結果が出ています。

高齢者の入居を難しくする3つの阻害要因ですが、

(1) 入居時の不安:何かあったときに対応してもらう「連帯保証人」や「緊急連絡先」が確保できるか

(2) 入居中の不安:認知症など判断力が低下した場合、どう対処したらよいか

(3) 賃貸契約終了時の不安:亡くなったとき、特に孤独死などが起きた場合に、賃借権の相続の解消や残置物の処理に手間がかかり、次の入居に支障があるのではないか

こうした不安が阻害要因となって、貸主(大家)が貸したがらない、不動産会社が住宅の斡旋をしたがらないといった事態になり、高齢者が賃貸住宅の入居を拒まれるという結果になっています。

このような実態を受けて全宅連では、高齢者の入居に際して、「入居審査」や「賃貸借契約」の際の注意点をまとめたガイドブックを作成し、室内の異常に早期に気づくための高齢者の見守り機器の設置を勧めたり、孤独死などで発生する原状回復費用や残置物の処理費用、次の入居までの空室等の家賃保証などに対応する保険への加入を促したりといった、不安を払拭する方法を提案しています。

さらに、認知症や健康上の問題については、介護・医療・法的専門家などとの連携が必要なため、福祉事業者等とのネットワークの構築も提案をしています。こうした不動産業界の努力でカバーできることもありますが、一方で、不動産業界の頑張りだけでは対応できない大きな課題も残っています。

例えば、室内で自殺や他殺、事故死などが起きたり、近隣に暴力団の事務所などがあったりすると、そこに住むことに嫌悪感を持つ人がいます。これを「心理的瑕疵(かし:欠陥や傷などの意味)」といいます。宅地建物取引業法では、不動産会社は契約の判断に影響を及ぼすような重要な事実を告知する義務があるとしていますが、心理的瑕疵もこの重要な事実に含まれます。

現状では、孤独死も心理的瑕疵に該当すると考える人が多いため、それを告知することになり、そうなるといわゆる「事故物件」として、次の入居者が決まらなかったり、家賃を下げざるをえなかったりします。貸主にとっては、家賃の値下げや空室期間の長期化は避けたい事態なので、高齢者の入居に不安を感じる大きな要因になります。

高齢者の自然死は日常起こりうることなので、孤独死は心理的瑕疵に該当しないという考え方もありますが、孤独死で発見が遅れる場合もあって、その場合は異臭などの問題も発生します。現状では、心理的瑕疵の法的な基準が定まっていないことから、不動産会社によって告知する内容などが異なるというのが実態です。

国土交通省も、2020年2月に「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」を設置し、2021年4月に「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」(案)を取りまとめました。

ガイドラインの案によると、住宅における自然死については原則として告知は不要とするが、「死亡後に長期間放置されたことで室内外に臭気・害虫等が発生し、いわゆる特殊清掃(原状回復のために消臭・消毒や清掃)等が行われた場合」には告知を要する、などとしています。

孤独死には別の問題もあります。賃借権は相続の対象になるからです。賃貸借契約期間中の孤独死で、連帯保証人や緊急連絡先が相続人であれば、契約を終了させることができますが、相続人が不明な場合は法的な手続きが必要となり、契約を終了させるまでに時間がかかることになります。

さらに、入居者の残した家財道具等(残置物)も相続の対象になるので、勝手に処分することができません。相続人に引き取りを求めるか、処分の同意を得る必要もあります。

この残置物の問題についても、国土交通省が2021年6月に、賃貸借契約の解除や残置物の処理を内容とした死後事務委任契約に関する「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を定めました。

こうした国の指針を得ることで、賃貸借契約の段階でリスクを減らすことができる体制が整いつつあります。高齢者の住宅難民問題への糸口は見出したものの、本格的な不安解消にはまだ時間がかかるでしょう。

それから、住宅を購入して高齢期のリスクに備えるという考え方も生まれます。困ってから住宅を購入しようとしても難しい場合も多いので、住宅ローンを組める若いうちから高齢期の住宅確保を視野に入れて、長期的な計画を立てることが必要です。

超高齢化社会となる我が国においては、高齢期にどこに住むかは大きな課題です。

category : 不動産について | posted at 2021.12.24

お客様一人ひとりの想いに寄り添い、快適な住まいをご提案します

ワンズ・ホームのスペシャリスト集団が、あなたの想いの実現に向けて誠心誠意サポートいたします