相続によって不動産を引き継いだものの、活用方法が見いだせず、売却を考える方は少なくありません。

相続した土地を売るのであれば「3年以内に」売ったほうがいいという話を聞いたことがある人もいるかもしれませんが、どういうことなのかご存じでしょうか。実は、税制上の特例を活用できる可能性があるためです。

相続した土地を3年以内に売るメリット

通常、不動産を売却した場合、売却益（譲渡所得）に対して 所得税・住民税（保有期間により合計約20～39％） が課税されます。

その他に、売買契約書に貼付する印紙税や登録免許税（相続登記時に済んでいる場合には不要）、固定資産税（一般的に、売却する年の分を日割りで精算）のほか仲介手数料などの費用がかかります。

※実際には、所得税と併せて復興特別所得税（基準所得税額×2.0％）が課税されます。

相続後3年以内の売却がお得といわれる理由として、「相続財産の譲渡所得税の特例（取得費加算の特例）」または「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」の適用が考えられます。

■「相続財産の譲渡所得税の特例（取得費加算の特例）」

売却益は、基本的に売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算しますが、相続した不動産については、一定の条件を満たせば、相続時に支払った相続税のうち、対象不動産にかかった相続税相当額を取得費に加算できるため、この特例を活用することで、売却時の譲渡所得を抑えられる可能性があります。

結果として税負担が軽減されるのです。

適用条件

（1）相続や遺贈により財産を取得した者であること

（2）その財産を取得した人に相続税が課税されていること

（3）その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

あくまでも、相続税相当額を取得費に加算する特例であるため、相続税を支払っていない場合には適用されません。

■「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」

被相続人（亡くなられた方）が居住用として利用していた土地や家屋を相続や遺贈により引き継いだ場合、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売却し、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3000万円（注）を差し引くことができます。

（注）相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は、2000万円までとなります。

適用要件

イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと

ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと

ハ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

独り暮らしをしていた被相続人が亡くなり、空き家となった場合などが該当します。ただし、区分所有建物であるマンションには適用されません。

どちらの特例を活用するかは、相続税の発生の有無、売却益が3000万円を超えるかといった事情によります。特例の併用はできないため、状況に応じて選択を検討する必要があります。

3年超え・長期保有の場合の注意点

特例の適用期間を過ぎると、通常の譲渡所得税が課せられます。さらに、長期にわたり不動産を保有することで、以下のようなリスクや負担が生じる可能性があります。

• 固定資産税・維持管理コストの負担

不動産を保有する限り、固定資産税や都市計画税の支払いが続きます。また、空き家や空き地の場合には、防犯や老朽化対策、雑草の管理など維持費も発生する場合があります。

• 不動産価格の変動リスク

不動産の市場価格は変動するため、売却のタイミングによって損益も変動します。場所によっては、地方の土地は人口減少に伴い資産価値が下がることが懸念されるともいわれていますが、実際には、売却のタイミングを計ることは難しいのが現状です。

• 相続人間のトラブル

共有名義にしたような場合、そのまま長期間放置すると、時間の経過とともに相続人の代替わりが発生し、権利関係がさらに複雑化する可能性があります。

相続により引き継いだ財産を売却する場合、引き継いだ相続人は、売却により得た利益を「譲渡所得」として確定申告を行い、譲渡所得税を納税する必要があります。また確定した所得に対し、翌年の住民税が計算されます。

通常の譲渡と異なり、相続した不動産の売却を検討する際は、「取得費加算の特例」もしくは「空き家の譲渡所得3000万円控除」など特例を活用することで税負担の軽減効果が得られます。

ただし、適用には期限があり、相続財産の売却は「3年以内」がお得といわれるのは、その適用期間内の売却を意味します。相続税を支払った後の譲渡所得税の負担軽減とともに、空き家のまま放置することの社会的課題の解決という観点からも、活用しない不動産であれば、早めの売却などを検討したいところです。

「ペアローン」で住宅ローン契約することについて十分検討が必要です。住宅ローンは単独債務と連帯債務・連帯保証に分かれます。

ペアローンとは、同一物件に対し、ご夫婦または親子等が各自の収入を基準にそれぞれ住宅ローンを申し込む方法です。よって、各々「単独債務」のローンを組むことになります。

それぞれが「単独債務」を組むペアローンにはメリット・デメリットがあります。

■ペアローンのメリット

・借入可能額が大きくなる

一人では希望の融資額まで到達できなくても、ペアローンを組むことで融資金額を増やすことで、希望の物件を購入できる可能性が高くなります。たとえば、夫だけでは3,000万円までしか借りられなくても、夫が3,000万円、妻が2,000万円を借りることで5,000万円の物件を購入できます。

・夫婦で異なる金利タイプや返済期間を選べる

借入金額だけでなく金利タイプや返済期間、返済方法を申込人それぞれが選べ、働き方・収入の種類に応じたローン設定ができるので、それぞれにあった形での返済が可能です。例えば、夫は変動金利、妻は固定金利など異なる金利タイプを選ぶことで、世帯での金利上昇リスクに備えることができます。

・夫婦で団体信用生命保険に加入できる

申込人それぞれが団体信用生命保険に加入すると、どちらか一方の申込人が死亡または所定の高度障害状態になった場合、該当の申込人の住宅ローン残高が0円になり、万が一の場合の債務負担を軽減できます（夫婦連生団信）。

※金融機関によって取り扱いがない場合もあります。

・申込人それぞれが住宅ローン控除の対象となる

申込人はどちらも住宅ローン控除の対象となり、一人での単独債務や連帯保証と比較して減税効果が大きくなる可能性があります。

■ペアローンのデメリット

・現状の収入を維持できないリスクがある

どちらかの収入が減少したり、退職により無給になった場合でも返済額は変わりません。このリスクは重点的に検討すべきです。

「フルタイムからパートになった」「病気やけがで就業時間が減った」「子の受験のためにどちらかが退職した」といった場合でも同額のローンを払い続ける必要があります。2人で家計を支えることを前提としているため、返済額が大きいと1人の負担が大きくなります。

こうしたリスクを考慮して、夫だけの年収で検討する・もしくは妻の年収が半分になったとしても安定した返済が継続できる目途をつけるといったご家庭も存在します。

・離婚時にはトラブルに発展する可能性がある

夫婦でペアローンを組んでいる状況で、ローン返済中に離婚に至った場合、ローン残債や物件の所有権に関して話し合う必要が出てきます。なぜならペアローンは単独ローンとは違い、2人が共有名義となり物件の所有権を持つためです。離婚後もペアローンを返済しながら住み続けるのか、もしくは売却するのか、双方の合意のもとで結論を出さなければなりません。

ペアローンを解消する場合、具体的には以下2つの方法が考えられます。

1.物件を売却して住宅ローンを完済する

2.ペアローンを一本化してどちらかが居住を続ける

どちらの方法を選択しても、それぞれリスクを伴います。

今月より松山市でもファミリーシップ制度が導入されました。

同性間・異性間を問わず、法律婚の関係にない二人が、相互に協力して家族として対等な立場で継続的に生活する関係であることを市に届け出た場合、市が松山市ファミリーシップ届出受理証明書と松山市ファミリーシップ届出受理カードを交付するものです。証明書には、子どもや親等の近親者の氏名も記載することができます。

ファミリーシップ制度には、次のようなメリットがあります。

・家族として社会的に認められることで、安心感を得られる

・婚姻関係にない場合でも、家族として手続きやサービスを利用できるようになる

・多様性を認める社会の実現に寄与する

ファミリーシップ制度は、自治体によって独自に実施されており、宣誓していることを証明するためのものです。夫婦関係とは異なり、法的権利や義務は発生しません。

松山市のファミリーシップ制度のメリットの例としては、次のようなものがあります。

・病院で家族として対応してもらえる

・市営住宅や県営住宅、県公社住宅に家族として入居できる

・パートナーを一緒の墓地に埋葬できる

・犯罪被害者等遺族支援金などの支給対象となる

・住民票の続柄を「縁故者」に変更できる

・保育施設の入所申込ができる

・銀行のローンなどでは配偶者と同様に保証人や連帯債務を認めることがある

この制度は、法律上の婚姻制度や養子縁組制度ではありませんので法的な効力を有するものではありませんが、不動産取引時に入居等に関しファミリーシップ受理証明書又は受理カードの提示を受けた際は、制度の趣旨を踏まえ、当事者への配慮とともに、理解をし、また、この制度を利用していることについては本人の同意なく口外をしてはなりません。

■いま住んでいる家に住み続ける

お金をかけずに住み続けるのなら、手をかけずに現状維持をするのも1つの選択肢です。必要なメンテナンスは都度発生しますが、お金をそれほどかけずに住み続けることができます。その場合、突然大きな出費が発生する可能性はありますし、年齢によってはローンを組めなくなる可能性も高くなりますので、備えておく必要があります。

■建て替えやリフォームをする

一度家を取り壊して夫婦で住みやすい広さに建て替えたり、劣化した設備や資材などを入れ替えるリフォームをしたりするのも1つの方法です。最大のデメリットは費用がかかることですが、老朽化した家をリフレッシュしたり新品にしたりすることで故障などのリスクを抑えられるというメリットもあります。また、将来に備えてバリアフリー化して生活環境を改善するというメリットもあるでしょう。

■賃貸物件に移り住む

自宅を売却できるのであれば、売却してアパートなど賃貸住宅に移住するのも1つの方法です。老後資金としてまとまったお金を確保できることがメリットですが、年齢によっては賃貸物件を借りられない可能性も出てきます。選択肢は、住んでいる地域によってそれぞれのメリットとデメリットがあります。

■首都圏・都市部なら売却も一考

自身や配偶者に万一のことが起こった時、その財産を受け継ぐ「相続」の手続きが発生します。子どもが2人以上いる場合、自宅など不動産があると争いごとに発展する可能性も想定されます。

自宅を相続させたいと考える場合、土地建物に相当する金額を用意できるのであればもめ事は避けられますが、それが厳しい場合は現金化して平等に分けられるようにするのも一考でしょう。

子どもと相談することが必須となりますが、建て替えをするのであればいっそのこと2世帯住宅にするなど同居を視野に入れるのも1つの方法です。子どもが近隣に住んでいる、持ち家を持っていない（あるいは手放す）といった条件も必要となりますが、親子ローンなどを活用すれば子どもの物件取得の費用やローン負担を減らすこともできるでしょう。

いずれにしても、独断で決定するのではなく、家族で相談のうえ決めることが大切です。

今後多くなる事柄に相続からの相続登記や境界の確認などが増えてくると思います。

あなたの土地から近隣の土地への境界確認や

近隣の土地からあなたの土地への境界確認

境界付近で起こりうることに

庭木や塀などの越境の問題があります。

もし　敷地の境界を越えて何かがあれば

これを機に対処しておくことがいいかと思います。

ただし建物の庇などは切り落とすわけにはいかないので

覚書をお互いで取り交わしておくのがいいと思います。

覚書例

この様な文面でいいかと思います。

覚　書

　                                 　以下、「甲」という。）と

　　　                             　以下、「乙」という。）とは、

甲が所有する土地（松山市○○○○　〇番地　○○(以下、「甲所有地」という。）

乙が所有する土地（松山市○○○○　〇番地　○○以下、「乙所有地」という。）

との境界確認において、甲所有する建物、以下、「甲所有建物」という。）の

△△△の一部（以下、「越境部分」という。）が　乙所有地内に越境していることについて、

次の通り合意した。

第1条　甲と乙は、　　　　年　　月　　日に甲所有地と乙所有地の境界確認を行い、

甲所有の建物　△△△の一部が乙所有地内に越境していることをお互いに確認した。

第2条　甲所有建物を再建築する場合には、甲の責任と負担において越境部分を解消するものとする。

第3条　甲と乙は、本覚書に関わる甲所有地および甲所有建物または乙所有地について、相続あるいは

第三者に譲渡または貸与する場合、本覚書の確認事項を当該相続人あるいは第三者に承継させるものとする。

以上の合意成立の証として、

本覚書　2通を作成し、甲・乙署名押印のうえ甲、乙が各自一通宛を保有する。

記

［越境部分に係る　甲の建物の表示］

（所在地）　＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　　　　　　　　　＿　　　　　　　　　　　　　　　　　

以上

年　　　月　　　日

甲      （住所）　           　　　　　　　　                                 

（氏名）        　　　　　　　　　　　　　　㊞　

乙      （住所）　                    　　　　　　         　　           

（氏名）        　　　　　　　　　　　　　　㊞

お互い相続で取得したのであれば近隣のあいさつ位は事前に行っておくのも

礼儀としていいのかと思います。

遠方にお住まいで　ごあいさつ回りが遅れる場合や　出来ない場合、近隣のお宅も空き家なので

連絡先等が不明な場合や近隣の方も遠方にお住いの場合で連絡の方法が見つからないなど

弊社にご相談いただけれは、どのようなことでも御相談に応じられるように

解決策をアドバイスできると思います。

転居や相続など、様々な理由で空き家を所有している方が増加しています。

空き家を放置すると害虫が発生したり、家の老朽化が加速したり、

デメリットが多いため、出来るだけ早く手だてを打ったほうが良いでしょう。

「空き家バンク」って聞かれたことありませんか？

今回は、「空き家バンク」の制度や仕組みを簡単にご説明します。

空き家バンクとは？

空き家バンクは自治体が非営利目的で運営しているサービスです。

空き家を売却して利益を生み出すことよりも、空き家に住む方が

増えて地域が活性化することで、最終的に税収を確保することに

重点を置いています。

空き家の売却で利益を生み出したいと思う方は、

満足する取引がおこなえないかもしれないのでご注意です。

空き家バンクのメリットは？

空き家バンクの大きなメリットは購入希望者の間口が広がり、

より多くの方に物件をアピールできることです。

交通の便や立地条件が悪くても、田舎暮らしを楽しみたい方の

目に届くかもしれません。

また、運営が自治体ということもあり、安心感もあります。

空き家バンクのデメリットは？

空き家バンクのデメリットとして、売却時にトラブルが起こりやすい

ことが挙げられます。

空き家バンクを運営する自治体の職員は、不動産の専門家ではないため、

不動産知識がない方が引渡しまでの流れをすべて行うことは負担が大きく、

デメリットに感じることもあるでしょう。。。

まとめ

空き家バンクとは空き家の流通や地域の過疎化の防止を目的として

自治体が運営しているサービスです。

当事者の負担が大きいため、利用する際は、メリット・デメリットを

よく比較しましょう！

空き家の所有はデメリットが多いため、売却をお考えの方は

早めの行動がおすすめです！

新築住宅の着工戸数が減少を続けています。中でも「持ち家」の落ち込みが目立っているといい、国土交通省の統計によれば、2022年、2023年と2年連続で前年比11％台の減少となっています。その一方で、全国的に増加し続けているのが「空き家」です。

一般的に40代までの年齢層は、結婚や出産・子育てをきっかけとして持ち家を取得する人が多いですが、その際に、頼りにしたいのが親からの金銭支援です。しかしながら、「人生100年」と言われるほどに寿命が延び、親は自らの蓄えを自身の老後生活に充てざるを得なくなっています。公的年金は目減りが想定され、しかも政府は「全世代型社会保障」として医療費や介護費の自己負担を増やそうとしています。

今後高齢者となる世代は、現役時代の賃金上昇が抑え込まれてきたため、現在高齢者となっている世代に比べて退職金額も年金受給額も少ないことが予想されます。

高齢者を取り巻く経済環境が厳しさを増す中で、子どもの住宅取得資金を気前よくバックアップしようものなら、自分自身が「老後破産」に陥りかねません。親の資金援助を当て込めない30～40代の中には住宅取得そのものを諦める人も出てくるでしょう。

むろん、最初から親の資金援助を当て込まず、借入倍率を引き上げてでも希望する住宅を取得する人も少なからずいます。内閣府によれば、50代以下の「二人以上世帯」においては世帯主本人の収入の増加はさほどみられないが、世帯収入は共働きの広がりを背景として上昇しています。

だが、親の資金援助を当て込めなくなると、自分たちの支払い能力に合った価格の物件を選ぶ人が増えるのも現実です。新築志向の人は価格の低い郊外などで物件を探すこととなります。

都市の郊外では路線バスの縮小が始まっていることでも分かるように、今後はさまざまな生活必需サービスの撤退が予想されています。にもかかわらず、いまだ新築住宅の開発が続く理由の1つがここにあります。

税収が減っていく人口減少社会では行政費用など社会コストを抑制するためコンパクトな街づくりが求められますが、逆行する動きです。少子高齢化を伴いながら進む人口減少は、さまざまな形で新設住宅の着工戸数の減少に影響を及ぼしているのです。

人口減少に伴う住宅需要の先細りが避けられない中で、世帯構成の変化が需要減少のスピードを速めているのに、新築はかつてに比べれば減ったとはいえゼロとはならないので毎年積み上がります。このままでは空き家が増大し続けます。

こうした状況を少しでも食い止めるには、無計画に新築住宅を建て続けるという現行のビジネスモデルを改め、エリアを定めて中古住宅を活用することです。

新設住宅の着工戸数が減少しているということは、裏を返せば中古住宅に対する消費者の意識が変わってきているということでもあります。住宅金融支援機構の「2023年度フラット35利用者調査」によれば、「融資区分別」（建て方別）で「中古住宅」の利用者割合は、伸び続けています。

「2023年度フラット35利用者調査」を基にした分析によれば、これまで新築住宅の購入割合が高かった「年収300万～600 万円」および「600万～1000万円」の層で、中古住宅の購入割合が10年前の2倍程度に上昇しています。これまで中古住宅にさほど関心がなかった年収層の購入が伸びたことで、住宅取得者全体としても中古住宅取得割合が上向いたということです。

駅などに近い便利な場所でも空き家が目立つようになってきています。こうした既存の人口集積地で中古住宅を比較的安価に手に入れられるような政策を進めれば、郊外に新築物件を求めて都市が膨張を続けるという状況も変えられるでしょう。

しかし、住宅政策や都市開発に対する考え方を変えず、従来の発想で宅地を広げていったならば、全国に過疎地が広がり、住宅ストックが膨れ上がることとなるでしょう。

人口減少や少子高齢化による相続に増加で空き家や空地の問題を耳にされる機会が増えていると思います。

今回のブログでは、戸建を売却された方が売却で困ったことをランキングでご紹介します。

ランキング結果を見ると、多くの方が「何から始めればよいかわからない」という不安を抱えていることがわかります。

相続や空き家の売却が初めての経験であり、情報が不足していることが原因と考えられます。

また、「法律に関する知識が足りなかった」という意見も上位にランクインしており、法律や税金の知識が不十分で、適切な判断ができなかったというケースも多いようです。

このような不安を解消するためには、専門家のアドバイスを早い段階で受けることが重要です。

また、売却金額の相場感についても、地域の不動産市場や周辺の物件の動向を知ることで、より現実的な判断が可能になります。

まずは、私たちワンズ・ホームにご相談ください。

お客様のお役に立てるよう精一杯ご対応させていただきます！

住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律案が閣議決定されました。

住宅確保要配慮者とは、高齢者、低額所得者、子育て世帯、障がい者、被災者等の住宅の確保に特に配慮を要する者をいいます。外国人やドメスティック・バイオレンス被害者なども住宅確保要配慮者です。

住居の確保は生活の基盤であるだけでなく、人権を維持する上で必須の条件でもあります。住宅確保要配慮者はその条件を満たすのに困難な場合が多いことから、住宅確保のための環境を整備するべく、住宅セーフティネットを構築する政策が展開されています。

例えば、その一環として、住宅確保要配慮者に対する民間賃貸住宅の供給を促進するため、「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」が制定され、入居を受け入れる賃貸住宅の登録、登録した住宅の情報公開、登録住宅の改修等への支援などが推進されています。

単身世帯の増加、持ち家率の低下などにより、今後、高齢者や低額所得者などの住宅確保要配慮者の賃貸住宅への円滑な入居に対するニーズが更に高まることが見込まれます。一方で、賃貸人の中には、孤独死や死亡時の残置物処理、家賃滞納等に対して懸念を持っている方が多くいます。

この法律案は、こうした状況を踏まえ、要配慮者に対して入居前や入居後の支援を行う居住支援法人などの地域の担い手の協力を得ながら、要配慮者が安心して居住できる環境を整備するため、住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律（住宅セーフティネット法）等を改正するものです。

法律案の概要は、次のとおりです。

・大家が賃貸住宅を提供しやすく、要配慮者が円滑に入居できる市場環境の整備

・居住支援法人等が入居中サポートを行う賃貸住宅の供給促進

・住宅施策と福祉施策が連携した地域の居住支援体制の強化

「賃貸か持ち家か」の議論は、さまざまなメディアで取り上げられています。

しかし、70歳以上の高齢者になると、賃貸住宅を借りる難易度は急激に上がります。

では、持ち家なら大丈夫でしょうか？

持ち家は、ローンを完済すれば確かに家賃こそかかりませんが、家の補修費用や固定資産税は必要です。ある程度の築年数になれば、屋根や外壁を補修しなければならないこともあるでしょう。

何にいくらぐらいかかるのか具体的にイメージをして、その分のお金を貯めておかなければ、持ち家に住み続けるのも大変です。

想定外の災害が毎年のように全国各地で起こっていますから、自宅が災害に遭うことも想定しておいたほうがいいでしょう。台風や地震で持ち家が被害を受けた場合、その補修費は保険で全額賄えるのか。そもそも保険に入っていないなら、入ることを検討する必要もあります。

築年数も問題です。自分が平均寿命まで生きるとすれば、その時、持ち家は築何年でしょうか。現実問題として、住み続けられる建物かどうかはそこまでのメンテナンス次第でもあるでしょう。必然的に、それなりの費用がかかることを把握しておくべきです。

要は、持ち家だからといって安心はできないということです。考えないといけないことは、持ち家でもいろいろとあります。

2019年に「老後2000万円問題」が話題になりました。人によって、死ぬまでにかかるお金は全然違います。賃貸か持ち家かでも違いますし、住んでいる場所、既婚か独身か、子どもの有無も関係してきます。

自分の状況をふまえた上で、老後にどんな暮らしをしたいかを個々人が具体的に考え、それにかかる費用を準備しておかなければなりません。

「持ち家があるからいざとなったら売れば大丈夫」と思っていても、考えていた価格で売れるとは限りません。買った値段より高く売れるとは、限らないのです。

頭金を少なくして無理なローンを組んで買ってしまうと、売却しようと思った時に、ローンの残債以上で売れないことも多々あります。金利が低いから借りるのではなく、「頭金はあるけれど金利が安いから借りておこう」くらいの余裕がないと、アクシデントがあったときに立ち行かなくなります。

ローン期間中、ずっと同じ収入が得られる保証は、誰にもありません。病気になって働けなくなるかもしれませんし、転職を余儀なくされるかもしれません。家族構成が変わってしまい、世帯収入が減ることだってあり得ることです。

また、若い頃には何とも思わない「階段」も、高齢者になると苦痛になる日がきます。陽当たりのいい2階リビングも、高齢になると住みづらい家になってしまいます。階段を下りていかねばならないことから、出不精になってしまい認知機能の低下につながります。

また、介護が始まるとリビングにベッドを置くことが多いのですが、1階の方が介護の人が出入りしやすくて便利です。

若い時に好む家が、高齢者に住みやすいとは限らないということです。

でも家を買う時に、家族の人数が減ることや自分が高齢になる時のことをイメージできる人はほとんどいないでしょう。そうであるならば、ライフスタイルに合わせて気軽に転居できる賃貸物件も、選択肢としては悪くありません。

持ち家にしろ、賃貸にしろ、当たり前のことかもしれませんが、とにかく経済力をつけることです。

やはり、どちらがいいとは一概には言えませんが、家族構成も含めまだ流動的な間は、ライフスタイルに合わせて賃貸物件に住む。あるいは、家賃レベルで買える安価な中古物件を購入して、生活スタイルに合わせて住み替えをしていくのもよいのではないでしょうか。

少なくとも長期スパンで住むことを前提とした高額な物件を、買った額より確実に高く売れる確信が持てないまま目一杯のローンを組んでの購入はお勧めできません。

人生の後半戦、自分の年金額や貯金額、生活スタイルと将来的な収入がはっきり見えたころ、高齢者が住むのに心地よい物件を購入する、建てる、リノベーションをする、早めに借りるというのがよいと考えています。

終の棲家を探すときに、1つ注意してほしいことがあります。それは引っ越し先が10年、20年で取り壊しや建て替えにならないか、という点です。最後に住む家は、自分の寿命より長持ちしそうな物件を選ぶようにしてください。

住むエリアで「家」にかかる費用も大きく変わるので、自分のセカンドライフプランは早めから意識しているほうがいいでしょう。

現役時代は仕事が中心なのでアクセス重視ですが、毎日通勤しないのであれば、スーパーや病院など生活の利便性が重要になってきます。

試し住みも、賃貸物件なら気軽です。子どもの校区なんて考えなくてよくなった世代ですから、ぜひご自身の「好き」を探してみてください。郊外なら地価も下がるでしょうから、高齢者に快適な平屋を建てやすくなるでしょう。

「おひとりさま」なら、頼れる身内が近くに住んでいる物件を選んだり、身元保証や高齢者サポートなどをしてくれる存在の確保をしたりすることも検討しましょう。自分が認知症になったり、病気になったりしても、すぐに来て対応してくれる存在がいるとなれば、家主側も安心して貸すことができますし、自分自身も心強いはずです。見守りサービスを利用すれば、万が一のときもすぐに見つけてもらえるので事故物件にもなりません。今はそのような事業者もたくさんできているので、サービスの内容を確認しておくことが重要です。

経済力や任意後見手続き、見守りなどで、家主側の不安をカバーできます。そこまで備えておけば、貸さない人はいないはずです。

また「UR賃貸住宅」は、平均月収額が月々の家賃額の4倍以上あれば(家賃額6万2500円未満の場合)、年齢は問題になりませんし、保証人も不要で借りられます。礼金、仲介手数料も不要で、契約は自動更新、更新料もなしに住み続けることができます。月収がなくても貯金が月々の家賃額の100倍あるか、家賃を1年分前払いするかのいずれかの条件を満たせば入居できます。

このように賃貸であっても持ち家であっても、お金さえあれば何とかなることばかりです。誰しもが、必ず老いて死にます。生きる基盤である「住」をどうするかを考えることは、「生きる」ことを考えることでもあります。少子高齢化の社会では、とにもかくにもお金を貯めて若いうちから備えておくことが大切です。

『不動産売却』の流れについて？？？

こんにちは。
今回はお客様からよくご質問頂く中から
『不動産売却』の流れについて解説させて頂きます。

ご所有の不動産を売ろう！と思ったとき、まずは
これを決めなければなりません。
それは↓↓↓

①ご自身で売却予定不動産の隣の人や知り合いに売りたい意思を伝え、個人間売買で不動産を売却する。
→メリット：仲介手数料が不要である。
→デメリット：素人同士で売買を行った場合、のちのちトラブルが発生する恐れがある。
②不動産会社へ相談して、不動産会社に買ってもらう。
→メリット：売却価格が折り合えば、早期で換金することができる。
→デメリット：相手がプロのため、不利な条件と判らず、売却する可能性がある。
③不動産会社へ相談して、仲介物件として取り扱ってもらい、売却する。
→メリット：需給バランスによって、早期でかつ高価で売却ができる可能性がある。
→デメリット：仲介手数料が発生する。

私どもへご相談頂くお客様のほとんどが　『③』を選択されております。

次に不動産会社にて「価格査定」を行ってもらい、
いくらくらいでいつごろまでに売却が可能かを調査して報告してもらいます。

ここで注意点です！！
「価格査定」はなぜこの価格なのか？そしてなぜこのくらい販売期間が必要なのか？を
根拠（データ）をもってしっかりと説明してもらえる不動産会社かどうかを
ご自身で見極める必要があります。高価格で査定してもらったというだけで、
その不動産会社にお願いするのは危険ですよ！！

近隣における成約事例や販売事例、路線価といった公的な数値をしっかりと示して
説明してもらい、納得して不動産会社に依頼しましょう！！

なお、「価格査定」についてはほとんどの不動産会社が無料で実施しております。
何社かに依頼してみて、「査定価格」だけでなく、「査定価格の根拠」がしっかりと説明そして
納得できる不動産会社に依頼しないとあとが大変です。

いかがでしたか？

弊社でも、専任の不動産アドバイザーが親切、丁寧、そして「無料」で
皆様の不動産売却のお世話をさせて頂いております。
【成約時（購入者が見つかった時）に規定の仲介手数料を頂きます。→仲介手数料は成功報酬です。】

ぜひ、お気軽に弊社へご相談下さい。「当然ですが、秘密は厳守します。」

不動産は売るタイミングで得するか損するか変わってきます。

特に相続の場合は、売るタイミング次第で税金の負担が大きく減らせることがあります。

はじめに…不動産売却した場合にかかる税金とは？

不動産を売却して場合、得た利益に対して譲渡所得税がかかります。

譲渡所得の計算方法は、次のとおりです。

譲渡所得 = 不動産の売却価格 －（ 譲渡費用＋取得費 ）

　取得費：売却する不動産を購入したときの購入代金と購入にかかった諸費用の合計

　　※「不動産を購入したときの購入代金」が不明の場合は、売却価格の5%で計算

　譲渡費用：売却にかかった諸費用

この譲渡所得に、下記税率が課税されます。

所有期間が5年以下の場合：税率は39.63％（所得税 30.63％ 住民税 9％）

 所有期間が5年を超える場合：税率が20.315％（所得税 15.315％ 住民税 5％）

例えば、、、

不動産の売却価格：3000万円

譲渡費用：200万円（登記費用・仲介手数料・解体費用など）

取得費（不明の場合）：3000万円×5%＝150万円

所有期間：5年超（税率20.315%）

譲渡所得＝3000万円－（200万円＋150万円）

　　　　＝2650万円

譲渡所得税＝2650万円×20.315%

　　　　　＝約538万円　が、課税されるわけです。。。

相続した不動産を、一定条件を満たし3年以内に売却すれば、

この譲渡所得税が節税できる特例が適用できる場合があります。

3年以内に相続した不動産を売却したときに利用できる特例は、次の2つです。

①相続税の取得費加算の特例

②相続空き家の3,000万円特例

①相続の取得費加算の特例とは…

相続時に納税した相続税の一部を取得費として計上できる特例です。

譲渡所得は取得費が増加するほど減っていくため、

相続税の一部が取得費として計上できると譲渡所得税の課税額が減っていきます。

（本来、相続税は取得費用に含まれません。）

②相続空き家の3,000万円特例とは…

一定条件を満たした相続不動産を売却した場合、

譲渡所得から3,000万円が控除される特例です。

条件が揃えば譲渡所得から3,000万円が控除されるため、

譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得税は課税されません。

※①取得加算の特例と②相続空き家の3,000万円特例とは併用できないため、

　節税効果が大きい特例を利用しましょう。

それぞれの適用要件は…

ものすごく長くなってしまうので、

とにかく『相続した不動産は3年以内に売るが吉』と覚えておいてください！

不動産売却のときに譲渡所得が発生するのであれば、

特例を利用して節税するようにしましょう。

どちらの特例にも適用要件があるため、利用できるかどうか確認の必要があります。

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