ガイドラインで示された事故物件の告知義務の範囲や期間についてです。このガイドラインでは「殺人、自殺、事故による死亡の場合」「自然死、家庭内事故による死亡の場合」の2種類に大別し、それぞれの対応を示しています。

○殺人、自殺、事故による死亡の場合

まずは、所有物件で殺人、自殺、事故による死亡があった場合の告知義務についてです。ガイドラインでは以下のように説明されています。

過去に他殺、自死、事故死が生じた場合には、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため、原則として、これを告げるものとする。なお、対象となる不動産において、過去に原因が明らかでない死が生じた場合（例えば、事故死か自然死か明らかでない場合等）においても、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため、原則として、これを告げるものとする。

「殺人、自殺、事故による死亡」については、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に非常に大きな影響を及ぼす可能性があるため、原則として告知義務があるとされています。

告知期間に関しては、賃貸の場合、事故の発生から概ね3年間とガイドラインで明示されることになりました。つまり、事故から3年が経過すれば、宅建業法上の告知義務はなくなるとされています。なお、事故物件の告知義務については、専有部分や室内で発生した物を想定しており、隣地や建物前の道路など、外部での事故は告知義務の対象外となります。しかし、アパートなどの集合住宅に関して、ベランダや共同玄関、廊下や階段、エレベーターなど、日常的に住人が利用する共用部分での事故は告知義務があるとされています。

売買における事故物件の告知義務に関しては、賃貸と比較してトラブル時の損害額が非常に大きくなってしまうことから、告知義務の期限は設けられていません。つまり、何年も昔に事故が発生した…という場合でも、告知義務は残っており、事前に告知が必要だということです。

○自然死又は日常生活の中での不慮の死が発生した場合

次は、自然死、家庭内事故による死亡の場合の告知義務です。ガイドライン内では以下のように記載されています。

老衰、持病による病死など、いわゆる自然死については、そのような死が発生することは当然に予想される。

判例においても、自然死について、心理的瑕疵への該当を否定したものが存在することから、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いものと考えられ、対象となる不動産において過去に自然死が生じた場合には、原則として、これを告げる必要はないものとする。

日常生活の中で生じた不慮の事故による死については、そのような死が生ずることは当然に予想されるものであり、これが買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられることから、自然死と同様に、原則として、これを告げる必要はないものとする。

自然死、家庭内事故に関しては、そのような死が生じてしまうことは「当然に予想されるもの」とされており、基本的に告知義務はないとされています。しかし、自然死や家庭内事故の場合でも、発見が遅れてしまい、「室内外に臭気・害虫等が発生し、いわゆる特殊清掃等が行われた場合」に関しては、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼすとされ、告知義務が生ずるとしています。

私自身不動産の事は良く知っていても

ガスの事はエナジーグループに勤務するようになるまで　

何もわかりませんでした。

先日あった出来事

ワンズ・ホーム社内にも給湯場所があります

「ガスの火が付きません」・・・・・事務員さんから

急に寒くなった時期　去年もありました　そんな時はガスメータのある場所へ

メーターのこの場所には　　　　メーターにはこのような表示が

ガスメーターについて

ガスメーター(マイコンメーター)は、ガスの使用状況を常に監視し、

危険と判断した時はガスを止めたり警告を表示する機能を持った

保安ガスメーターです。
次の場合安全のためガスを自動的に止めます。

• ガス使用中に震度5相当以上の強い振動を感知した場合
• ガス配管の圧力が低下した場合
• ゴム管が外れてガスが漏れた場合
• メーター電源電圧が低下した場合
• お湯の出しっ放しなど必要以上に長時間ガスが流れた場合　

　（落とし込みのお風呂の場合お湯を入れているのを忘れて　よくありがち　）

　（ガスファンヒーターの消し忘れ等）　それ以外に

　・給湯の際の　異常を察知した時など安全のためガスを自動的に止めます。

ワンズ・ホーム事務所の場合はこのようなことが考えられました。

使用開始時　いきなり

　①　給湯レバー　（水）　　　　　②　給湯レバー　　（お湯）　

　③　給湯レバー　（真ん中）　　　④　給湯レバー（中途半端な位置）

「　②か④で　給湯（水出し）開始をした　」が考えられました。

※　ガス漏れがなければ、以下の手順に従ってガスメーターの復帰操作を行ってください。

復旧

エナジーグループに勤務するようになって　覚えたことです。　

参考までに

暑い日々もここにきてようやく終わりを迎えそうですね。

さて弊社が松山市祓川で施工しています、【H様邸　新築工事】前回までに屋根工事～外壁工事～内部造作工事までの進捗状況をご紹介しましたが、今回は内部造作工事、住設機器設置工事までをご紹介いたします。

【システムバス設置準備】

システムバスを設置する前に設置箇所の天井、壁に断熱材を入れ石膏ボードを貼っていきます。

基礎にコアを開け追焚配管を仕込みます。

また、給排水は基礎工事の時に仕込みが完了しているのでそれを利用します。

【システムバス設置工事】

準備が出来たらシステムバス(LIXIL　アライズ1616)を設置します。

完成写真は後日公開しますのでお楽しみに。

【天井石膏ボード貼り】

天井下地に石膏ボードを貼っていきます。

【床フロア貼り】

床のフロアを貼っていきます。

貼り終えたらキズがつかないようにしっかりと養生を行います。

【建具枠取付工事】

フロアを貼ったら建具の枠を取付していきます。

縦枠はキズがつかないように養生します。

【階段組立工事】

階段の組立をしていきます。

石膏ボード貼り先行で行い側板～踏板～蹴込板と組立を行っていきます。

組立が完了したら踏板、蹴込板共に養生をしていきます。

【壁石膏ボード貼り】

天井石膏ボード貼り、床フロア貼りが完了したら壁に石膏ボードを貼っていきます。

【棚取付工事】

洋室に枕棚を取付します。

ハンガーパイプ付なので服も掛けることができます。

【システムキッチン設置工事】

天井、壁、床と施工が完了したらシステムキッチン設置を行います。

キッチンパネルを貼りキャビネットを組立していきます。

組立が完了したら養生を行います。

完成写真は後日公開しますのでお楽しみに。

今回の工事進捗状況の紹介はここまでです。

工事も終盤に突入しています。

引き続き誠心誠意【良い仕事】を行い完成を目指して工事に臨んでいきます。

※次回は内部工事の続きと外部工事になります。

雨の日はとても大事な事が分かります。

雨だと家を見るのも気が進まなくなると思いますが・・・

雨の日の物件見学はとても重要です！

雨漏り・土地の水はけ・水溜り・屋根に落ちる雨の音など！とても大事な事が分かるからです！

近くの川の増水や、前面道路に車が走った時の水跳ね　などもぜひチェックしておいた方がいいでしょう。

近くの普段ほとんど水が流れていない水路なども、要チェック。

コンクリートで固められた水路というのは大雨が降ると鉄砲水のように水量が増す心配があります！

晴れの日と雨の日で全然環境が変わってしまう物件があるのです。

晴れと雨、昼と夜、平日と休日をチェックすると完璧です。

あとは近隣の住民・事故歴などなど様々な事を調べるのはもちろんですが。

気象条件の一番悪い日にワクワクするような家や土地に出会えたとしたら・・・

それはきっと貴方が探していた不動産かもしれませんよ～。

スリッパは要らない！

皆さんは、お家を見る時ってスリッパ履いてます？

季節によっては、フローリングは冷たい時期がありますよね～。

そりゃ～スリッパくらい履きますよね～！

ご案内の時は営業マンが用意してくれてるますよねぇ～。

スリッパがどうしたの？

と思われたかもしれませんが。私はお家をご案内している時は

基本スリッパは履かないようにしております。

何故だかわかりますか？

さぁ～分かる人ってどれくらいいるでしょうか？

床に傷が付くという理由もありますが・・・。

もっと重要な訳があります。

これは床のきしみや凹みを確認するためなんです。

スリッパを履いてしまうと床との接地面が多くなるので歪みやへこみが分からないのです！

その点！素足のまま（靴下は履いてますよ～）ですと床のわずかな歪みやきしみも分かるのです！

断然！裸足の方が床の痛みを確認し易いのです。

床材の腐食・反り返り・虫食いなどもチェックできます。

新築物件ならともかく中古物件のご内見は！出来るだけスリッパは履かないで歩いてみましょう。

そうそう。

お帰りの際は足の裏が真っ黒になってしまうと思いますので。

替えの靴下を持っていった方がいいですよ～。

９月１日より「ワンズ・ホーム」に配属になりました。大塚　豊己と申します。

今日は簡単な自己紹介をブログにて紹介します。

・名前　　　　　大塚　豊己（オオツカ　トヨキ）

・生年月日　　　１９７７年１０月２１日（てんびん座）

・出身地　　　　伊予郡松前町

・趣味、特技　　歴史的建築物、遺跡等探索。映画鑑賞。

最近は遠方には行けないので秋山好古（日露戦争でロシアのコサック騎兵を打ち破った英雄）のお墓に行きました。弟は秋山真之で日露戦争にてバルチック艦隊を破った丁字戦法を考えた方です。

・一言PR

エナジー・ワン㈱からワンズ・ホーム㈱に移動になり、まだまだ住設の知識は足りない所が多々ありますが、日々向上する気持ちを持って行動していきたいと思いますので宜しくお願いします。

皆様は、把握されていますか？

土地の境界線上に塀が設置されているケースを良く見かけます。

こういった塀が老朽化して修繕が必要となっている場合、

「誰が費用を負担すべきか」という問題が生じます。

結論から言うと、「塀の所有者」に修繕する責任があります。

そこで問題となるのが、塀の所有者が誰に帰属するのかです。

最高裁判所の見解によれば、塀の設置費用を負担した者という事になります。

所有者が変わってしまったなどで、費用負担者が分からない場合は、共有とし推定されます。

（民法229条）

老朽化が進み、塀の建替えが必要となった場合、塀の撤去費用については

「塀の所有者」が負担しますが、再築費用については協議の上、折半して再築するか、

それぞれが自分の敷地内に新しい塀をつくる事になります。

境界線上の塀は、その所有や修繕などが具体的に明白にされていない場合は、

トラブルの原因になりますので、注意が必要です！

例えば、、、

４０年も前に隣人の費用で建てた境界線上のブロック塀（塀の所有者は隣人）が、

老朽化が進み危ないので解体してほしいといった時に、

通常なら撤去費用は隣人という事になります。

ところが、ややこしいのが、隣人の所有者が変わってしまい、

「そんな前のことは知らない、境界線上に建てたのなら双方の物だから折半で」と

主張をされてしまった場合、相手が塀の費用を出した（所有者である）ことが立証できないと、

折半になってしまう可能性もあるので注意が必要です。

逆もしかりで、自分が購入した物件の境界線上の壁は、実は旧所有者が「塀の所有者」

だった場合は、解体費用や修繕の費用が発生することがありますので注意が必要です。

こういったトラブルを避けるために、私たちは

塀の所有関係や修繕について取り決めや合意関係の資料はないか、

または隣人のご意向も確認させて頂きます。

そのような資料等がない場合は、

前述のとおり民法の規定から「共有」と推定されることになります。

共有の場合、上記のような資料がない場合には後々隣人のトラブルを防ぐ為にも、

不動産の引渡しを受ける前に、

売主である現所有者と隣人者との間で「合意書」や「確認書」のような書面を、

取り交わしてもらい、不動産の引渡しをさせて頂きます。

皆様のお家やご実家は大丈夫でしょうか？

塀の所有者を確認し、書面に記録しておくことをお勧めします！

秋から冬にかけて運動するには快適な季節がやってきました。昨年は新型コロナウィルス感染拡大防止の為延期になった愛媛マラソンですが、今回は開催されるようなのでエントリーし見事？当選しました。

私が初めて愛媛マラソンに出場したのは２０１４年の第５２回大会です。今回開催するのであれば５回目の愛媛マラソンになります。

昨今のマラソンブームでランニングをしている方が急増して年々倍率も上がり当選するのが困難になってきました。

今回はコロナの影響なのかエナジー・ワングループで８人エントリーし全員合格しました。この状況なのでなんとも言えませんが開催されることを願います。

さて、ランニングにおいて重要な事の一つとしてシューズの選定です。

私がレースで愛用しているランニングシューズがアシックス製のノバブラストです。

しかしながら一足１万円以上のシューズを再々買い替えるには金銭的に厳しいです。

最近、練習用として愛用しているシューズがワークマンの厚底シューズ

アスレシューズハイバウンスドリブンソールです。

すこし重さは感じますが、クッション性はあり長距離走ってもヒザへの負担少なく

なんと言ってもコスパが最高です。税込みでなんと１,９００円

このクオリティーでこの価格なら言う事ありません。

初心者から中級者の方々にお勧めです。ぜひためして下さい。

今回こそは４時間半を切るタイムでゴールするために毎月１００ｋｍ以上のランニングを

目標に掲げ日々取組んでいます。

ベストタイムが前回大会の４時間４１分４２秒です。

ベストな状態でスタートラインに立てるように、トレーニングし当日は楽しんで

走りたいと思います。

コロナ禍という言葉が世の中を席巻して　はや1年半・・・。昨年は延期となりましたが・・・

そうです、あのイベントの抽選発表が先日ありました。

あれって何・・・？

そうです。愛媛マラソン！！

年々、応募者が増え抽選倍率が前回は3.0倍弱でしたが、今回我がワンズ・ホームから私も含め3名が応募したのですが、何とまあ全員が抽選当たっちゃいました・・・

エナジー・ワングループ内でもほか複数当選し、近年まれにみる高確率！！

コロナ禍で応募者が少なく、倍率が低かったのか。単なる強運だったのか謎が残りますが。。。

まあ、何はともあれ個人的には過去愛媛マラソン抽選合格率　応募6回中、何と抽選当選が今回で5回目！こんなことには、なぜかよく当たってしまいます・・・

しかしながらこんなご時世、来年1月に無事開催されるかはわかりませんが、私自身ボチボチ練習を始めだしました。どうりで最近ランニングしている方を朝夕多く見かけ始めたわけだ　(ﾟдﾟ)！

前回2020年の大会はコロナ騒動の直前で、まさかそれから2年近く経過してこのようことになっているとはだれが想像できたでしょうか。。。

まだどうなるかわかりませんが、大会まで自己ベスト更新を目指し頑張って練習に取組んでいこうと思っています。　　

もし、このままコロナウイルス感染が終息し無事大会が行われた暁には、エナジー・ワングループのランナーにご声援をお願い致します。

　↓前回大会の写真

国土交通省が公開している「平成30年度　住宅市場動向調査報告書」によると、住居所得年齢は30代が一番多いのですが、20代も一定の割合を占めています。

住宅購入者のうち、20代が一定の割合を占めているのは意外な結果ですし、「20代で本当に購入できるの？」と疑問に感じる人は少なくないと思います。

20代はライフプランが一番変わりやすい時期。大きくライフプランが変わったタイミングで住居購入を検討する人が多いようです。

住居購入に至った経緯として、世代問わず一番によく耳にする理由が「家賃がもったいないから」です。賃貸住宅であれば、毎月オーナーに賃料を支払うだけで、自身の資産にはなりません。

しかし、住居を購入すればそれは資産になります。仮に転勤などで住めなくなってしまった場合も、賃貸に出して家賃収入を得ることもできますし、売却もできます（※家賃収入目的で住宅ローンを組むことは違法行為。不動産収入目的で融資を受ける際は「不動産投資ローン」の利用を）。また「持ち家がある」という安心感も生まれます。

20代の物件購入の最大のメリットは、やはり「現役中に住宅ローンの返済が終わること」ではないでしょうか。一般的にローンは35年で組む人が多いと思います。

定年になる年齢が上がりつつある現在、仮に30歳で35年ローンを組んだとしても定年前の65歳には完済できます。もちろん、繰り上げ返済も可能なので、昇格や昇給のタイミングでより早めにローン返済をすることも可能です。

また物件購入は生命保険代わりにもなります。ローンを組む際、「団体信用生命保険（いわゆる団信）」に加入すれば、契約内容によっては事故や災害でローン免除になることも。自身に何かあった場合、ローンが残る心配なく家族に住居を残すことができます。

「老後2000万円問題」が囁かれている現在、現役中にローンの完済ができれば、老後に住居費を負担することなくなるので、老後に余裕を持った暮らしができます。また意外と知られていませんが、老後は賃貸マンションが借りにくい傾向があります。衣食住のうち「住」の心配がいらなくなる事は非常に大きいです。

20代のうちに物件を購入するメリットはたくさんありますが、勤続年数や収入によってはローンが組めないこともあります。銀行の融資条件のひとつとして、勤続年数3年目からという銀行が多いので、特に20代前半で住居購入となると、銀行選びの選択肢が減ってしまいます。

銀行によって利息も保険も違うので、住居を購入する際には注意が必要です。また住居購入にあたっては初期費用が必要になるほか、維持費や管理費、固定資産税などのお金も必要になります。

20代の物件購入は、資産になるだけではなく節税対策にもなります。少しでも住居購入を考えたのであれば、不動産会社やFPに意見を聞いてみることをお勧めします。自身のライフプランに合った物件選びのヒントになるかもしれません。

弊社では　お預かり（売却依頼）の物件（住宅や土地）の他に

セカンドハウスや　将来の住まい　将来建築予定の土地をお預かり管理しています。

以下のようなメニューで行っています。

【委託業務内容と業務報酬】

プラン名                                主な管理内容                          報酬月額（税別）

①　戸建てシンプル                建物外観と敷地の目視点検     　 3,000/１回

②　戸建てスタンダード          ①+住戸内管理            　　　　 6,000/1回

③　マンション                       住戸内管理                　　　　 3,000/1回

④　土地　                             敷地の目視点検                  　  3,000/1回

⑤　オプションサービス          都度見積もり                         

           （草刈り/室内　外　残置物の処分　等）

管理業務の一環で一番困るのが草刈りです

手を変え方法を変えいろいろ行いますが・・・・・。

草刈よりも

薬剤による根枯らしを今年度は試みていますが

雨が降るとその効果が薄れますこれも少し油断をすると・・・・・。

伸びきってしまい

また遅れると　種になり周りにまかれてしまい

新しい雑草が生えてきますます。

草刈例　施工前　　　　　　　　　　　　　　　　　施行中

施行後

施行前　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　施行後

草からし

除草についてはまだまだ　人手が足りません　除草剤の散布についても

雨が降ればまったく効果がありません

試行錯誤で行っています。

最近よくご相談を受けるのが　県外からのご相談です

また近隣に別のお住まいでも　相続登記が終わっていないとか

先代　先先代からの相続などのご相談も多くなりました　

空き家や空き地の　隣地からの苦情を発端にした

ご相談も多くなりました。

雑草等で不潔（害虫の発生）だけでなく　火災や　災害時の事も

気にしておかないといけません。

どのようなことでも　気軽に弊社にご相談下さいませ。

お盆前から続く長雨もようやく終わりを迎えそうですね。

当社が松山市祓川で施工しています、【H様邸　新築工事】前回までに基礎工事～上棟までの進捗状況をご紹介しましたが、今回は屋根工事～外壁工事～内部造作工事までをご紹介いたします。

【屋根工事】

まずケラバ板金を取付します。ケラバとは屋根の端ということで雨漏りしやすい箇所です。そこに水切り処理をしておくことで雨漏りを防ぐ役割があります。

次にガルバリウム鋼板を屋根に取付していきます。

ガルバリウム鋼板とは、アルミニウム、亜鉛、シリコンから成る、アルミ亜鉛合金めっき鋼板です。

アルミニウムの特徴である耐食性、加工性、耐熱性、熱反射性と、亜鉛の特徴である犠牲防食機能により、従来の鋼板よりも、さらに耐久性に優れた鋼板です。

【外壁工事】

防鼠付土台水切りを取付し透湿防水シートを外周に貼っていきます。

屋根の防水も大切なのですが、台風や強い風で横なぐりの雨が降ったりしますから、壁に対しても防水性が必要です。

透湿防止シートとは建物外部からの雨水の浸入を防止する防水性と壁体内に生じる湿気を外部に逃がす透湿性を兼ね備えたシートです。

透湿防水シートが貼り終わったらサイディングを張っていきます。

玄関はアクセントで濃い色を選んでいます。

※アクセントのサイディングは縦張りです。

サイディングが張り終わったら破風板、軒天を取付していきます。

軒天とは屋根の外壁から外側に出ている部分（軒裏）の天井部分のことで軒裏天井とも言われます。

また軒天換気材の取付を行い小屋裏の換気もしっかりを行います。

次に内部工事に移ります。

【第三者機関検査】

第三者機関の構造体検査は土台や柱などの材質や構造材が適切に施工されているか検査します。

ホールダウンアンカーや羽子板ボルト、筋違プレートなどの補強金物取付に不具合がないか全て確認します。

【防蟻工事】

GL～H1000の高さまで内部、外部共に防蟻処理を行います。

柱、間柱、土台など木部を念入りに処理しています。

【サッシ取付工事】

水切りシートを貼りサッシを取付します。

【電気先行配線】

天井や壁の下地を組む前に電気配線を先行して行います。

【断熱材取付】

天井の断熱材は下地を組んだ後に敷き込んでいきます。

先行配線した電線も同時に取り出します。

壁の断熱材は柱～間柱、間柱～間柱に入れ込んでタッカーで外れないようにしっかりと固定していきます。

コンセントボックスなど断熱材を切り込んだところは専用のテープを貼り性能を保持させます。

外部工事、内部工事共に順調に進んでいます。

誠心誠意【良い仕事】を行い完成を目指して引き続き工事に臨んでいきます。

※次回は内部造作工事の続きからになります。