65歳以上の4人に1人が賃貸への入居を断られた経験があるという調査結果が出ています。

高齢者の入居を難しくする3つの阻害要因ですが、

(1) 入居時の不安:何かあったときに対応してもらう「連帯保証人」や「緊急連絡先」が確保できるか

(2) 入居中の不安:認知症など判断力が低下した場合、どう対処したらよいか

(3) 賃貸契約終了時の不安:亡くなったとき、特に孤独死などが起きた場合に、賃借権の相続の解消や残置物の処理に手間がかかり、次の入居に支障があるのではないか

こうした不安が阻害要因となって、貸主(大家)が貸したがらない、不動産会社が住宅の斡旋をしたがらないといった事態になり、高齢者が賃貸住宅の入居を拒まれるという結果になっています。

このような実態を受けて全宅連では、高齢者の入居に際して、「入居審査」や「賃貸借契約」の際の注意点をまとめたガイドブックを作成し、室内の異常に早期に気づくための高齢者の見守り機器の設置を勧めたり、孤独死などで発生する原状回復費用や残置物の処理費用、次の入居までの空室等の家賃保証などに対応する保険への加入を促したりといった、不安を払拭する方法を提案しています。

さらに、認知症や健康上の問題については、介護・医療・法的専門家などとの連携が必要なため、福祉事業者等とのネットワークの構築も提案をしています。こうした不動産業界の努力でカバーできることもありますが、一方で、不動産業界の頑張りだけでは対応できない大きな課題も残っています。

例えば、室内で自殺や他殺、事故死などが起きたり、近隣に暴力団の事務所などがあったりすると、そこに住むことに嫌悪感を持つ人がいます。これを「心理的瑕疵(かし:欠陥や傷などの意味)」といいます。宅地建物取引業法では、不動産会社は契約の判断に影響を及ぼすような重要な事実を告知する義務があるとしていますが、心理的瑕疵もこの重要な事実に含まれます。

現状では、孤独死も心理的瑕疵に該当すると考える人が多いため、それを告知することになり、そうなるといわゆる「事故物件」として、次の入居者が決まらなかったり、家賃を下げざるをえなかったりします。貸主にとっては、家賃の値下げや空室期間の長期化は避けたい事態なので、高齢者の入居に不安を感じる大きな要因になります。

高齢者の自然死は日常起こりうることなので、孤独死は心理的瑕疵に該当しないという考え方もありますが、孤独死で発見が遅れる場合もあって、その場合は異臭などの問題も発生します。現状では、心理的瑕疵の法的な基準が定まっていないことから、不動産会社によって告知する内容などが異なるというのが実態です。

国土交通省も、2020年2月に「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」を設置し、2021年4月に「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」(案)を取りまとめました。

ガイドラインの案によると、住宅における自然死については原則として告知は不要とするが、「死亡後に長期間放置されたことで室内外に臭気・害虫等が発生し、いわゆる特殊清掃(原状回復のために消臭・消毒や清掃)等が行われた場合」には告知を要する、などとしています。

孤独死には別の問題もあります。賃借権は相続の対象になるからです。賃貸借契約期間中の孤独死で、連帯保証人や緊急連絡先が相続人であれば、契約を終了させることができますが、相続人が不明な場合は法的な手続きが必要となり、契約を終了させるまでに時間がかかることになります。

さらに、入居者の残した家財道具等(残置物)も相続の対象になるので、勝手に処分することができません。相続人に引き取りを求めるか、処分の同意を得る必要もあります。

この残置物の問題についても、国土交通省が2021年6月に、賃貸借契約の解除や残置物の処理を内容とした死後事務委任契約に関する「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を定めました。

こうした国の指針を得ることで、賃貸借契約の段階でリスクを減らすことができる体制が整いつつあります。高齢者の住宅難民問題への糸口は見出したものの、本格的な不安解消にはまだ時間がかかるでしょう。

それから、住宅を購入して高齢期のリスクに備えるという考え方も生まれます。困ってから住宅を購入しようとしても難しい場合も多いので、住宅ローンを組める若いうちから高齢期の住宅確保を視野に入れて、長期的な計画を立てることが必要です。

超高齢化社会となる我が国においては、高齢期にどこに住むかは大きな課題です。

農地やその他の場所（1,000㎡を超える）を　住宅や違うものに利用する場合は

開発の申請が必要になります。

開発団地（分譲地です）

買う側に立って考えると出来上がりしか見えないのですが過去の土地はなんだったかを

知っておくのも一つです。

高浜観光港の過去は砂地の海岸だったとか、現在のエナジー・ワンは、海の中だったとか

現在の地目は？過去の地目は？

「不動産登記法（不動産登記規則）」で定めている現在の地目は、

田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、

原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、

井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地　の２３種類となっています。

土地の現況や利用状況によって区分されますが、一つの敷地が異なる用途で

使われているときには、その主たる用途で判断されます。

明治6年に実施された地租改正によって、

私有財産としての土地所有権が認められるようになりましたが、

その課税（地租）対象となる土地の「課税台帳」として、

まず「地券台帳」が作成され、その後

明治２２年頃に「土地台帳」が作成されています。

あくまでも課税目的の台帳だったため、当初は郡役所で管理し、

明治２９年以降に税務署が設置されるとそちらへ移管されました。

現在の登記事項証明書でなく

閉鎖登記簿をさかのぼって調べることで、おおむね

昭和４０年代以降の土地の地目の変遷が分かり、さらに

旧土地台帳をさかのぼって調べることで、

明治２２年頃の地目まで分かります。

興味のある方はご自身の土地の生い立ちを調べてみるのも如何でしょうか

その後、時代を経て昭和２５年７月に「土地台帳」の管轄が

税務署から登記所（法務局）へ移されました。

戦後日本が　占領地下にあったの世に言う　「　シ　ャ　ウ　プ　」勧告で　です

勧告では、国税の比率が高く、地方自治体の歳出は国からの補助金に　頼っている点を

問題とし　このため、中央政府による地方財源の統制が過大であり、

地方自治体の独立性が阻まれているとの指摘でした。

所得税は申告納税であるが、高額所得者が合法的に税金を安くするような

「抜け道」がいくつもあり、また帳簿等の不備による脱税も多かったことや

脱税は間接税や法人税においても多かったなど問題があり不公平極まりないとされ

この勧告により

持った時にかかる　（登録免許税や不動産取得税）は国税として１回きりで

不動産の所有にかかる税金を国税ではなく地方税（毎年の固定資産税）として

地方自治にゆだねたことにより　地方の財源を増やすようにしました。

車を持っているとかかる自動車税などと同じです。

（過去には　自転車や　大八車　農耕用の牛や馬にも税金がかかっていました。

土地だけでなく建物もやはり車やバイクと同じで　持っていればこその

税金です。

早いもので師走を迎え、朝の寒さが身にしみる季節となりました。

さて弊社が松山市祓川で施工しています、【H様邸　新築工事】前回までに内部造作工事、住設機器設置工事までの進捗状況をご紹介しましたが、今回は内部工事の続き、外部工事のご紹介いたします。

【内装工事】

大工による造作工事も終え内装工事に移っていきます。

天井、壁の仕上げはビニールクロス貼、洗面所と便所のみ床の仕上げはCF(クッションフロア)貼です。

まずはパテを用いて下地処理を行っていきます。

クッションフロアも貼っていきます。

内装工事が完了したら洗面化粧台、便器の取付を行います。

洗面化粧台はピアラ(LIXIL)の3面鏡になります。

便器はサティスS(LIXIL)を取付しました。

手洗器はコフレル(LIXIL)です。

【外部工事】

外壁工事が終わり、雨樋や屋外フードの取付も終わったので仮設足場を解体します。

仮設足場を解体すると全貌が明らかになりました。

【玄関タイル工事】

光学測定器を使用し墨出しを行い丁寧に貼っていきます。

マスクをつけるのが当たり前な日常になった今、「マスク美人」と言われる女性が増えているのをご存知ですか？

褒め言葉で言われることもあれば、皮肉混じりで言われることもあるなんとも言えない言葉ですが、マスク美人と言われる人とは一体どんな特徴があるのでしょうか？

今回はマスク美人の特徴、さらにマスクを外しても美人をキープするおすすめのメイク方法を解説します。

そもそも「マスク美人」とは？

マスクをした顔が美人な人のこと

マスク美人とは一般的に、マスクをした顔が美しく見える人に使われる言葉。

「美人かどうかは顔の下半分で決まる」という言葉もあるくらい、顔下半分のバランスというのはとても重要だと言われています。しかし逆を言えば、顔の下半分を隠せばその人本来の美しさがわからなくなるとも言えます。

そのため、目元の印象だけで顔の下半分も想像されがち。目元が美人だと、見ている人は隠れている部分も勝手に美人だと期待してしまうのだそうです。

アイメイクは元の目の印象を大きく変えられる部分でもあるので、メイク上手な多くの女性が「マスク美人」に見えてしまうと言われています。

「マスクブス」と呼ばれる人も…

マスク美人と言われる女性が多い中、「マスクブス」と言われる人もいるよう…。

マスクブスと言われる人のほとんどは、目元のイメージ作りに失敗していると言われていて、マスクを外した方が可愛らしく見えることがあるのだとか。

マスク美人と言われる女性は、「マスクを外したらガッカリ」「目元だけなら美人」といったような皮肉混じりで使われることも多いので、「マスクブス」という言葉は必ずしも悪い意味とは限りませんね。

マスク美人と言われる人の特徴

眉の形が整っている

目元とのバランスが良く、眉が整っている人はマスク美人だと言えそうです。

マスクをしていると、どうしても視線は目元や眉に集中しやすいもの。眉の形が美しく仕上がっていると、マスクで覆われている部分も美しいとイメージされやすくなるのではないでしょうか。

髪型がおしゃれ

マスクで口元が隠れている分、ヘアスタイルが華やかだったりおしゃれだったりすると、その分印象がアップして見えるもの。

ヘアスタイルによっては、顔の横幅が目立って大きく見えてしまったり、顔のバランスが悪く見えてしまったりするので、マスク美人には髪型も大きく関係していると言えそうです。

マスクを取ったらがっかり!? 詐欺と言われないためには

マスクを外しても一体感のある顔に

どうせマスクで顔が隠れるし… と、顔半分のメイクを適当に済ませている女性も多いかもしれませんが、目元同様、下半分もしっかりメイクをして顔に一体感を持たせることが重要だと言われています。

目力にこだわりすぎず、目元も顔の下半分もソフトな血色感を意識した、優しげ見えのメイクを目指しましょう！

眉は柔らかいブラウンを使ってストレート気味に。アイメイクはオレンジ系でまろやかヘルシーに仕上げるのがポイントです。

チークはコーラル系をチョイスし、マスクをしていてもほんのり見える高めの位置がGOOD！

これならマスクをしていてもマスクを外しても、全体的にソフトで親しみやすさが感じられます！

ワンズ・ホーム㈱　大塚です。

今回はリフォーム時の環境整備と養生について書いていこうと思います。

リフォーム時には必ず養生であったり今日の作業が終わってから清掃をします。

この清掃をするしないだけでも完成時の印象が変わります。日々そう言った事を行っている人というのは

無意識でも、お客様がどう思われるかを考えて行動していますがそうではない方は考えれていない方もいるかもしれません。

またこういった環境整備、清掃の意識は普段の生活でも活かされると思います。道にゴミが落ちていれば拾ったり、

照明を点灯させたままにしない等、色々な事に気づきがあると思います。

私もまだまだ未熟であったり、気づけていない事もありますが皆さんも環境整備の意識から変えていきませんか！

少しの意識と行動で変えて行きましょう！

【　固定資産税とは　】

固定資産税とは、建物や土地などの固定資産を所有している場合に、その資産に対して課税される税のことをいいます。

毎年、1月1日時点に所有している資産に対して課税され、市町村から納税通知書が届き次第、固定資産税を支払うことになります。

たとえば、新築住宅を建築した場合は、建物と土地それぞれに対して固定資産税を納める必要があります。

【　固定資産税の計算方法とは　】

では、固定資産税の計算方法とは、具体的にどのようなものなのでしょうか。

基本的には、固定資産税は以下の計算方法で算出されます。

土地や建物の固定資産税額＝課税標準額×1.4％

※課税標準額とは、固定資産税評価額をもとに算出される額のこと

※固定資産税評価額とは、固定資産税を算出するときに基本となる額のこと。3年に一度は評価替えがあり、資産価格の変動に対して適正な価格に見直される。一般的に、土地や建物の売買価格（実勢価格）の7割程度の価格のことが多い。

これに対して、新築の住宅用地や住宅建物の場合は、条件があてはまれば軽減措置が適用され、安く抑えられることがあります。

【　新築・増築した住宅には家屋調査が入る　】

固定資産税評価額を決定するために、新築・増築後1～3か月以内に家屋調査が入ります。

今後も不動産を所有している限りは支払い義務が生じる固定資産税税額の基本となる固定資産税評価額を決定するための調査なので、所有者の立ち会いが必要となります。

立ち会いを断ることもできますが、その場合は書類のみで固定資産税評価額を決定されることになり、立ち会い調査をおこなわなかった場合と比べて高くなる可能性があります。

可能な限り、立ち会うようにしましょう。

【　評価額に納得できない場合は再審査も申し出可能　】

固定資産税評価額があまりに高すぎるなど、その評価額に納得できない場合は、市町村に対して再審査を要求することも可能です。

再審査の申し出ができるのは、納税通知書を受け取った日から3か月以内となっています。

新築の住宅の納税通知書が初めて届き、納得がいかない場合は再審査を申し出てみましょう。

寒い季節になり、一日の終わりのお風呂がリラックスタイムになっている方も多いはずです。ところが、そんな癒しの時間が命の危険に陥ることもあります。温度差による血圧変動で起こるヒートショックです。安全にお風呂を楽しんで頂ける為の対策と予防法を取り上げていきます。

ヒートショックは冬場に暖房の効いたリビングから脱衣室に移動し、浴槽に入る時などに起こります。リビングから脱衣室に移動した際には、寒さに対応するために血圧が上昇します。そこで衣類を脱ぎ浴室へ入るとさらに血圧は上昇します。その後、浴槽に入ると急に体が温まる為血圧が下降します。特に１０°C以上の温度差がある場所は危険とされており注意が必要です。

・ヒートショックが起きやすい場所

ヒートショックが起きやすいのは、冬場の冷え込んだトイレ、洗面所、浴室など極端な温度差がある場所です。トイレも、排便でいきむと血圧が上がり、排便後急激に血圧が低下する為ヒートショックが起こりやすくなります。

・ヒートショックになりやすい人

６５歳以上（特に７５歳以上）　

以下の病歴、持病がある方：狭心症、心筋梗塞、脳出血、脳梗塞、不整脈、高血圧、糖尿病

以下のような移住空間：浴室・脱衣室・トイレに暖房設備がなく冬寒い。浴室がタイル張りで窓があり、冬場は寒い。　　

入浴についての注意点

・入浴前と入浴後に水分を十分にとる

・食後１時間以上空けてから入浴する。

・お酒を飲むなら入浴後に

・ゆっくり温まる

・部屋間の温度差を無くす。　　脱衣室や浴室やトイレに暖房器具を設置するなどして暖かくしておくことが最も重要です。

　これから寒い季節がやってきます。ヒートショック予防の為、各暖房器具（浴室暖房乾燥機、脱衣室暖房機、ガスファンヒーター、HoTウォール等）を取り揃えております。

　お気軽にご相談下さい。　　　　　

秋本番を迎えようやく、日の入りの速さと朝晩の冷え込みがを実感できる今日この頃です。

最近、外を歩いていると忘れかけていたあの匂いがどこかしらから・・・

そうです。【キンモクセイの匂い】

いつもなら、10月お祭りのごろ花が咲きだし匂いとともに秋の到来を感じていたですが、今年はそういやまだ咲かないし、匂ってこないなぁと思っていたら約1か月おくれて花が咲き始めたようです。わが家のキンモクセイもほぼ満開といったところでしょうか。

皆さんの周りでも香り初めていることと思います。

ちなみに今年は全国的に西日本は一か月程度遅い開花となっていて、東日本から東北は2度咲き、3度咲きが続いているそうです。

理由は秋の気温で西日本は記録的な高温、東日本は極端な寒暖差があったためみたいです。

しかしながら、わが家のこのお方は鼻が敏感らしくどうもこの時期は苦痛の様です・・・

ガイドラインで示された事故物件の告知義務の範囲や期間についてです。このガイドラインでは「殺人、自殺、事故による死亡の場合」「自然死、家庭内事故による死亡の場合」の2種類に大別し、それぞれの対応を示しています。

○殺人、自殺、事故による死亡の場合

まずは、所有物件で殺人、自殺、事故による死亡があった場合の告知義務についてです。ガイドラインでは以下のように説明されています。

過去に他殺、自死、事故死が生じた場合には、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため、原則として、これを告げるものとする。なお、対象となる不動産において、過去に原因が明らかでない死が生じた場合（例えば、事故死か自然死か明らかでない場合等）においても、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため、原則として、これを告げるものとする。

「殺人、自殺、事故による死亡」については、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に非常に大きな影響を及ぼす可能性があるため、原則として告知義務があるとされています。

告知期間に関しては、賃貸の場合、事故の発生から概ね3年間とガイドラインで明示されることになりました。つまり、事故から3年が経過すれば、宅建業法上の告知義務はなくなるとされています。なお、事故物件の告知義務については、専有部分や室内で発生した物を想定しており、隣地や建物前の道路など、外部での事故は告知義務の対象外となります。しかし、アパートなどの集合住宅に関して、ベランダや共同玄関、廊下や階段、エレベーターなど、日常的に住人が利用する共用部分での事故は告知義務があるとされています。

売買における事故物件の告知義務に関しては、賃貸と比較してトラブル時の損害額が非常に大きくなってしまうことから、告知義務の期限は設けられていません。つまり、何年も昔に事故が発生した…という場合でも、告知義務は残っており、事前に告知が必要だということです。

○自然死又は日常生活の中での不慮の死が発生した場合

次は、自然死、家庭内事故による死亡の場合の告知義務です。ガイドライン内では以下のように記載されています。

老衰、持病による病死など、いわゆる自然死については、そのような死が発生することは当然に予想される。

判例においても、自然死について、心理的瑕疵への該当を否定したものが存在することから、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いものと考えられ、対象となる不動産において過去に自然死が生じた場合には、原則として、これを告げる必要はないものとする。

日常生活の中で生じた不慮の事故による死については、そのような死が生ずることは当然に予想されるものであり、これが買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられることから、自然死と同様に、原則として、これを告げる必要はないものとする。

自然死、家庭内事故に関しては、そのような死が生じてしまうことは「当然に予想されるもの」とされており、基本的に告知義務はないとされています。しかし、自然死や家庭内事故の場合でも、発見が遅れてしまい、「室内外に臭気・害虫等が発生し、いわゆる特殊清掃等が行われた場合」に関しては、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼすとされ、告知義務が生ずるとしています。

私自身不動産の事は良く知っていても

ガスの事はエナジーグループに勤務するようになるまで　

何もわかりませんでした。

先日あった出来事

ワンズ・ホーム社内にも給湯場所があります

「ガスの火が付きません」・・・・・事務員さんから

急に寒くなった時期　去年もありました　そんな時はガスメータのある場所へ

メーターのこの場所には　　　　メーターにはこのような表示が

ガスメーターについて

ガスメーター(マイコンメーター)は、ガスの使用状況を常に監視し、

危険と判断した時はガスを止めたり警告を表示する機能を持った

保安ガスメーターです。
次の場合安全のためガスを自動的に止めます。

• ガス使用中に震度5相当以上の強い振動を感知した場合
• ガス配管の圧力が低下した場合
• ゴム管が外れてガスが漏れた場合
• メーター電源電圧が低下した場合
• お湯の出しっ放しなど必要以上に長時間ガスが流れた場合　

　（落とし込みのお風呂の場合お湯を入れているのを忘れて　よくありがち　）

　（ガスファンヒーターの消し忘れ等）　それ以外に

　・給湯の際の　異常を察知した時など安全のためガスを自動的に止めます。

ワンズ・ホーム事務所の場合はこのようなことが考えられました。

使用開始時　いきなり

　①　給湯レバー　（水）　　　　　②　給湯レバー　　（お湯）　

　③　給湯レバー　（真ん中）　　　④　給湯レバー（中途半端な位置）

「　②か④で　給湯（水出し）開始をした　」が考えられました。

※　ガス漏れがなければ、以下の手順に従ってガスメーターの復帰操作を行ってください。

復旧

エナジーグループに勤務するようになって　覚えたことです。　

参考までに