「空き家の3,000万円特別控除」の特例の利用者が増えています。適用を受けるためには、空き家の所在する市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、その確認書を添付して税務署へ確定申告する必要があります。

その確認書申請の手続きと確定申告書の手続きは以下のようになります。

1 市区町村への手続き（建物を取壊す場合）

「被相続人居住用家屋等確認申請書」を市区町村に提出し、以下の要件を満たすことが認められれば「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けることができます。

①被相続人が亡くなる直前まで1人で住んでいた家屋であること。

②家屋が相続時から取壊し時まで事業・居住・貸付（以下、「事業等」）の用に供されていないこと。

③敷地が相続時から譲渡時まで事業等の用に供されていないこと。

④敷地が取壊し時から譲渡時まで建物または構築物の用に供されていないこと

上記の確認のため下の書類が必要となります。

• 「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けるために必要となる書類

（A）被相続人居住用家屋等確認申請書（申告書）

（B）被相続人の除票住民票の写し

（C）当該家屋の取壊し・除却・滅失時の相続人の住民票の写し

（D）当該家屋の取壊し・除却・滅失後の敷地等の売買契約書コピー等

（E）当該家屋の除却工事の請負契約書コピー

（F）以下の書類のいずれか

・電気ガスの閉栓証明書

・水道の使用廃止届出書

・宅建事業者による「空き家で、かつ、除却または取壊しの予定があること」を表示して広告していることを証する書面のコピー

（G）取壊し・除却・滅失時から敷地等の譲渡時までの当該敷地等の使用状況がわかる写真

（H）取壊し・除却・滅失時から、敷地等の譲渡時までの間の当該敷地等における相続人の固定資産課税台帳（または固定資産税課税明細書）の写し

2 税務署への手続き

1の「被相続人居住用家屋等確認書」取得後、税務署に提出するのは以下の書類となります

（a）被相続人居住用家屋等確認書

（b）確定申告書

（c）譲渡所得の内訳書

（d）登記事項証明書等

（e）売買契約書のコピー等

3 申請・申告の注意点

「被相続人居住用家屋等確認申請書」の提出を受けた市区町村は、内容の確認をした上で「被相続人居住用家屋等確認書」を交付します。申請後は市区町村で内容の確認をし、必要

に応じて申請者や担当省庁に内容の確認をすることもあります。そのため交付までは1週間以上かかるようです。確定申告の期限に書類の交付が間に合うよう余裕をもって申請する必要があります。

確定申告書は譲渡のあった翌年2月16日から3月15日の期間、自己の居住している所轄の税務署へ提出します。期限を越えると特例が認められませんので注意してください。

空き家は維持管理面からも負担となります。早めに家族で話し合いなどして空き家になった場合の対策を立てておくと良いでしょう。そのためには税理士などの専門家の助言も役立ちます。

相続によって取得した空き家を何とかしなければと思いながらも、自分たちが生まれ育った思い出深い実家である場合が多く、なかなか決心がつかないというのが現実的なのでしょう。その意味では法的な制度を整えるだけでなく、気持ちの整理も必要なのかもしれません。

ゴールデンウイークの　５月３日は憲法記念日でした。

住宅（不動産）は守られた財産とそれに伴う義務「納税（固定資産税等）」はすべてここから始まります。

1945（昭和20）年8月14日、国が連合国側に対しポツダム宣言の受諾を通告したことにより、

満州事変以来、15年に及ぶ戦争の時代が終了しました。

この15年戦争は、多くの諸外国や民族に被害を及ぼしたのはもちろん、日本国民にも大きな被害をもたらしました。

太平洋戦争期だけでも、戦死者は240万人、民間人の死亡・行方不明者は32万人にも達すると推定される。

開戦時の1941（昭和16）年の内地人口が7,222万人であったから、1,000人に38人もの割合で人命が失われました。

連合国による占領の時代に進められた戦後改革で、

日本の政治・経済・社会・文化の各領域にわたり大きな変化が始まりました。

1946（昭和21）年11月3日に公布された「日本国憲法」は、

・戦争放棄と国民主権を明定し、

・基本的人権を侵すことのできない永久の権利として保障し、

・議院内閣制を軸とする三権分立制を整備し

また、1947（昭和22）年12月22日に公布された改正「民法」は、

家督の長男単独相続制を廃止し、

家族制度は男女平等・個人の尊厳の原則の下に再編されました。

さらに、教育制度では「教育基本法」（昭和22年3月31日法律25号）が制定され、

教育勅語に代わる教育理念が明示され、6・3・3・4制の学校体系が整備され、

政府組織については、

国内統治に強い力を有していた内務省が解体され、

警察制度は改変され、地方自治が強化され、

経済面では、

・財閥解体・農地改革・労働改革の　三大改革と・財政・金融制度の改革が行われました。

「日本国憲法」は、1946（昭和21）年11月3日に公布され、翌年5月3日より施行されました。

だ・か・ら・５月３日憲法記念日なのです。

新憲法は、

29条1項において財産権の保障を規定するとともに、

　　2項において公共の福祉を目的とする財産権に対する法律による制限を規定しまた。

終戦後間もなく、農林省は、

不在地主の全小作地を売却させ、在村地主の農地所有限度を全国平均で5町歩とし、

小作料を金納化することを骨子とする農地調整法改正案（第1次農地改革案）を国会に提出しました。

これに対し、総司令部は「農地改革に関する覚書」を発して、

農地改革案の策定を指令したが、

この段階ではまだ、総司令部として改革の具体案を持ってはいなかった。

即ち、農地改革は日本側のイニシアチブにより始まったのである。

財産税

農地改革が農村における大土地所有を崩壊させたのに対し、都市部における大土地所有を崩壊に至らしめた制度は、財産税である。

GHQは1945（昭和20）年11月24日、

「戦時利得の除去及び国家財政の再編成に関する覚書」（SCAPIN337）を日本政府に発出し、

戦時利得税の創設、戦時補償の封鎖等を指令した。

これは、インフレーションの抑制のための経済統制の強化と同時に、経済の非軍事化という目的も有していた。

これに基づき「財産税法」（昭和21年11月11日法律52号）が制定され、

1946年（昭和21）年3月3日午前0時において

国内に在住する個人の財産の全額及び国外在住の個人が国内に所有する財産に対して1回限り税が徴収された。

これに先立ち、預金封鎖・新円切替と同時に執行された

「臨時財産調査令」（昭和21年2月17日勅令85号）により

3月3日時点の財産（金融資産）を強制的に申告させており、この調査結果に基づき課税額を決定した。

土地台帳法の制定・改正・廃止

⑴　土地台帳と登記簿

土地台帳は、1889（明治22）年に制定された「土地台帳規則」に基づく地租の課税台帳として、

土地の所在、地目、地番、賃貸価格等を記載するもので、税務署で管理されていた。

戦後の法令整備の一環として「土地台帳法」（昭和22年3月31日法律30号）が、

「家屋台帳法」（同日法律31号）と共に制定された。

しかし、シャウプ勧告に基づく税制改正で国税としての地租は廃止され、

地方税としての固定資産税が創設されることになり、土地台帳は地租の課税台帳としての役割を失うことになった。

そこで、1950（昭和25）年の「土地台帳法」の改正で、

土地台帳は、台帳付属地図と共に税務署から登記所に移管され、

公図は登記所(法務局）に備えられることになりました。

そして税金は各市町村役場で管理され「固定資産税課税台帳」となったわけです。

（赤字のリンクから画像が見えます。）

土地台帳　　謄本　旧土地台帳1698-1　　から

登記簿　　　謄本　旧謄本1698-3　　　になり

地租の課税台帳として税務署が管理していた土地台帳は

家屋税　　　　　家屋税 

毎年１月１日付けの所有者に課税される　固定資産税となりました。

固定資産税　（固定資産税課税台帳記載事項証明書）

その他の税金　　その他の税金

自転車　荷車　牛車　荷車にも】税金が・・・・。

尚、戦後の建築は

臨時建築制限令　「市街地建築物法」

「臨時建築制限令」は、1946（昭和21）年5月29日に公布され、

木造住宅について、料理店、劇場、映画館等、そして、

床面積が50㎡を超える住宅、店舗、事務所の新築、増改築を原則として禁止し、

これに違反した建築主、工事請負人、建築物の所有者を罰金等に処した。

この勅令は、小規模の建築だけを許容することにより、

建築資材の投入量に対する建築物の棟数を確保することにより住宅難への対応を図ろうとしたのである。

建築基準法

⑴　最低基準法規

「市街地建築物法」に代わって制定された「建築基準法」（昭和25年5月24日法律201号）は、

「この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図」ると規定し

（1条）、最低基準法規であることを明確にしている。

このような事柄を一つ一つ調べて　「　物件調査　」を基に重要事項説明書を完成させて。

お客様に　購入する前に説明　ご確認いただきます。

春風が心地よい季節になってきました！

ずっと春だったら良いのにと、すでに夏を警戒中です。

私たちの売却活動についてご紹介します。

お家を売りたいお客様と売却の媒介契約を結ばせて頂いたら、私たちは全力で売却活動を始めます！

チラシ掲載、ネット広告はもちろんですが、ご依頼物件の近隣にも足を運びチラシ配布や宣伝をさせて頂きます。

今回は、みかんとトライアスロンの島、「中島」へ行ってきました。

高浜港を出発して約30分で中島大浦港に到着です。

大浦港で自転車をレンタルして、いざ売却活動！

この日はとにかく天気がよく、心地よい風にみかんが薫る最高のサイクリング日和でした！笑

もちろん、きっちりお仕事もしております！

現地調査等々の後、約3時間ほど自転車で駆け巡り、チラシ配布完了！！

大浦港に戻る途中に良い雰囲気のスポットを発見！

木陰でちょっと休憩しようと入ってみると、一際大きな大木が！

調べてみると、松山市の天然記念物にも指定されている忽那島八幡宮の神木で樹齢およそ800年だそうです。

神木様に「良い買主様とご縁がありますように・・・」と、ちゃっかり祈願して、今日の売却活動終了です！

今回、売却のご依頼を頂いた中島お家情報は、下のURLからご覧いただけます。

http://matsuyamamitsu-housedo.com/used_ikkodate/1695423/

是非、ご覧ください！

三津地区に現存する古民家は、残念ながら多くが利用されずに空家になってしまっています。中には所有者が不明のまま、年々朽ち果てつつある建物もあります。こうした歴史的建造物が失われることを食い止め、新たな賑わいを呼び込む資産とするために、平成25年度には、三津浜地区の町家等の空き家実態調査を行った上で、三津浜地区の空き家を登録制にする等、入居・開業希望者と結びつける「町家バンク」が始まりました。

近年、三津浜地区で起業したいと考える若者等が増えており、これらのニーズを空き家所有者に紹介し、地域全体に広げていくため、所有者と入居希望者の需要と供給のマッチングを図っています。

普通の不動産物件では自由に改装することはなかなか出来ませんが、町家バンクの中には所有者との交渉次第で自分好みに改装可能な物件もあります。

最近は三津にすてきなお店がちらほら目に付くようになりました。地域の内外から三津の魅力に惹きつけられた人たちが、色々ななりわいをもって暮らし始めています。

カフェやレストラン・パン屋・アトリエなどのお店が出来ています。

春が来ました。三津の路地を歩いてみませんか。

物件調査「相続登記」

お客様が、土地や家を売りたいと訪ねてこられたとき

まず最初に　その不動産の真の持ち主（登記名義人）を調査します。

例えば

両親・もしくは片親が亡くなったので・・・・・。

高齢になったのでこれを機に売却したい・・・・・。などのご相談があります。

真の持ち主が誰なのか　登記事項証明書を取得し調査します。

真の持ち主が　相談に来られた方の

〈亡くなられたお父様やその上のおじいさん〉だったりした場合は

その不動産の相続人を決めなければいけません。

【法定相続】では　(遺産分割協議により代表一人で相続してもOK)

亡くなった方（名義人）が　お父様の場合

二分の一がお母さま（妻）残り二分の一を

その子供で分割することになります。

この相続登記が出来ていないと売却することができません。

売買　＝　真の持ち主　⇒　新しい買主

亡くなられた方が持ち主のままでは　売買はできません。

このことは　亡くなられた方所有の　自動車でも同じことが言えます。

車を処分（解体しても）

ナンバープレートを返却することや　抹消届けができません。

亡くなった方の不動産の名義を変えるには、

相続人全員で話し合いをして誰の名義にするか決める必要があります。

この相続人全員で話し合う相談を

（亡くなられた方のすべての財産の振り分け方）

「遺産分割協議」といいます。

相続によって土地・建物の名義を変えるには、 まず何よりもこの

「遺産分割協議」をしてください。

そして遺産分割協議は、 相続人全員が一箇所に集まって話し合いをしなければならない、 というものではありません。

相続人全員が同時に会って話す必要はなく、 手紙、電話、Ｅメールなどでもまったく問題ありません。

相続人の一人がつくった遺産分割協議の案を、 他の相続人がそれぞれ了解する、 という形でも遺産分割協議を成立させることができます。

遺産分割協議が成立したら 「遺産分割協議書（いさんぶんかつきょうぎしょ）」 というものを作ります。

遺産分割協議書の書き方に特別な決まりはありませんが、 以下の２つのことは注意しておきましょう。

・「相続人全員で協議した」という文言を必ずどこかにいれる

・土地　家、などの不動産について記載する場合は「登記事項証明書」を書き写す

上記の２つのことで何らの間違いをしていると、 せっかく遺産分割協議書を作っても法務局に無効と判断されてしまい、

不動産の名義書換え（所有権の移転）ができなくなる場合があります。

遺産分割協議書を作り直さなければいけなくなると、

不動産をもらわない相続人が不快な思いをして、 また話しがこじれることがあります。

そのため遺産分割協議書は、 作り直すことのないように、 ミスなくきちんと作る必要があるのです。

相続登記に必要な書類は、以下の通りです。

・亡くなった人の戸籍謄本（出生から死亡までのすべて）【相続を受ける全ての人の割り出し確認の為】

・亡くなった人の住民票の除票

・相続人全員の印鑑証明書　　　　　　　　　　　　　　【相続人のすべてが話し合って決めた証の為】

・相続人全員の住民票

・不動産の固定資産評価証明書　　　　　　　　　　　　【相続登記にかかる　国への納税の算出の為など】

・不動産の全部事項証明書（法務局）　　　　　　　　　【所有権以外の権利確認の為　抵当権など】

・遺産分割協議書（自分たちで作成する）

亡くなった人の戸籍謄本（出生から死亡までのすべて）は、 異なる市町村役場に点在していることがほとんどです。

そのため、市・区役所の戸籍相談コーナーの方に相談しながら、 すべての戸籍を集めていくとよいでしょう。

不動産の全部事項証明書は住まい近くの法務局であれば、 全国どこでも取得できます。

以下は　遺産分割協議書と　相続関係説明図（お父様　お母様ともに亡くなられている場合）の見本です。

相続関係説明図

被相続人  相続関係説明図

・住所                                          生まれたとき

・出生                                          年　　　月　　　日

・住所                                          亡くなられたとき

・死亡                                          年　　　月　　　日

このように相続登記に必要な書類を作成し　相続登記申請を行います。

このような手続きを経て売買を行います。

この手続きは個人でも行うことができます。

登録免許税（評価額の0.4％）と土地・家　各1,000円の費用でできます。

不動産の売買は　いろいろな　調査・手続きを経て　今の持ち主から新しい持ち主の物になります。

その調査等を行ったうえで売買の仲介（お手伝いを）しています。

放置中の空き家が「負動産」と呼ばれているということをご存知でしょうか？

一戸建て住宅などの不動産は家族の大切な財産です。

その大切な財産を放置することで「不動産」から「負動産（負の資産）」になってしまうのが空き家というものの危険性を表しています。

現在住んでいる場所から実家が遠いと、空き家になった住宅を放置することが多いようです。

しかし、放置されたお家は日が経つごとに確実にその価値を落としてしまいます。

人が住まなくなると適正な管理が出来ず、家は急激に傷んでしまいます。

さらに建物が立地条件の悪い場所にある場合、売却価格が激減するリスクもあるのです。

また、誰も住んでいない空き家は、犯罪者が好む環境であるとも言われています。

空き家を放置するとリスクがあるからといって、空き家を維持するにもかなりの労力とコストが必要になるのも事実です。

お休みの日に換気や掃除をし、遠方の場合は交通費だってかかります。

もちろん空き家を維持するためには、固定資産税の支払だって必要不可欠です。

放置時間が長くなるほど「負動産」になるのが空き家です。

空き家の価値を落とさず有効に活用するためには、早急な判断と対処が必要になります。

ご家族やご親戚で今後の空き家の処遇についてご検討しておく事をお勧めします。

不動産に関してご不明な点やご心配な点など御座いましたら、お気軽に相談ください。

借入金の返済ができない債務者（借金を抱えている人）が、その担保として提供していた土地や建物などの不動産を、債権者（借金の支払いを受ける、請求をしうる権利を持つ人）が裁判所に申し立て、裁判所が売却する不動産を競売物件といい、その不動産を最低売却価格（売却する下限の価格で、不動産鑑定士が決める）以上の最高値で落札するシステムのことを「競売（けいばいまたはきょうばい）」と言います。

諸事情により、自宅を競売にかけられた側から見た競売の流れですが、1ヶ月間住宅ローンの支払いを遅延すると、督促状が来ます。約2ヶ月間支払いを遅延すると、債権者から呼び出され返済について話し合います。そして債権者の提案に応じない場合、債権者が保証会社に代位弁済（債務者に代わって返済する）を要求します。この時点で事故としての記録（ブラックリスト）が残され、以後金融機関等からの借入れが困難になります。

債権者が競売開始を申し立てると、差押（不動産に設定される登記）がされ、最終処理で競売となります。
落札されると、いずれは立退きということになります。

簡単に家が買えるようになった反面、返済ができず住宅ローン破綻する人も増えています。そんな時代だからこそ、後悔しない安全・安心の返済計画を立て、子育て世代が住宅ローン破綻に陥ることがないよう、心よりお祈りいたしております。