重要事項説明書４の　このページです。

都市計画法　建築基準法について明記説明を受けるページです

【 都市計画法の概要】

  都市計画法の目的等 と 都市計画法の目的と基本理念

 (1) 目的

都市計画法は、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るため、

広域的見地から定められる　とされています。

国土全体 あるいは地方全体の開発計画や利用計画等の上位計画に沿った

当該都市の

「土地利用」、「都市施設」、 「市街地開発事業」に関する計画を

総合的かつ一体的に定めることにより、

国土の均衡ある発展と公 共の福祉の増進に寄与することを目的としている。

したがって、都市計画を決定又は変更する際には、

上位計画に当たる国土利用計画法、国土形成計 画法等の

法律に基づく諸計画や

市町村が定める各種計画等との整合を図る必要があり

内容によって はこれらの拘束を受けることとなる。

また、各種都市計画の内容については

都市計画法のほか

都市計画法を受けて別法で

具体的内容 を規定しており

例えば、地域地区のうち用途地域については

指定要件を都市計画法で、指定地域に おける規制内容等を

建築基準法で詳細に定めています

(２） 基本理念 都市計画の基本理念については

都市計画法第 2 条に明記されており

農林漁業との健全な調和を 前提として

次の 2 つの理念が掲げられています

① 健康で文化的な都市生活及び機能的な

　都市活動を確保すべきこと

② 「①」のためには適正な制限のもとに

　土地の合理的な利用が図られるべきこと

【建築基準法の概要】

現行の建築基準法及びその前身である市街地建築物法は

明治維新の影響により西欧の建築法規に由来しています

もちろんわが国にも古くから建築法規がありました

西暦710年（大宝元年）に制定されたといわれている

大宝律令には

私邸を建てるにあたって

近隣の人家を監視する楼閣を設けることを禁じる

内容のものがありました

現在調査し得る限りでは、これがわが国最古の建築法規といえます。
　

また、1030年頃、後一条天皇の時代には

住宅が贅沢になることを戒めて

敷地の規模を制限したり

階級により築垣（ついがき）・檜皮葺（ひわだぶき）の家を

造ることを禁じた例がありました

これらは、当時の封建制社会における

身分制度を色濃く反映した規制であると言われています。
　

さらに、江戸時代においては、建築法規の記録が多数残っています。

大火災が頻発した江戸の町としては

必然的でもある防火に関する規制でした
1657年（明暦3年）の振袖火事

1772年（明和9年）の目黒行人坂大火

1855年（安政2年）の大地震など、大火災が発生するたびに

防火のための御触書が発布されました。

明暦の大火後には

道路の拡幅、延焼防止用の「火除地」の指定や

屋根の土塗り奨励や町屋の3階櫓（やぐら）の禁止などの

防火措置がとられました

これが現在の　防火地域・準防火地域の事と同様の規制だといえます

瓦葺きの屋根については

火災時の崩落で多数の死者が出たことから

土蔵以外に用いることが一時禁止されていましたが

1674年（延宝2年）に　今日のような桟瓦（さんがわら）が発明されたことにより

1720年（享保5年）には瓦葺き禁止は解除されました

1843年（天保14年）の御触書では

火災後再建する町屋の屋根は瓦葺きとし、壁は土塗りとすることとされました
　

明治時代には全国規模の建築法規はなく、

東京：神奈川・滋賀・山口・大阪・兵庫などで地方規制が定められていました。

1879年（明治12年）の大火後に出された東京府命令では、

防火路線を選定し、路線の両側に建築する建築物は、

煉瓦造（れんがづくり）・石造・土蔵造の3種類のみを認めるという

今日の路線防火の制度が取り入れられました

（これが現在の　防火地域・準防火地域の事と同様の規制だといえます）

1886年（明治19年）に定められた

滋賀県家屋建築規則は

住居の最小規模や便所の附置義務などまで含む

法規だったと言われています。

大正時代に入り、全国規模の建築法規がつくられました

1919年（大正8年）に公布・施行された

【都市計画法】と【市街地建築物法】です

この市街地建築物法が

現在の建築基準法の基となるものといえます。

ただ、その多くは建築規制を法律に定めるのではなく

政府の命令によって加えて行くという

命令委任の多い法律でした

第二次大戦から戦後数年間は

戦争のためこの法律の施行は停止されていましたが、

1945年(昭和20年）　終戦直後から

臨時建築等制限規則による

建築統制　

（建築できる最大面積の規定や材料の量や調達手段の方法等事細かい内容と　加えて自己申告書の添付）

戦火によって失った住宅を

日本全国で焼け野が原になった場所に　

の坊主的に　建築するのを制限する目的で

（建築資材が全国で不足するのを防ぐ目的）

1948年（昭和23年）

臨時建築等制限規則による建築統制も解除されたことから、

「市街地建築物法」が再び適用されるようになりました。

その際、戦後の社会に適合した建築行政を行うために

「市街地建築物法」の全面改正の要望が出されたため、

当時の建設省は

1949年（昭和24年）から改正案作成に着手し、

1950年（昭和25年）に建築基準法が施行されました。

①建築基準法の目的（1条）

　建築基準法　1条には、

「　この法律は、建築物の敷地、構造、

設備及び用途に関する最低の基準を定めて、

国民の生命、健康及び財産の保護を図り、

もつて　公共の福祉の増進に資することを目的とする。 」

と　定められています。
　

具体的な内容としては、

①建築物の構造的安全性や防火と避難、健康で快適な生活など建築物の安全性と衛生を確保するための規定

②良好な市街地環境を確保するための規定

　の　2つに大別されます

このページでは購入する場所（土地がどのような規制のもとの土地か）なのかが

明記　説明されていて　どのような建築が出来るのか　できないのかがのっていて　とても重要です

用途地域　建蔽率　容積率　等々重要な制限項目が明記されています。

・よう壁事由

よう壁とは斜面の崩壊を防ぐために設計・構築される壁のことです。

このよう壁自体が行政の認定を得ていない場合はかなり問題になります。

コンクリートの建物では問題が少ないのですが、木造物件では認定されたよう壁に合わせて作り直すか、1階部分をコンクリート造にするか、または高さ2mほどのコンクリート防護壁を新たに作らない限り、よう壁の下の敷地に木造の物件は建てられません。よう壁の作り直しには500万円から、場合によっては1500万円ほどかかる場合もあります。

・前面道路、水道管事由

前面道路が狭い物件が売れ残っているのをよく見かけます。なぜ、前面道路が狭いと売れ残るのか。それは、いざ建築する際に工事の2トントラックが建設現場の前まで来れないから、運搬費用が掛かってしまうからです。

また、施工前に工務店は現地を視察に来ますが、例えば水道管が敷地の前まで来てない場合、大きな通りの本管から水道管を引いてこなくてはなりません。

目の前まで水道管が来ているけど、その水道管が細すぎて新たに水道管を継ぎ足すと、その地域の水圧が弱くなってしまいます。その場合、本管から新たに水道管を引くのですが、本管までの距離が長ければ、長いほど、数百万円ものコストがかかってくるのです。

・埋設物・地下埋設物事由

その土地に建っていた建物を解体しているときに、その土地の地下から昔の家の解体の時に処理しなかった瓦やガラがいっぱい出てきた──このように地下に何か埋まっていた場合。

地下埋設物は解体業者や地盤調査会社が実際に作業して気づく場合がほとんどです。

埋設物でいうと、以前建っていた住宅の基礎や住宅を解体した時のゴミ、瓦、トタン屋根などが出てきたことがありました。そういったものが埋まっていると、これから建てる物件の基礎を作ることができなくなります。

土地情報で、埋蔵文化財指定区域に入っていると、地下から重要文化財などが出る場合もあります。重要文化財が出てしまうと、文化財を掘り起こすまで工事はストップし、文化財を掘り起こす費用までもオーナー負担になってしまいます。

購入予定の土地の近くに保存樹木がある場合も注意すべきです。保存樹木が隣接している場合、その枝などがある影響で、実際に100平米あっても使える部分が60平米になるなど敷地面積を最大限に活かせない設計になる場合もあります。

・軟弱地盤事由

例えば、昔、沼だった地域の上にある土地だとか、埋め立て地など、地盤に問題がある場合、基礎を作るとき杭を深くまで打ち込むために、かなりコストがかかる場合があります。

地名からその地域が昔、どういった場所だったのか推測できる場合もあります。たとえば「沼」などの地名がついている地域は、軟弱地盤の可能性があります。また地盤調査会社で周辺事例を調べれば、周辺地域でボーリングしたデータを見ることもできるので、地盤がしっかりしているのかどうかがわかります。

売主（譲渡人）の表示　その不動産の表示等

重要事項説明の項目２ページ３ページ目

【Ⅰ】 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項

１ ．登記記録に記録された事項（土地）（家）

このページに　購入する不動産の所在や建物の面積建築年月日等が書き込まれます。

また

敷地の面積を測量した測量図（登記した際に添付されたもの）の説明や

建物の図面　（敷地に建っている位置関係の図面）の説明等も行います。

次のページは　真の持ち主を確認するうえでもとても重要な事柄になります。

１.　登記簿に記載されているその他の権利（抵当権等）の記載があれば

その記載についても説明を行います。

２.　借地（借りている土地に建築している家）

３.　第三者（借地権者や　賃借人）がいれば説明を行います。（親類が住んでいるが退去する等）

また駐車場の跡地で　契約時借りている人がいるなど（いつまでに退去等）

そういったものすべてがクリアされるものを取引します。

※謄本等で確認したものを実際の現場周辺私たちが聞き込むなども場合によっては必要です。

いよいよ消費税10％になる日が近づいてきました・・・。

不動産を売買する際に、消費税がかかる場合とかからない場合があることえをご存知でしょうか？

今回は、不動産における消費税についてご説明します。

◇消費税が課税される取引とは？

消費税が課税される取引とは、次の4つの条件を全て満たす取引で、かつ非課税取引・免税取引および不課税取引に該当しないものをいいます。

①　国内において行われる取引

②　事業者が事業として行う取引

③　対価を得て行う取引

④　資産の譲渡、資産の貸付け又は役務（サービス）の提供

つまり、日本国内において、資産を売ったり貸したり、サービスの提供をした場合で、

それが商売で行った取引（無料ではない）であれば消費税が課税されるということになります。

◇消費税課税の対象になるのは？

不動産に関する取引で消費税課税の対象になるのは次の通りです。

①建物の購入代金

②建物の建築工事やリフォームの代金

③仲介手数料

④住宅ローン事務手数料

⑤司法書士への報酬料

⑥事務所・店舗などの家賃

◇消費税が課税されない非課税取引は？

不動産に関する取引で消費税課税の対象にならないのは次の通りです。

①土地の購入代金

②住宅ローンの返済利息・保証料

③火災保険料

④地代

⑤家賃（居住用）

⑥保証金・敷金

土地は、使用しても減りはしないので消費の対象とは言えず、売買する際には消費税がかかりません。

また、家賃についても非課税とされておりますが、非課税になるのは「住宅」として貸し付けた場合のみであり、

事務所や店舗などの「事業用」として貸し付けた場合は、消費税が課税されます。

◇中古住宅は非課税の場合も？

以上のことから、「土地は非課税」「建物は課税」ということになります。

しかし、「売主が個人の場合」は建物部分も非課税になるのです。

何故でしょうか・・・？

初めにご説明した、消費税が課税される条件として、「②事業者が事業として行う取引」という条項がありました。

ここでの「事業」とは、不特定多数の人に継続的に商取引を行う事を意味しています。

つまり、個人が所有するマイホームを売却（譲渡）する行為は「事業」には当てはまらず、消費税が課税される条件から外れ、非課税となるのです。

ただし、売主が個人であっても、居住用ではなく投資用不動産を売却となれば、事業に見られ消費税がかかる可能性もあります。

故人の口座からの預金引き出しや自宅の生前贈与、介護の貢献など、身近な分野で制度が大きく変わります。

• 遺産分割前でも故人の口座から一定額を引き出せる制度です。

一定額というのは、金融機関ごとに故人の預貯金残高の3分の1について、相続人の法定相続分をかけたもの。たとえば銀行口座の預金が900万円で相続人が「妻と子ども2人」の場合、妻は「法定相続分2分の1」×「3分の1」にあたる「150万円」を引き出すことが可能になります。この金額は、金融機関ごとに上限が150万円までと決まっており、他の金融機関にも預貯金がある場合は、そこからも引き出せます。葬儀代や当面の生活費といった、比較的少額の支払いに対応するためです。

• 法定相続人以外でも介護などの貢献分が認められる制度です。

これまでは長男の嫁が夫の親を介護しても、遺言がない限り遺産はもらえませんでした。今回の改正で、「特別寄与料」を受け取れるようになりますが、従来の法定相続人にとっては、取り分が少なくなり、貢献分を主張しすぎると、親族間でトラブルの種になる可能性も出てきます。納得してもらえるように、どれだけ貢献したのか説明できるようにし、介護に充てた時間をノートに記録しておくなどが必要です。

• 最低限の取り分（遺留分）をお金で請求できる制度です。

相続人には最低限もらえる「遺留分」があります。基本的に法定相続分の2分の1です。

夫の遺産が評価額6千万円の自宅と預金2千万円の計8千万円で、相続人が妻と長男の2人のケースでは、法定相続分は妻と長男がそれぞれ4千万円、遺留分はその半分の2千万円になります。

遺言では、妻に自宅の権利全てと預金1千万円、長男に預金1千万円を渡すと仮定すると、一緒に暮らしてきた妻に自宅全てを譲るケースはよくありますが、この仮定だと長男は遺留分に1千万円足りません。これまでは長男が妻に不足分を請求すると、話し合いがまとまらない限り自宅が共有状態になってしまいました。こうなると権利関係が複雑になり、自宅を処分しにくくなります。7月からは不足額をお金で請求できるようになり、共有状態を回避できるようになります。

不動産の資産が大きい場合、遺留分の請求に備えて手持ち資金を用意しておくことが必要になります。

遺留分を頭に入れて残し方を考える。極端に偏った配分はもめる原因です。生前贈与や生命保険なども活用して、妻の手元にお金が残るようにしておかねばなりません。

今回の改正では、残される配偶者に配慮した内容も目立ちます。

結婚20年以上の夫婦なら、配偶者に贈与した家は相続財産の対象から外れます。気をつけたいのは、譲る意思をはっきりと示す必要があることです。

それから、来年4月からできる「配偶者居住権」についてですが、残された妻に自宅に住み続けてもらうために有効な制度です。住宅の権利を「所有権」と「居住権」に分け、それぞれ相続できるようになります。配偶者が居住権を得ると、所有権が第三者に渡っても住み続けられるようになります。

重要事項説明書は冒頭に記載の不動産について

当該不動産を取得しようとする方があらかじめ知っておくべき最小限の事項を列記したものです

宅地建物取引業法第35条には、宅地建物取引業者の義務として

宅地建物取引士によって書面を交付して説明しなければならない一定の事項が掲げられており

重要事項説明書はこの義務に対応するものです

この取引にあたって

宅地建物取引業者の立場（取引態様）の再確認

営業保証の手続はどうしているかの説明（供託所等に関する説明）をします

続いて売主の説明と取引の対象となっている不動産の説明をし

その後、重要事項の説明になります

重要事項説明の内容は大別すると

【Ⅰ】対象となる宅地又は建物に直接関係する事項」と

【Ⅱ】取引条件に関する事項」に分けられます

取引態様（宅地建物取引業法第３４条第 ２ 項）

供託所等に関する説明（宅地建物取引業法第３５条の ２ ）

売主（交換の場合の譲渡人）の表示不動産の表示等

重要事項説明の構成・項目

【Ⅰ】 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項

１ ．登記記録に記録された事項

２ ．借地権（使用貸借権）付建物の売買等の場合

３ ．第三者による対象物件の占有に関する事項

４ ．都市計画法・建築基準法等の法令に基づく制限の概要

５ ．私道の負担に関する事項

６ ．当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か

７ ．当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か

８ ．当該宅地建物が津波災害警戒区域内か否か

９ ．住宅性能評価を受けた新築住宅である場合

１０．建物についての石綿使用調査結果の記録に関する事項

１１．建物状況調査の結果の概要（既存の住宅のとき）

１２．建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存の状況・建物の耐震診断に関する事項（既存の建物のとき）

１3．飲用水・ガス・電気の供給施設及び排水施設の整備状況

１4．宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状・構造等（未完成物件等の場合）

【Ⅱ】取引条件に関する事項

１ ．代金・交換差金及び地代に関する事項

２ ．代金・交換差金以外に授受される金銭の額及び授受の目的

３ ．契約の解除に関する事項

４ ．損害賠償額の予定又は違約金に関する事項

５ ．手付金等保全措置の概要（宅地建物取引業者が自ら売主となる場合）

６ ．支払金又は預り金の保全措置の概要

７ ．金銭の貸借に関する事項

８ ．割賦販売の場合

９ ．宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任に関する保証保険契約等の措置

【Ⅲ】その他の事項

１ ．添付書類

２ ．その他

いずれも取引にあたっての判断に影響を与える重要な事項ですので、説明をよくお聞きいただき、

十分ご理解のうえ、意思決定をしてくださるようお願いいたします

なお、説明が終わりましたら、説明を受け重要事項説明書を受領したことの記名・押印をします

不動産の売買はあくまで「真の持ち主」と買主様のお取引を　

ワンズ・ホームで

仲介（売買のお手伝いを）行って　報酬を頂きます。

※だから　買主様にとって相続登記の終わっていない

登記簿の名義が「お父さん」や　まして　「おじいさん」　では

たとえ　売り主ご本人が親族（奥様・お子様・お孫様）であっても

売買の仲介（売り買いや賃貸も）はできません

ご相談いただければいろいろなケースを　

弊社専属の司法書士「伊佐岡司法書士事務所」を

ご紹介し　いろいろなご相談に対応させていただいております。

今回は売買に重要な　重要事項説明書　１ページ　（表紙の部分）目をご紹介しました。

登記簿謄本などを調べても所有者が特定できない土地を利用可能にする特別措置法が2018年6月国会で成立し、2019年6月に施行されます。

内容は、現所有者不明の土地（不動産登記簿などの公簿情報により調査してもなお所有者が判明しない、または判明しても連絡がつかない土地）について、都道府県知事の判断で最長10年間の「利用権」を設定することができ、公園や仮設道路、文化施設などの公益目的に限って利用することを可能にするものです。

現在、この法律に該当する「所有者不明」の土地は全国で20％、これは九州本土を大きく上回る面積で、驚くほどの土地の所有者がわからないという状況にあります。しかも今後このまま登記制度を変えずにおけば、人口減少や少子化・高齢化により所有者不明土地はさらに増えるとの指摘もなされています。

これからは、公益目的の利用に限定することなく「利用権」を民間にも認めて当該制度の利用拡大を進めなければ、土地の有効活用を推進することは困難になるかもしれません。

ただし、「私有財産」である土地を所有者がわからないとはいえ許可なく利用することになるので、「利用権」を設定できる対象となるのは建築物が建てられておらず（小規模かつ簡易な建築物は除外されるとのこと）、かつ反対する権利者もいない土地に限られます。

所有者不明土地について所有者が特定でき、かつ明け渡しを求めた場合はどうするのかというと期間満了後に原状回復を行い、所有者に異議がない場合は「利用権」設定期間を延長することを可能にしています。もちろん所有者が特定できた段階で「利用料」が支払われることになりますが、この制度が施行されると、各自治体が利用権を速やかに設定することで利用の進まなかった土地に公園や道路、駐車場や地元物産品の直売所などを造ることができるようになります。

さらに、公共工事の妨げになっている土地については、所有者不明であることを前提として各都道府県の収用委員会の審理を経ることなく「所有権」を取得できるという強制措置も盛り込まれています。

併せて、土地の所有者を探し特定することについても仕組みが合理化されます。具体的には土地の所有者を探索するために必要な公的情報（登記簿はもちろん住民票や戸籍、固定資産課税台帳、地籍調査票など）を行政機関が利用できる制度を創設し、所有者を探すための情報を比較的簡便に得ることができるようにします。さらに、長期間相続登記がされていない土地については、登記官がその旨を登記簿に記載できる制度も創設されます。所有者不明になることを未然に防ぐため、登記を促す仕組みを取り入れるということになります。

今回の特別措置法の成立・施行によって所有者不明土地の利用を促進するとともに土地所有者の把握を進め、その先に新たに所有者不明の土地が発生しないようにするために、売買・相続などで土地の所有者が変更された場合の登記を義務付けることが最終的なゴールになります。

そもそもなぜ所有者が特定できなくなるのでしょうか。

所有者不明の土地がこれだけ増えて社会問題化した背景には、土地の相続人が所有者の変更について登記簿に記載する義務がないことが密接に関わっています。

相続の発生によって多数の相続人がいる場合は特に登記が煩雑で費用も相応に発生するため、時間がたってしまい、そのまま放置されるケースが全国で多発しており、いざ権利関係を明確にしようとすると所有者が特定できなくなってしまうのです。

現在は任意となっている登記を義務付ければ、今後所有者不明の土地が増えることを防ぐことが出できます。

空き家になってしまっている実家ありませんか？

親が施設に入っていたり、相続したけど・・・

「売るかどうか兄弟で話がまとまらない」

「親が生きているうちは手放したくない」

など実家を空き家にするケースが多々あります。

売却を先延ばしにしていると、さまざまな問題が出るケースも少なくありません。

立地にもよりますが、空き家と言っても、傷みがそれほど激しくなければ、買い手を見つけることは難しくありません。

しかし、放置し過ぎた空き家は「見た目が悪い」「室内もボロボロ」など、建物の価値がなくなってしまいます。

土地として売るにも、解体費用がかかります。

あくまでも目安ですが、30坪程度の木造住宅でも100万円前後かかります。

空き家を長く放置してからの売却は、費用面で大きくマイナスになりますので、

今後、だれも住まないことが分かっているのであれば、長く放置しないのが得策です。

まずは「現在どのくらいの価値があるか」を知っておくべきです。

また、空き家を管理しお家の状態を維持することも一つの方法です。

「今は決めきれないから放置している」という方がいらっしゃいましたら、お気軽にご相談ください。

神奈川県の不動産会社が4月から始めたサイト「成仏不動産」が話題です。いわゆる「事故物件」だけを扱うサイトです。

物件の半数は自然死による事故物件で、相場の1～2割引き。自殺や殺人だともっと安くなります。

事故物件は買い手が付きにくく販売が難しいのが一般的です。不動産業者が買取る場合にも相場で買い取れないといった理由もあり、事故物件を専門に扱う不動産会社はありませんでした。しかし、「事故と名の付く不動産を堂々と販売できるものがあってもいいのではないか」という考えから、成仏不動産を始めたそうです。

サイトには、賃貸物件・売買物件が掲載されていますが、このうち約半数が自然死による事故物件だそうです。

掲載されている物件を見ると、品川区のワンルーム賃貸は、りんかい線大井町駅から徒歩6分の立地で家賃8.6万円。渋谷区のワンルームマンションは、渋谷駅から徒歩9分の立地で2100万円。事故物件とはいえ、ものすごく安い訳ではありません。

担当者によると、賃貸であればすぐ埋まることが多いといいます。しかし購入となるとやはり難しいため、自然死の事故物件の場合は相場の1～2割引きで売っているそうです。自殺や殺人だと割引き率はより高くなります。

購入や賃貸を希望する人には事故の詳細を説明していますが、サイトには書いていません。公にしたくないオーナーに配慮しているのはもちろんですが、事故内容から物件を特定しようとする人を防ぐためです。

世の中全体を見たら、事故物件に住みたくない人が大半だと思います。ただ、死にまつわる仕事、例えば病院関係や遺品整理、葬儀関係の仕事の方などは、事故物件でも気にしない方が多いようです。

成仏不動産の、現在のサービス提供範囲は一都三県のみですが、ゆくゆくは全国展開する予定だそうで、今後の動きが気になります。

民法が、約120年ぶりに改正されます。

改正項目の中で、賃貸物件の「入居者の連帯保証人」についてですが、

入居者の滞納分家賃や原状回復費用などを連帯保証人に請求する場合もありますが、

賃貸人は、連帯保証人にはどの程度請求することが可能なのでしょうか。

賃貸借契約における連帯保証人はどのような責任を負っているのでしょうか。

入居者が家賃を滞納したり、原状回復費用を払えなかったりする場合に、連帯保証人には入居者の代わりにその費用を支払う義務が生じます。

法律上、入居者と連帯保証人は同様の支払義務を負っているものの、実務的にはまずは入居者に請求し、入居者が支払えなかった場合に連帯保証人に支払いを求めることが多いです。

こうした入居者による家賃の不払いなどがある場合、連帯保証人は原則として賃貸人の請求に対して異論を述べることができません。

2020年4月に施行するこの改正民法では、連帯保証人に関しても大きな変更が予定されています。

その1つ目が、連帯保証人への情報提供義務が新設されたことです。

民法改正後に結ぶ連帯保証契約では「連帯保証人から問い合わせがあった際には、賃貸人は家賃滞納の状況や残額などについて、きちんと情報を提供しなくてはなりません」

従来は連帯保証人が問い合わせても個人情報を理由に情報提供を断られるケースもありました。

2つ目の大きな変更点は、保証の極度額（保証の責任がある限度の額）を定める必要性があるということです。

「民法の改正後は、賃貸借契約の連帯保証に制限がかかります。つまり、賃貸人と連帯保証人との間で『極度額』の定めをしなくては、連帯保証の効力が生じません」

極度額ですが、訴訟になっていないもので、連帯保証人が支払った賃貸人側の損害額の中間値は家賃の6カ月分前後。また、訴訟になっているものでは家賃の13カ月強だったといいます。これらを考えれば、少なくとも中間値を上回るだけの極度額を定める必要があると考えられます。

賃貸人としては、まずは家賃額、原状回復費、損害賠償額などをすべて考慮に入れたうえで、常識に照らし合わせた極度額の定めが必要となってきます。

なお、今回の極度額の定めは家賃保証会社には適用されません。現在、家賃保証会社使用必須の契約は多くなっています。今後さらに人間関係が希薄化するかもしれませんし、極度額の定めがあることによって個人がその保証に応じにくくなるということも考えられますから、今にも増して家賃保証会社を使う割合は高まる可能性があります。

昨年７月６日まで続いた西日本に降り続いた大雨の影響について忘れないためにも

西日本、特に愛媛、広島、岡山における大雨による土砂災害の影響がひどかったです。

愛媛では、西予、宇和島、大洲などの南予地域が特に・・・・・。

では松山はと言いますと、

当店があります　高浜地区、北斉院地区、中島地区で山崩れがありまして、

中島地区では土砂崩れにより人が亡くなりましたし、

高浜地区では避難されていた高齢者の方が心労でお亡くなりになりました。

地元高浜にこれほどの被害があったのは初めての出来事でした。

高浜観光港へのトンネルの出入り口付近

住宅を考える上でも　やはり注意するべき点です。

住宅（不動産の売買）の重要事項説明の中にも

気になる方は

以下のリンクでご確認くださいませ。

• 市町別の指定箇所・基礎調査結果（指定予定箇所）
• 現在の指定状況
  • 指定箇所を更新しました（宇和島市：平成30年6月5日指定）
  • 公表箇所を更新しました（宇和島市：平成30年5月8日公表）
  • 公表箇所を更新しました（愛南町：平成30年4月18日公表）
  • 指定箇所を更新しました（伊方町：平成30年3月20日指定）
  • 公表箇所を更新しました（大洲市：平成30年3月16日公表）
  • 指定箇所を更新しました（西条市：平成30年3月16日指定）
  • 指定箇所を更新しました（宇和島市：平成30年3月13日指定）
  • 公表箇所を更新しました（宇和島市：平成30年3月5日公表）
  • 指定箇所を更新しました（今治市、内子町：平成30年2月9日指定）
  • 指定箇所を更新しました（宇和島市：平成30年1月26日指定）
  • 公表箇所を更新しました（四国中央市：平成30年1月24日公表）
  • 指定箇所を更新しました（新居浜市、松野町：平成30年1月9日指定）
  • 公表箇所を更新しました（四国中央市：平成29年12月25日公表）
  • 公表箇所を更新しました（伊方町：平成29年12月11日公表）
  • 公表箇所を更新しました（宇和島市：平成29年11月1日公表）
  • 公表箇所を更新しました（宇和島市：平成29年10月31日公表）
  • 指定箇所を更新しました（大洲市：平成29年9月12日指定）
  • 公表箇所を更新しました（伊方町：平成29年8月31日公表）
  • 公表箇所を更新しました（宇和島市：平成29年7月20日公表）
  • 指定箇所を更新しました（今治市、松山市、東温市、宇和島市：平成29年6月30日指定）
  • 指定箇所を更新しました（伊予市：平成29年4月25日指定）

土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域を地図上で確認する。（えひめ土砂災害情報マップへのリンク）（外部サイトへリンク）

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高山町　新築戸建　3区画分譲戸建

1号棟　2130万円　→　1980万円

2号棟　2080万円　→　1980万円

3号棟　1980万円　→　1880万円

（参考間取：1号棟）

詳しくは下記URLよりご確認下さい♪（内装の写真も掲載しています！）

https://matsuyamamitsu-housedo.com/new_ikkodate/1697404/

■現地案内図　　　　　　　　　　　　　　　

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★ 地震に強いお家！（国内最高等級３の耐震性能を取得♪）

★「住宅性能表示制度」6項目において最高等級を取得！

★ 駐車2台可！

★ スーパーまで徒歩約4分！

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