三津地区に現存する古民家は、残念ながら多くが利用されずに空家になってしまっています。中には所有者が不明のまま、年々朽ち果てつつある建物もあります。こうした歴史的建造物が失われることを食い止め、新たな賑わいを呼び込む資産とするために、平成25年度には、三津浜地区の町家等の空き家実態調査を行った上で、三津浜地区の空き家を登録制にする等、入居・開業希望者と結びつける「町家バンク」が始まりました。

近年、三津浜地区で起業したいと考える若者等が増えており、これらのニーズを空き家所有者に紹介し、地域全体に広げていくため、所有者と入居希望者の需要と供給のマッチングを図っています。

普通の不動産物件では自由に改装することはなかなか出来ませんが、町家バンクの中には所有者との交渉次第で自分好みに改装可能な物件もあります。

最近は三津にすてきなお店がちらほら目に付くようになりました。地域の内外から三津の魅力に惹きつけられた人たちが、色々ななりわいをもって暮らし始めています。

カフェやレストラン・パン屋・アトリエなどのお店が出来ています。

春が来ました。三津の路地を歩いてみませんか。

前回までのブログは　↓ご参照ください（建築豆知識編）

http://www.energy-one.co.jp/category/%e3%82%82%e3%82%8a%e3%81%82%e3%81%8d%e3%81%b2%e3%81%a8/

今回は、当社のリフォーム工事の流れについてご紹介します。(ɔ ˘⌣˘)˘⌣˘ c)

ステップ１　　ご相談・お見積依頼・ご来店（無料）

チラシやホームページ等をご覧になって、お電話・メール等でまずはお気軽にご連絡ください。

ステップ２　　現場調査（無料）

当社スタッフがお客様のお住まいを訪問させて頂き、工事箇所の確認やご要望を細かくヒヤリグします。

何なりとお客様のご希望や想いをお伝えください。

ステップ３　　プラン作成・お見積作成（無料）

お客様のご要望をもとに材料や商品、工法等を検討しプラン作成および価格をご提示します。

ご要望を実現するための方法・プランをお客様と一緒に考えていきます。

ステップ４　　お見積提出・お打合せ（無料）

お客様のご予算のご希望、商品仕様等ご納得いただけるようにその都度お見積を作成します。

ご納得頂ける最終的なお見積・プランをご確認ください。

メーカーショールーム等にもご案内し実際の商品をご確認いただけます。

ステップ５　　ご契約

最終ご確認いただいた見積書内容にて契約書を作成し、工事準備を行います。

ステップ６　　近隣ご挨拶・工事着手

ご近所様に工事開始に際してのご挨拶を行い、いよいよ工事に取り掛かります。

工事中は担当スタッフが各工程における品質チェックや工程管理を確実に実施します。

お気づきの点などは何なりとおっしゃってください。

ステップ７　　工事完了、お引渡し

当社社内チェック、試運転等を実施して基準を満たした工事・品質でお客様にお引渡しとなります。

使い方説明や各種取扱い説明書、保証書を整備しお渡しします。

ステップ８　　アフターサービス　　

引渡し後、１年点検を実施します。それまでに不具合等あった場合は当社担当者が早急に対応いたします。

お客様アンケートにご協力していただき、ご感想や評価をホームページで公開し、

更なるサービス向上に努めます。

今後も、不動産売買からリフォーム工事が【ワンストップサービス】で皆様のお役に立つよう

快適生活実現のお手伝いをさせて頂けたらと思いますので宜しくお願い申し上げます。

物件調査「相続登記」

お客様が、土地や家を売りたいと訪ねてこられたとき

まず最初に　その不動産の真の持ち主（登記名義人）を調査します。

例えば

両親・もしくは片親が亡くなったので・・・・・。

高齢になったのでこれを機に売却したい・・・・・。などのご相談があります。

真の持ち主が誰なのか　登記事項証明書を取得し調査します。

真の持ち主が　相談に来られた方の

〈亡くなられたお父様やその上のおじいさん〉だったりした場合は

その不動産の相続人を決めなければいけません。

【法定相続】では　(遺産分割協議により代表一人で相続してもOK)

亡くなった方（名義人）が　お父様の場合

二分の一がお母さま（妻）残り二分の一を

その子供で分割することになります。

この相続登記が出来ていないと売却することができません。

売買　＝　真の持ち主　⇒　新しい買主

亡くなられた方が持ち主のままでは　売買はできません。

このことは　亡くなられた方所有の　自動車でも同じことが言えます。

車を処分（解体しても）

ナンバープレートを返却することや　抹消届けができません。

亡くなった方の不動産の名義を変えるには、

相続人全員で話し合いをして誰の名義にするか決める必要があります。

この相続人全員で話し合う相談を

（亡くなられた方のすべての財産の振り分け方）

「遺産分割協議」といいます。

相続によって土地・建物の名義を変えるには、 まず何よりもこの

「遺産分割協議」をしてください。

そして遺産分割協議は、 相続人全員が一箇所に集まって話し合いをしなければならない、 というものではありません。

相続人全員が同時に会って話す必要はなく、 手紙、電話、Ｅメールなどでもまったく問題ありません。

相続人の一人がつくった遺産分割協議の案を、 他の相続人がそれぞれ了解する、 という形でも遺産分割協議を成立させることができます。

遺産分割協議が成立したら 「遺産分割協議書（いさんぶんかつきょうぎしょ）」 というものを作ります。

遺産分割協議書の書き方に特別な決まりはありませんが、 以下の２つのことは注意しておきましょう。

・「相続人全員で協議した」という文言を必ずどこかにいれる

・土地　家、などの不動産について記載する場合は「登記事項証明書」を書き写す

上記の２つのことで何らの間違いをしていると、 せっかく遺産分割協議書を作っても法務局に無効と判断されてしまい、

不動産の名義書換え（所有権の移転）ができなくなる場合があります。

遺産分割協議書を作り直さなければいけなくなると、

不動産をもらわない相続人が不快な思いをして、 また話しがこじれることがあります。

そのため遺産分割協議書は、 作り直すことのないように、 ミスなくきちんと作る必要があるのです。

相続登記に必要な書類は、以下の通りです。

・亡くなった人の戸籍謄本（出生から死亡までのすべて）【相続を受ける全ての人の割り出し確認の為】

・亡くなった人の住民票の除票

・相続人全員の印鑑証明書　　　　　　　　　　　　　　【相続人のすべてが話し合って決めた証の為】

・相続人全員の住民票

・不動産の固定資産評価証明書　　　　　　　　　　　　【相続登記にかかる　国への納税の算出の為など】

・不動産の全部事項証明書（法務局）　　　　　　　　　【所有権以外の権利確認の為　抵当権など】

・遺産分割協議書（自分たちで作成する）

亡くなった人の戸籍謄本（出生から死亡までのすべて）は、 異なる市町村役場に点在していることがほとんどです。

そのため、市・区役所の戸籍相談コーナーの方に相談しながら、 すべての戸籍を集めていくとよいでしょう。

不動産の全部事項証明書は住まい近くの法務局であれば、 全国どこでも取得できます。

以下は　遺産分割協議書と　相続関係説明図（お父様　お母様ともに亡くなられている場合）の見本です。

相続関係説明図

被相続人  相続関係説明図

・住所                                          生まれたとき

・出生                                          年　　　月　　　日

・住所                                          亡くなられたとき

・死亡                                          年　　　月　　　日

このように相続登記に必要な書類を作成し　相続登記申請を行います。

このような手続きを経て売買を行います。

この手続きは個人でも行うことができます。

登録免許税（評価額の0.4％）と土地・家　各1,000円の費用でできます。

不動産の売買は　いろいろな　調査・手続きを経て　今の持ち主から新しい持ち主の物になります。

その調査等を行ったうえで売買の仲介（お手伝いを）しています。

リフォームをすることが決まりましたら、工事日程を組みます。

工程がしっかりしていないと、

①お客様への引き渡し日が遅れる可能性がある

②職人の作業日が重なり、非効率になる

③工事の進捗度が分かりにくいので現場管理が難しい

など良いことは1つもありません。

お客様に遅延なく引き渡しをする為にはしっかりとした工程表を作る必要性があります。

それでは、工程表作成の流れです。

お客様のご都合を最優先をして職人の段取りを行います。

画像は4月から始まる工事の作成前です。(工期は1カ月)

まずユニットバスやシステムキッチンの取替があるので、取替日を決めます。

次に取替日に合わせて各職人を段取りします。

その他にも内装、トイレ取替、給湯設備更新など工事の流れに沿って決めていきます。

組み終わった工程表がこちらになります。

職人の工事日もほとんど被ることがなく、無駄のない工程が組めました。

あとは着手してから工程表通りに進めていくように現場を管理します。

4月から始まるこの現場も遅延することなく良い仕事をしてお客様に喜んで頂ける様に精進していきます。

はじめまして、ぼくの名前はもちたろうです！

ワンズ・ホームのホームページが開設される、ということで、

今後ぼくの衣装チェンジについてはこちらでご報告させていただくよ！

ちなみに今までのぼくの軌跡はエナジー・ワンのブログで見ることができるよ！

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これからもよろしくね！