過去に「殺人」や「自殺」などがあった不動産物件は、「事故物件」と呼ばれます。

不動産仲介業者には、新たな買主・借主に対して事故物件の告知義務がありますが、何を事故物件とするかはこれまで明確ではありませんでした。

そこで、国土交通省は事故物件に関するガイドラインを策定。果たして事故物件の定義は明確になったのでしょうか。

国交省が昨年10月8日に発表した居住用不動産を対象とした「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、告知義務の範囲を死亡時の状況によって整理しました。（表3）

まず、「原則、告知義務はなし」としたのは、老衰、持病による病死などのいわゆる“自然死”です。

さらに、事件ではない“事故死”も「原則、告知義務はなし」となりました。例えば、自宅の階段からの転落、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥などの日常生活で生じた不慮の事故などによる死です。

一方、自然死の中の“孤独死”をどのように定義するのかは一つの大きなポイントでした。

ガイドラインを読む限りは、自然死や事件ではない事故死が発生した場合で、「長期間にわたって人知れず放置されたこと」などによって、いわゆる「特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合」を孤独死とみなしています。この場合には「概ね3年間は告知が必要とし、3年を経過した後は必要なし」としました。

ガイドラインでは、マンションやアパートの共用部分での死亡についての告知の取扱いも示されています。

こうした集合住宅で、日常生活では使用しない共用部分での自然死・不慮の死は、特殊清掃等が行われた場合も含め、「原則、告知義務はなし」としました。

つまり、普段は人の出入りがないあるいは使用が制限された屋上などでの死亡は、「告知義務はない」が、ロビーや玄関といった日常生活で頻繁に使用する共用部分では、「告知義務がある」ということになります。

事故物件の告知についてまだまだ曖昧なところも多いのですが、死亡時の状況は多種多様であり、すべてを網羅して告知義務の線引きをするのは困難でしょう。

しかし、少なくとも特殊清掃が行われた自然死や不慮の事故死には、告知が行われることになったのは、不動産を購入・賃貸する側にとっては進展と言えそうです。