こんにちは。

今回は不動産を売買した際に係る諸費用のうち
『仲介手数料』　にスポットを当てて解説させて頂きます。

『仲介手数料』とは、読んで字のごとく

不動産売買に際して売主様（または買主様）のお手伝い（仕事）を不動産業者が代理として行い、

晴れて売買契約が成立して、無事お引渡ならびに売買代金のお支払いがが完了した際に成功報酬として、

仲介した不動産業者が受け取るお金になります。

では、ここで問題です。

　　　　　　●●●例題●●●
Aさんは所有している不動産（空家）をB不動産に2,000万円で売却する依頼をしました。

B不動産はその空家をネット広告等にて販売告知をし、購入検討者Cさんと商談を行い、Cさんは1,900万円でその空家を購入する申込を行いました。

その後、B不動産はAさんにCさんが1,900万円で購入したい旨を書面をもってお伝えし、Aさんは1,900万円にてその空家を売渡すことを承諾しました。

その後AさんとCさんとの間で売買契約を行い、無事、Aさん所有の空家はCさんに引き渡され、CさんはAさんに売買代金1,900万円を支払いました。

さて、B不動産が受け取れる仲介手数料はいくらでしょうか？

シンキングタイムスタート！！！！！

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では解説です。

まずは、仲介手数料の金額です。
ネット広告していた金額は？⇒2,000万円
成約した金額は？⇒1,900万円

さてどちらの金額で仲介手数料は計算するのでしょうか？

★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★

答えは？⇒成約した価格…　すなわち　『1,900万円』となります。

では、仲介手数料の計算方法は？？？

これは公式に基づいて計算します。

⇒　成約価格　×　3％　＋　60,000円　＋　消費税

よって、1,900万円　×　0.03　＋　60,000円　×　1.1

⇒　『693,000円』　となります。

詳しくはこちら
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https://www.mlit.go.jp/common/001307055.pdf

次にB不動産が受け取ることができる仲介手数料についてです。

Aさんの売却のお手伝い（仕事）をしたのはB不動産です。
B不動産がAさんの売却のために行った仕事の内容は
・Aさん所有の空家の価格査定（いくらぐらいで売れるのか相場価格の算出）
・Aさん所有空家の調査業務（謄本調査）（役所調査）（現地調査）
・販売告知（ネット広告の手配）（チラシ作成配布）（レインズ物件登録）
・売買契約の際に使用する売買契約書の作成、重要事項説明書の作成
等々
※上記の仕事内容が一般的に売却依頼を受けた不動産業者が行う仕事の一例です。

よって、B不動産はAさんから成功報酬として仲介手数料　「693,000円」　を受け取りました。

Cさんの購入のお手伝いをしたのはB不動産です。
B不動産がCさんの購入のために行った仕事の内容は
・Cさんを含めて購入者を見つけるために行った販売活動（ネット広告）（チラシ作成配布）
・購入検討する物件の内覧手配ならびに内覧業務（特徴説明）
・Cさんが購入のために売買価格以外に係る費用等の作成提案（資金計画書作成）
・売買契約の際に発行される重要事項説明書ならびに売買契約書の内容確認ならびに質疑応答
・不動産の所有権移転登記等のための司法書士の手配ならびに登記関連費用の算出依頼
・住宅ローン等を利用する際は金融機関との間に入り、金融機関との交渉等取次
・契約場所や決済場所ならびに日時の設定交渉
等々
※上記仕事内容が一般的に購入依頼を受けた不動産業者が行う仕事の一例です。
※よく誤解がありますが、購入物件を紹介した紹介料と仲介手数料と「ごっちゃ！！」にしないで下さいね！！！
（物件の紹介だけで仲介手数料を要求する不動産業者にご注意を…）
よって、B不動産はCさんから成功報酬として仲介手数料「693,000円」を受け取りました。

正解は『693,000円』×２⇒『1,386,000円』となります。

いかがでしたか？皆様、正解でしたか？

★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★

ただし売主様ならびに買主様　両者のお手伝いができる不動産売買取引は

実際には少なく、いわゆる共同仲介での取引が一般的です。

（売却担当：B不動産　購入担当：D不動産みたいな感じです。）

いかがでしたか？

今後も不動産売買の仕組みや用語の解説など　「売りたい人」　「買いたい人」　の知りたいことを
ド・シ・ド・シ　投稿していきます。

こう！ご期待下さい！！！　それでは　また　…　★★★★★★★★★★★★

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不動産を相続する際に、相続人が行う必要がある手続きの一つに「相続登記」があります。

この相続登記は、行わなくても罰則などが課せられることはなく、

費用もかかるので、手続きをしない方も多くいます。

しかし、相続登記がされていない為に、所有者が特定できず「有効な土地利用ができない」ということで、

日本国内で大きな問題となっています。

登記上、所有者が分からない土地の面積は、全国で九州本島の大きさに匹敵するそうです。

そこで、所有者不明土地の解消に向けて、

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化が施工されることが決まりました。

正当な理由がなく義務に違反した場合、10万円以下の過料が科せられることがあります。

2024年4月1日以前の相続でも、不動産の相続登記がされていないものも、義務化の対象になります。

今のうちから、相続した土地・建物の相続登記をすることをお勧めします。

相続登記や、不要な不動産についてのご相談も承りますので、お気軽にお問合せ下さい。

松山市でリフォームを検討されてる方にお勧めの補助金についてご説明します。

申請ができる方

• 次のすべてに該当する方が条件となります。

1. リフォーム工事を行う住宅を所有する登記名義人で、その住宅に住んでいる方（実績報告までにその住宅に住む方及び単身赴任者を含む）
2. 市内に営業所等を有するリフォーム業を営む者等と工事請負契約を締結できる方
3. 実績報告後、松山市が行う現地確認を受けることができる方

• 上記に該当している方でも、下記に該当する方は補助対象者とはなりません。

1. 平成30年度以降に「わが家のリフォーム応援事業」に基づく補助金の交付を受けている方
2. 市税を滞納している方
3. 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第6号に規定する暴力団員

申請対象工事

●4つの申請タイプのいずれかで50万円（税抜）以上のリフォーム工事

1．【子育て応援タイプ】：同居者に18歳未満又は妊娠している方がいる世帯が行う住環境向上工事
2．【高齢者応援タイプ】：65歳以上の申請者が行う住環境向上工事
3．【 長 寿 命 タ イ プ 】：外壁の塗装や張替え、屋根の塗装又は葺替えなどの長寿命化工事
4．【バリアフリータイプ】：高齢者や障がい者が安心して生活するためのバリアフリー工事
※3、4については住環境向上工事を追加できます

●補助金交付決定後に契約、着工し、市の定める期日までに実績報告書を提出する工事
※同じ工事で松山市の補助制度（移住者住宅改修支援事業など）との併用はできません
※住環境向上工事：外装工事、内部工事、設備工事、増改築工事など一般的なリフォーム工事（外構工事は除く）

補助金額

「売れない土地を相続してしまった場合どうしたらいいのか?」

現行の法律上、土地の所有権を放棄することはできません。

「将来的に親の畑や山を相続するかもしれない」と思う方にはぜひ知っていてほしいのですが、山や畑は基本あまり売れません。

「じゃあ（相続した）自分もいらないよ」となったとしても、どうしても固定資産税がかかります。また、山林は放置すると雑草が生い茂ってしまい、近所の方からクレームが入ってしまうことも……。

こういった事情から、「相続した山や畑は売れないしお金がかかるから登記しない」という選択肢をとる方も多く出てきました。近年ではこうした方が続出したことによって、「所有者不明土地問題」がどんどん拡大しています。

これを受け、来年（令和6年4月1日）より相続登記が義務化されることになりました。

しかし、相続登記を行うにあたっては費用（不動産評価額の0.4％の登録免許税）がかかります。また、戸籍の収集にも時間を要します。さらに、相続人全員と連絡が取れなければ遺産分割協議もまとまりません。

こうなると、相続登記をしたくないと思ってしまうのも無理はありません。

しかし、不要な土地を相続登記しないということはメリット以上にデメリットのほうが多いのです。

・相続登記を放置・拒否する「デメリット」

巷には「不要な土地は相続登記をしなければ固定資産税がかからない」という話もありますが、それは間違いです。登記をする・しないにかかわらず、固定資産税や管理費はかかります。

登記をしなければ、登記費用や司法書士報酬がかかりませんし、手間もかかりません。これはメリットといえます。

その一方で、相続登記が義務化されたのにもかかわらず登記をしないとなれば、10万円以下の過料の対象になります。また、長期相続登記未了により「相続関係の複雑化」が起きることも大きなデメリットです。

相続登記を放置するとどんどん相続人が増えてしまい、相続人を追い切れない状態になってしまいます。すると、その土地は宙に浮いたまま立ち行かないものになりますが、その“立ち行かない土地”に急な需要が発生すると、対応することができません。

また、他の相続人が「相続登記がまとまらない」として勝手に登記売却した場合、相続問題に「持分買取業者」も介入することになります。すると、ますます相続登記を完了させることが難しくなってしまうのです。

不要な土地の処分方法は、大きく分けて4つあります。1つ目は、「自治体へ寄付をする」こと。2つ目は、「相続発生時に放棄する」こと。そして3つ目は、「不動産引受業者に引き取ってもらう」ことです。また、4つ目の選択肢として「相続土地国庫帰属制度」という新しい制度を利用する方法もあります。

まず「自治体に寄付する」という方法ですが、これは実際には99％不可能だと考えていただきたいです。HPなどでこの方法を紹介されているところが多くありますが、実務上は「寄付したい」と申し出ても自治体が寄付を受け入れることはありません。

次に、「相続発生時に放棄する」という方法です。これを実行した場合、いらない土地だけでなく現金など全財産を放棄する必要があるため注意が必要です。

それでもいいのであればこの方法がいちばんかとは思いますが、「相続人全員が相続放棄する」となった場合には“いちばん最後に放棄する人”が管理責任を負うことになりますので、円満解決とはいきません。

3つ目は、「不動産引受業者に引き取ってもらう」という方法です。現行上はこれがいちばん手堅い方法といわれています。

ただし、実際には、価値がない不動産を引き取ってくれる業者を探すのは大変ですし、高額な引取料がかかる場合もあります。とはいえ、「10年分の固定資産税を払ってでも引き取ってほしい」という方は少なくありませんから、現行の処分方法としてはこの方法が現実的でしょう。

4.「相続土地国庫帰属制度」を利用する

こういった問題のために、不要な土地を国が引き取ってくれる「相続土地国庫帰属制度」が今年（令和5年）4月27日からスタートしました。しかし、利用するには相当ハードルが高いものとなっています。

1.土地の上に建物がない

2.境界が明確である（山林などは厳しい）

3.土壌汚染がない

4.通路などではない

5.担保権や使用権がない

6.管理が難しくない（山林や古家は厳しい）

上記6つなどの条件を満たし、法務大臣の承認が得られる場合には所有権を手放すことが可能です。

とはいえ、境界が明確でない山林などは条件に満たず、また承認が通っても10年分の管理費をあらかじめ納める必要があるなど、利用できるのであればぜひ利用していただきたいところですが、なかなか厳しい制度となっています。

不要な土地とはいえ、相続登記の放置はメリット以上にデメリットのほうが大きいです。ぜひご自身の状況に当てはめ、心当たりがある方は相続した場合どうするか検討してみていただければと思います。

梅雨が訪れると、湿度が高くジメジメしたような日が続くようなってきます。

そんな嫌なこの時期、【あのアリさんたち】には、どうも過ごしやすい良い季節が到来したみたいです・・・

そうです【シロアリ】にとっては絶好の気候環境であり、この時期大量の羽アリが一斉に飛び立つ時期でもあります。昔みたいに各所で発生ということはあまり見かけなくなりましたが、いきなり羽アリの大量発生を確認した場合どうしたら良いかビックリしてしまいますよね。

弊社のお客様でも、仕事から帰って玄関の電気を付けたらそこには壁一面の・・・？？！！こともありました。

発生の原因として一番大きいのは、床下の湿気により木材の腐れを起こす菌が繁殖し実際腐食していきシロアリの絶好の生息場所となるからです。

実際、アリさんですから普段は土の中に暮らしているのですが条件の合った梅雨時期に一部が地上へ飛び立つわけです。

しかしながら、大多数は土の中に生息したままですので定期的な（5年～10年）程度の薬剤塗布等の処理が必要となってきます。特にお家の基礎がベタ基礎（コンクリート土間）ではなく、布基礎（土が見える状態）は要注意です。

ご自宅周辺で羽アリを見つけたら、すでに繁殖や一部被害が出ていることを疑い、当社を含め専門業者に調査を依頼することをおすすめします。

シロアリの種類　：ヤマトシロアリ（4月～5月ごろ）　　イエシロアリ（6月～7月ごろ）

シロアリではない羽アリ：黒アリ

電子メールのマナー

１．差出人名：誰からのメールかすぐに分かるよう、自分の差出人名を設定しておく。

２．件名：何の用件か分かるよう簡潔に記す。

　「返信」の画面からそのまま打ち込んで送付すると、

「Re:・・・・・（送られてきたメールに書かれた件名）が返信メールの件名となる。

そのままではずぼらな感じがするので、返信内容が分かるものに件名を変えた方がよい。

３．本文の書き出し：メール本文にはまず相手の名前を書く。

　本文の書き出しについて、企業では社外向けと社内向けに区別して、通常次のようにしている。

　本文の最後に自分の署名（所属、氏名など）が自動的に入るよう設定しておくとよい。

４．メール記号の使用は避ける。
「　＾＾　」のようなメール記号の使用は、

親しい友人等のあいだ以外では避けること。

「！」「？」も使わない方がよい。原則として「、」「。」のみ。

５．文章は簡潔に　相手によくわかるよう箇条書きがベスト
　ただし礼儀は失せぬよう。

　長文になる場合（400字以上）はワープロなどで作った文書ファイルを添付する方が読みやすく親切。

また、この場合、メール本文には「送付案内的な」短い文を記す。

本文に何もなく　添付ファイルだけを送るのは、机に書類を放り投げて提出するのと同じ。

メールへの回答は、自分が送る時と同様、簡潔で見やすい文章を心がけましょう。

結論から先に述べ、簡潔に理由や経緯を伝えます。

「多分」「恐らく」「だと思います」「だと思われます」「のようです」といった曖昧さが感じられるものや

「個人の感想のような表現は」思いもよらない誤解を招くリスクもありますので、なるべく避けましょう。

６．文末：本文の最後には、

「よろしくお願いいたします」という内容を適当な言葉で表現する文を加えておく。

７．返事は24時間以内に

　返事が必要なメールに注意　メールチェックを習慣づけることはもとより
返事が必要なメールを受け取った場合、

電話連絡をするなど、原則として翌日までには返事を出すこと。

ただちに回答することが無理な場合などは、

「了解しました。○○までにお返事いたします」などと書いて返信のメールを送る。

８．返事を出すとき、相手のメールの原文を残しておくと、

　出した手紙をそのまま返されたような不快感をもつ人も少なくない。

必要な部分以外削除するのがよい。

ただし、やりとりの記録を残すべき案件もあり、元のメールの原文を残しておいた方がお互い理解しやすい場合もある。

要するに、このメールを受け取った相手はどんな印象を持つか、それを考えてメールを書くことが大切だ。

９．メールが届いたときは
　人の気持ちは文章にすると大げさになりやすい。

とくにメールは無愛想な印象を与えることも多い。

感情的なメールが来たら、メールですぐ応答するよりは、電話や、あるいは直接会って対話の努力をした方がよい。

「電話をしてお話ししたいがよいか」とか「会ってお話ししたい」とか、とりあえずメールで返信するだけで丸く収まることも少なくない。

10．「携帯電話メール」での営業活動はNＧ
　携帯電話でのメールを企業側、お客様は安易だと受け止める。

実際、携帯では文書チェックも不十分になりがちで、誤字脱字を含んだメールを送りかねない。

相手が急ぐ場合は　今、外出中で　帰社してから詳細（資料等）を確かめてからお返事する旨を「電話」で伝える。

できるだけパソコンでメールを送る習慣をつけておこう。

送信後に　詳細は、メールでお送りしました等、電話で一報入れるのがルールだそうです。

（送った　送られていない　見ていない等や　誤配信のトラブルを避ける意味でも）

現にテストメールを送ってから　本文を送ってくる会社もあります。

　基本は相手の気持ちを思いやること。送っただけでは一方的だと言うことを忘れずに

メールに限ったことではありません。

例年より早く梅雨入りしたと発表されて嫌な季節突入しましたね…

雨が続いていて外部の工事が思うように出来ない日々が続いています。

雨といえば例年日本各地で災害が発生しています。

前線の動きによる警報級の大雨や線状降水帯など大雨による防災対策を確認していきましょう。

①避難経路・避難場所の確認

各自治体が作成している防災マップを確認し自宅周辺の災害リスクを把握しましょう。

時間を見つけて自分の目避難場所と避難経路の確認はしておくことが大切です。

自分だけは大丈夫、どうせ大したことないなど思い込みは捨てましょう。

松山市の防災マップは下記リンクになります。

https://www.city.matsuyama.ehime.jp/kurashi/bosai/bousai/keihatu/bousaimap.html

情報は逐一確認し警戒レベル4（避難指示）が発令されるまでに速やかに非難しましょう。

②備蓄品、非常用品の準備

最低でも3日程度の避難を想定して非常用持ち出し品の準備が大事です。

日用品や飲食物は普段から多めに買い置きし、日持ちのする飲食物は賞味期限の近いものから使うようにし無理のない備蓄をしていきましょう。

予めリュックサックに詰めておき、いつでも持ち出せるように準備をしておきましょう。

災害の「備え」チェックリスト

忘れ物があっても取りに帰るのは危険なのでやめましょう。

防災対策は「備えあれば憂いなし」

自然災害は時として私たちの生活を脅かします。

被害を最小限に抑える為にもしっかりと事前準備をしておく意識、取組みが重要です。

ストレッチ・体操は気軽にできる運動ですが、ただ体を動かすだけでは効果を感じにくくなることもあります。効果を高めて長続きさせるためにも、以下のポイントを押さえておきましょう。

動きやすい服装をそろえる

ストレッチ・体操をするときの服装は、体を動かしやすいようストレッチ性に優れたものや、動きの邪魔にならないフィット感のあるものを選びましょう。

吸汗速乾性に優れたトレーニングウェアなどを着用すると、汗をかいてもベタつきにくく、快適に運動を楽しめます。

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近年トレーニング人口が増え、ショップにもおしゃれなウェアが並ぶことも多くなりました。しかし見た目がおしゃれなだけのウェアでは、実はトレーニングに向いていないということもあるのです。ここではトレーニングウェアについて、男女別での選び方や、ト[…]

深い呼吸を意識する

体を伸ばすことに集中していると、ついつい息を止めてしまうことがあります。

しかし、息を止めると体が緊張状態になることで筋肉が固まり、体を動かしにくくなるため、ストレッチ・体操をするときは深い呼吸を意識しましょう。

ヨガは呼吸が大事！体にさまざまな効果をもたらす6つの呼吸法とは？

エクササイズ効果が期待できることから女性に人気のヨガ。そんなヨガとは切っても切り離せないほど大切なのが「呼吸」です。ヨガは、呼吸や姿勢などを組み合わせて生命エネルギーを巡らせ、心身を整えることが目的の一つ。呼吸を正しく行うことが大切です。

20秒以上ゆっくり伸ばす

ストレッチ・体操で体や関節を伸ばすときは、20秒以上かけてゆっくりと伸ばすのがポイントです。

あまり強く引っ張りすぎると痛みを感じることがあるため、最初の5〜10秒でちょうど良い伸ばし具合を見つけて、気持ち良いと感じるところで10～15秒以上キープするようにしましょう。

部位ごとに分けて行う

ストレッチ・体操にかける時間の目安は、1日30分程度です。全身のストレッチをしようと思うと時間がかかってしまうため、気になる部位を中心に分けて行いましょう。

忙しい人は、1回10分程度のストレッチを複数回行うようにしても問題ありません。

また、長くやりすぎると逆に体に負担がかかってしまうこともあるので、少しずつ行うようにしましょう。

雨の日が増えてきました☔そろそろ梅雨入りの季節です。

雨が多くなってくると……

・洗濯物が乾かない（部屋干しでスペースを圧迫する）

・雨漏りする

・雨樋が詰まって雨水が流れない　などなど

梅雨特有のお家のお悩みがたくさん出てきます。

★ワンズ・ホームでは梅雨に備えて、下記の商品の取り扱いやサービスのご提供を行っております。

【雨樋取替工事】１０ｍ以上　４，２００円/ｍ～

【波板葺替え工事】　　　　　４，８００円/㎡～

【室内物干しホスクリーン】

・天井にパーツを設置し、そこにポールを差し込んで使用する室内物干しグッズです。

・自分好みの場所に設置でき、高さも使用者の身長に合わせて調節可能です。

・ポールはワンタッチで着脱可能。エアコンの側に設置すれば、風で早めに洗濯物が乾きます♪

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・きっちり乾燥させます！洗濯物を干す・取り込む作業が不要です。忙しい家事の時間を短縮できます。

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梅雨～夏にかけて悩まされるダニや生乾き臭にも効果的です。

・お子様の給食エプロンの出し忘れ、上靴の洗い忘れなど急いで乾燥させたいときでも安心です♪

衣類を入れてスイッチオンで解決できます。

他にも様々な商品・サービスがございますので、お気軽にお問い合わせください(^^♪

『わが家のリフォーム応援事業』

第1期事前申請が5月8日から始まりました。
（令和5年5月8日～令和5年5月24日まで）

こちらは松山市からの補助金で、抽選で選ばれた方が補助金を受ける事ができる制度で

毎年多くのお客様から応募をいただいております。

今年から2.【高齢者応援タイプ】が加わり補助対象工事枠が広がりました！！

松山市にお住まいの方で条件を満たされている方は補助金が受けられる可能性があります。

申請手続きは弊社で全てさせて頂きますので、ご安心ください。

応募はまだ間に合いますので、リフォームをお考えの方はぜひ弊社までお問合せ下さいませ！