65歳以上の4人に1人が賃貸への入居を断られた経験があるという調査結果が出ています。

高齢者の入居を難しくする3つの阻害要因ですが、

(1) 入居時の不安:何かあったときに対応してもらう「連帯保証人」や「緊急連絡先」が確保できるか

(2) 入居中の不安:認知症など判断力が低下した場合、どう対処したらよいか

(3) 賃貸契約終了時の不安:亡くなったとき、特に孤独死などが起きた場合に、賃借権の相続の解消や残置物の処理に手間がかかり、次の入居に支障があるのではないか

こうした不安が阻害要因となって、貸主(大家)が貸したがらない、不動産会社が住宅の斡旋をしたがらないといった事態になり、高齢者が賃貸住宅の入居を拒まれるという結果になっています。

このような実態を受けて全宅連では、高齢者の入居に際して、「入居審査」や「賃貸借契約」の際の注意点をまとめたガイドブックを作成し、室内の異常に早期に気づくための高齢者の見守り機器の設置を勧めたり、孤独死などで発生する原状回復費用や残置物の処理費用、次の入居までの空室等の家賃保証などに対応する保険への加入を促したりといった、不安を払拭する方法を提案しています。

さらに、認知症や健康上の問題については、介護・医療・法的専門家などとの連携が必要なため、福祉事業者等とのネットワークの構築も提案をしています。こうした不動産業界の努力でカバーできることもありますが、一方で、不動産業界の頑張りだけでは対応できない大きな課題も残っています。

例えば、室内で自殺や他殺、事故死などが起きたり、近隣に暴力団の事務所などがあったりすると、そこに住むことに嫌悪感を持つ人がいます。これを「心理的瑕疵(かし:欠陥や傷などの意味)」といいます。宅地建物取引業法では、不動産会社は契約の判断に影響を及ぼすような重要な事実を告知する義務があるとしていますが、心理的瑕疵もこの重要な事実に含まれます。

現状では、孤独死も心理的瑕疵に該当すると考える人が多いため、それを告知することになり、そうなるといわゆる「事故物件」として、次の入居者が決まらなかったり、家賃を下げざるをえなかったりします。貸主にとっては、家賃の値下げや空室期間の長期化は避けたい事態なので、高齢者の入居に不安を感じる大きな要因になります。

高齢者の自然死は日常起こりうることなので、孤独死は心理的瑕疵に該当しないという考え方もありますが、孤独死で発見が遅れる場合もあって、その場合は異臭などの問題も発生します。現状では、心理的瑕疵の法的な基準が定まっていないことから、不動産会社によって告知する内容などが異なるというのが実態です。

国土交通省も、2020年2月に「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」を設置し、2021年4月に「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」(案)を取りまとめました。

ガイドラインの案によると、住宅における自然死については原則として告知は不要とするが、「死亡後に長期間放置されたことで室内外に臭気・害虫等が発生し、いわゆる特殊清掃(原状回復のために消臭・消毒や清掃)等が行われた場合」には告知を要する、などとしています。

孤独死には別の問題もあります。賃借権は相続の対象になるからです。賃貸借契約期間中の孤独死で、連帯保証人や緊急連絡先が相続人であれば、契約を終了させることができますが、相続人が不明な場合は法的な手続きが必要となり、契約を終了させるまでに時間がかかることになります。

さらに、入居者の残した家財道具等(残置物)も相続の対象になるので、勝手に処分することができません。相続人に引き取りを求めるか、処分の同意を得る必要もあります。

この残置物の問題についても、国土交通省が2021年6月に、賃貸借契約の解除や残置物の処理を内容とした死後事務委任契約に関する「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を定めました。

こうした国の指針を得ることで、賃貸借契約の段階でリスクを減らすことができる体制が整いつつあります。高齢者の住宅難民問題への糸口は見出したものの、本格的な不安解消にはまだ時間がかかるでしょう。

それから、住宅を購入して高齢期のリスクに備えるという考え方も生まれます。困ってから住宅を購入しようとしても難しい場合も多いので、住宅ローンを組める若いうちから高齢期の住宅確保を視野に入れて、長期的な計画を立てることが必要です。

超高齢化社会となる我が国においては、高齢期にどこに住むかは大きな課題です。