不動産の取引を行う場合、宅地建物取引業者にはその物件の状況や取引条件、法令上の制限などを詳しく説明する「重要事項説明」が義務付けられています。ただ、自然災害のリスクについてはその種類によって説明が「義務付けられているもの」と「義務付けられていないもの」があります。

土砂災害は、大きく「土石流」「地すべり」「がけ崩れ」の3つに分類することができます。

都道府県は、土砂災害が発生した場合に住民の生命・身体に危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域を「土砂災害警戒区域等」に指定することができます。 土砂災害警戒区域等の範囲は、土砂災害防止法で定める基準等により客観的に決定されます。

土砂災害警戒区域等に指定された区域の土地建物を取引する場合、宅地建物取引業者はその旨を説明しなければなりません。

ただし、これらの区域に指定されていないからといって「土砂災害が発生しない」わけではありません。 対象地が土砂災害警戒区域に含まれていなくても、都道府県が作成している「土砂災害ハザードマップ」などで、近くに指定区域があるかどうか等を確認し、その立地の特性を知っておきましょう。

大規模な盛土造成が行われた一団の住宅地に対して、地震による災害の恐れがあることが確認された場合、都道府県知事等はその区域を「造成宅地防災区域」に指定することができます。

この区域に指定された土地を売買する場合、宅地建物取引業者はその旨を説明しなければなりません。

この区域内の造成宅地の所有者等は、災害防止のために擁壁等を設置するなどの責務を負ったり、都道府県知事等から、災害防止のために必要な措置を講じる勧告や改善命令を受けることがあります。

津波が発生した場合に住民等の生命や身体に危害が生ずる恐れがあり、津波による人的災害を防止するために警戒避難体制を特に整備すべきとして指定された土地の区域を、都道府県知事は「津波災害警戒区域」に指定することができます。

この区域に指定された場所の土地建物を取引する場合、宅地建物取引業者はその旨を説明しなければなりません。

また、津波災害警戒区域のうち「建築物が損壊し、⼜は浸⽔し、住⺠等の⽣命⼜は⾝体に著しい危害が⽣ずるおそれがあると認められる⼟地の区域」については、都道府県知事が⼀定の開発⾏為等の制限をすべき⼟地の区域として津波災害特別警戒区域として指定することができます。

近年、台風や大雨による洪水や浸水の甚大な被害が発生していることに伴い、不動産取引時においても水害ハザードマップを活用し水害リスクに係る事前の説明が重要視されています。これに関連して、宅地建物取引業法施行規則を一部改正し、ハザードマップを用いた水害リスク情報が重要事項説明の内容に追加されることとなりました。

国土交通省は、住宅の購入・入居希望者に大雨が降った際の水害リスクを説明することを、令和2年8月28日から不動産業者に義務付けると発表しました。豪雨による大規模水害が頻発する中、居住者が逃げ遅れるのを防ぐ狙いがあります。浸水想定範囲や避難場所が示された市町村のハザードマップで物件の所在地を説明するよう義務付けられました。

説明を怠った業者に対しては、悪質な場合は業務停止命令などの行政処分を行うこととなりました。