親が住んでいた実家を相続したくないために、相続放棄を選択する人が最近増えてきた様です。

近年は空き家を放置することに対する監視が厳しくなってきました。2021年の通常国会で、空き家対策に対する規制を強化する法律が成立し、相続後に空き家を放置することが難しくなりました。相続人が決まらないことを理由に長期の放置ができなくなりました。老朽化した家屋を取り壊すことを行政から求められる、危険な家屋の代執行をした際はその費用を請求される、といったケースも増えると思われます。

親が住んでいた家を相続すると、使い道がなくても固定資産税など税金を払い続けなければなりません。子どもがすでに住まいを別に構えていれば、借り手がない親の住んでいた家を相続する意味は薄れてくるのかもしれません。これは地方にある親の家だけでなく、都市近郊の一軒家でも、相続を望まないケースもあります。空き家問題はそれだけ深刻です。

○相続放棄をする際の手順

親が亡くなった後に子どもたちが財産を相続する場合、まず誰が相続するのか、相続人の特定が必要です。両親ともに亡くなり子どもが1人だけ場合は、容易に特定できます。子どもが複数いる、あるいはどちらかの親がまだ健在なときは、相続人同士で協議が必要になります。住んでいた土地と住宅は放棄したいが、金融資産がかなりあるので、すぐには決断できないかもしれません。資産総額と負債総額とを確認してから、必要な手続きを進めます。

相続放棄の手続きは、相続の開始（親の死亡の確認）の時点から、原則3ヶ月以内と決められています。各相続人が亡くなった人の居住地の家庭裁判所に、相続放棄を申し立てます。この3ヶ月間を「熟慮期間」と呼び、この間に何も手続きをしないと通常の相続、すなわち資産と負債の双方すべてを継承する「単純承認」をしたとみなされます。

特に親が借用証などを残していないかを、精査する必要があります。故人の資産の詳細を調査段階のときは、家庭裁判所に申し立てをして期間を延長できます。その際は、それなりに説得力のある理由づけと、故人の財産を凍結することが求められます。この間に親の遺品などを売却したり、相続人が隠匿したりしたことが裁判所にわかると、「相続放棄」が認められずに、すべて「単純承認」したと認定されます。

相続の方法には、大きく3つの方法があります。最も一般的な資産と負債をすべて継承する「単純承認」、資産も負債も継承しない「相続放棄」、負債の実態が不明のため、資産の範囲内で負債も継承する「限定承認」です。

親に借金があり、住んでいた家を引き継いでもほとんど資産価値がないなど、明らかに負債額が資産額を上回ると判断できるときには「相続放棄」が有力な選択肢です。ただし、相続放棄を選択すると、預金や有価証券などの金融資産を含めて一切を引き継ぐことはできません。

財産の実態は不明だが、資産より負債が多いと推定されるときは、「限定承認」が1つの選択肢になります。これも3ヶ月以内に家庭裁判所に申請します。

○相続放棄で権利が移転

実際に相続人が相続放棄をしたときは、相続権はどうなるでしょうか。例えば、両親の死後、子どもが複数おり、相続を希望する人と相続を放棄したい人に分かれた場合は、相続を希望する人だけで、資産と負債をすべて継承します。相続の順番は、まず第1順位が配偶者と子ども（もし子どもが亡くなっている場合は孫＝代襲相続）になります。

配偶者と子ども全員が相続放棄をした場合は、相続権の第2順位の故人の両親に移ります。故人の両親は、すでに亡くなっていることが多いため、そのときは相続権の第3順位になる故人の兄弟姉妹（亡くなっている場合はその子ども）になります。

第1位順位の人が相続を放棄した場合は、次に相続権のある人へ、念のためその理由を伝えておくのが親切です。相続権が回ってきて、負債の内容を知らずに相続すると、後で「なぜ負債の実態を知らせてくれないのか！」となり、思わぬトラブルになりかねません。対象となる相続人が、相続する意思がないときは、各相続人が個別に相続放棄の手続きができます。全員が同時にするは必要ありません。

相続放棄を選ぶと資産は一切引き継げないため、もし放棄後に、多額の残高が記帳された預金通帳が見つかっても、相続放棄の変更はできません。そのため、負債が資産より多そうだが、額を細かく精査する必要があるときは、資産の範囲内で負債も継承する「限定承認」も有力な方法になります。

限定承認は、相続人が負債の返済に自己資金を使わずに済むというメリットがあります。しかし限定承認の手続きは、相続人全員で申し立てる、遺産目録を作成するなど、手間がかかる作業になるため、実際に裁判所が受理している件数は意外に多くありません。相続放棄は相続人が個別にできることと比較すると、手続きが煩雑だからです。

いずれにしても、かなりの負債があると思われるときの相続は、すぐに相続放棄を決めるのではなく、実態を慎重に調べることが重要です。

これはあくまで一例ですが、災害の多い国である日本において、我々の先祖たちは、災害の恐ろしさを後世に伝えるため、様々な手段を用いています。

その代表例が「地名」です。

「新地名が一つ誕生すると、少なくとも数個の旧地名が抹消されます。そうなるとその土地に根付く伝承、それこそ災害の歴史も人々から忘れ去られてしまいます。残念なことに今の日本には『聞こえの悪い地名は変えてしまえ』という風潮が蔓延しています。

不自然に明るい印象を受ける地名が付けられる背景には、行政や企業が災害を示す旧地名、いわゆる『あぶない地名』を隠そうとする意図が見られる場合もあるようです。

「～が丘」や「～台」、もしくは「希望」や「光」のような不自然に明るい単語を使った地名は、古い地名ではない可能性が高いので要注意です。

旧地名を知る方法ですが、区役所、市町村役場で調べる・図書館や資料室で旧地名の由来を調べる

この他にも、インターネット上では様々な検索サービスが存在するのでそちらを利用するのもいいと思います。実際その地に赴き、古くから住む人に聞くことも有効かもしれません。

「地名には必ず、そこで暮らす人の生活の上で不可欠な意味があります。だからこそ、長い間、災害と接してきた日本には『あぶない地名』があるのです。せめて自分の住む所、あるいはこれから住もうとしている土地の名前がどんな意味で、どういった場所なのかを知っておいて損はないと思います。

孤独死は、突然訪れます。もし、孤独死が起きれば、思わぬ形の別れに心を痛めることになりますが、現実は待ってくれません。孤独死した現場を、すぐに回復させる必要が生じることもあります。そのための特殊清掃が必要になる状況についてです。

孤独死という言葉から「高齢者」を連想する人が多いでしょう。確かに、実際多くの高齢者が孤独死をしています。しかし近年では、若者の孤独死も大きな社会問題になっています。

若者の孤独死が増えている一つ目の理由は、若年層の経済的な事情です。貧困に苦しむ若者が増えているために、孤独死が増えていると考えられます。

二つ目の理由は、晩婚化、未婚者の増加です。結婚しない若者が増加するにつれて、孤独死も増加すると考えられています。

大抵は、20代、30代と体が健康な時期は独身ひとり暮らしでも問題はありません。しかし、やがては生活習慣の乱れなどが原因で生活習慣病を患ったり、想定していないような怪我・病気にかかったりという事態に陥る人もいるでしょう。このような状況に陥ったとき、単身のままひとり暮らしを続けていては、突発的に何か身体的な問題が生じたときに、誰かに助けを求めることができません。

三つ目の理由は、人付き合いの形の変化です。SNSで人間関係を構築する傾向が強くなっているために、孤独死が増加していると考えられています。

SNSを中心に人間関係を構築していれば、実際の近所付き合いは希薄になります。昔と違って、隣に住んでいる人の顔を知らないことはむしろ当たり前の世の中です。このような状況でひとり暮らしをしていると、病気など何かあったときに手の届く範囲にいる人に助けてもらうことができません。

孤独死は年齢を問わず誰にでも起こりうるものです。では、親や親戚などの身近な人が孤独死してしまった場合、どのような対応をするべきでしょうか。

親や親戚などの身近な人が孤独死した場合には、現場が持ち家か賃貸住宅かに関わらず、特殊清掃業者に依頼がおすすめされます。孤独死の状況にもよりますが、遺体が発見されるまでの期間によっては部屋のリフォームが必要になります。そのような対応は素人ではできないと思っていたほうがよいでしょう。

特殊清掃業者は、孤独死の現場を清掃し、部屋の空間を原状回復するプロです。孤独死の現場を掃除するときに行わなければいけないのは、遺体を供養することだけでなく、部屋や建物自体の清掃も必要になります。前述のように、亡くなってから遺体が発見されるまでの間にある程度の期間があると、遺体は腐敗を始めるために異臭や害虫が発生します。また、血液や体液が部屋の床や壁を汚してしまうこともあるでしょう。特殊清掃業者は専門のノウハウで、悪臭や害虫を駆除し、汚損箇所の修復をすることで孤独死の現場の原状回復を目指すのです。

身近な人の孤独死が判明した場合、まずは警察を現場に呼ばなければいけません。なぜなら、遺体が発見された以上、事件性があるかを判断しなければいけないからです。事件性の有無にかかわらず、孤独死の現場をすぐに清掃することはできません。警察からの許可がない限り、孤独死の現場はそのままにしておく必要があります。結果として、現場の汚損がさらに進むこともあるでしょう。

警察の対応が終わった段階で、ようやく特殊清掃業者に孤独死の現場に入ってもらうことになります。孤独死の現場は臭いがきつく、感染症のおそれもあるために素人が無闇に入るべきではありません。プロの特殊清掃業者に依頼をしたうえで現場を確認してもらい、現場の掃除にどれだけの費用や時間がかかるのか事前に見積もりをもらいましょう。

持ち家の場合には遺族だけの判断で特殊清掃業者と相談できますが、賃貸物件の場合には大家さんや管理会社も含めた相談が必要です。現場の清掃だけではなくリフォームなどを含めたスケジュール、費用負担について話し合いが行われます。

今後の方向性が確定した段階で、特殊清掃業者との間で契約を締結し、現場の掃除を実施してもらうようになります。

建築基準法第４３条第２項第２号に基づく許可申請の提出書類

Ａ．全ての許可申請に共通して必要な図書

Ｂ．上記Ａの１）～８）以外に、各許可基準の種類に応じて必要な図書

（注１）里道、水路等の官民境界査定書（許可要件に含まれないものは不要）は、官民境界が明示されていれば、管理者の幅員証明書等で差支えない。

（注２）承諾書等（様式第２,３,４,７号）は、標準書式であり、これと同様の内容、項目があれば、他の書式で差支えない。

（注３）国、地方公共団体等の公共機関で使用される公印の印鑑証明書は不要とする。

※旧基準５の許可手続きは不要とし、建築確認・計画通知に際して建築主事等が許可要件（架橋承諾・法面使用許可等）を審査・検査することとする。

上記は弊社のある三津浜地区や道後など松山市内いたるところで多くみられる　建築基準法上の道路でない

４ｍ未満の通路（道路ではない道）に過去からあった建物の土地に再建築の際必要な申請となります。

この「建築基準法４３条許可道路の申請」は　以下の写真にあるように

道が（建築基準法上の道路ではない道）の事で

狭い場所にある　狭あい道路（建築基準法上の狭い道路の拡幅）とは異なる申請です。

平たく言えば通路を　１軒ずつでも道をひろげ　将来的には建築基準法上に準じた

道幅　４ｍにすべてを広げようということです

全ての接道する権利者　抵当権者（銀行などの借入れ先）のかたの同意が必要になってきます

今回は　「Ａ」と　「基準6」のすべての書類をそろえて申請するまでに

大変手間と時間のかかる許可願となります。

この申請を出して　この許可申請を受け付けてもらえたら

受付日と許可日の日付は近いですが　受付までに

何よりもそれぞれの方にお会いし説明する時間と添付の為の書類をもらうのにかかった時間や

いろんな手直しと受け付けてもらうまでに時間を要しました。

全てが　この許可通知書をもらうために費やした時間です。

いよいよ　家の建築確認申請です。

とうとう不動産売買でもオンラインでの重要事項説明（IT重説）・契約を行う時代がやってきそうです！

IT重説とは、テレビ会議などのＩＴを活用して行う、重要事項説明のことです。
従来は宅地建物取引士自らが対面で説明を行わなければならないことになっています。
賃貸ではＩＴ重説を2017年10月1日から運用を開始しています。
パソコンやテレビなどの端末を利用して、対面と同様に説明や質疑応答が行える双方向性のある環境であれば、自宅などにいながら、
重要事項説明を受けられるようになりました。

国土交通省が2020年10月12日、不動産売買時の重用事項説明についても、テレビ電話など非対面でも可能とする方針を決めました。
2020年度内に社会実験の結果を取りまとめた上で、運用指針を改正すると報じられました。

国土交通省が挙げているIT重説のメリットは大きく4つ。
・遠隔地の顧客の移動や費用等の負担軽減
・重説実施の日程調整の幅の拡大
・顧客がリラックスした環境下での重説実施
・来店困難な場合でも本人への説明が可能

不動産売買の「IT重説」は2月中に社会実験用のガイドラインを作成。
3月から参加事業者を募集し実験を開始するとのことです。。。

実際に、松山市内の不動産売買で「ＩＴ重説」が本格的に運用されるのは
もう少し先になるでしょうが、「アナログな業界」と言われてきた不動産業界も、デジタル化がますます促進されることは必至です。

「特定空き家」とは、「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう」と、空家等対策の推進に関する特別措置法に定義されています。それでは、固定資産税が6倍になるとはどういうことなのでしょうか。

土地について、小規模住宅用地(200m2以下の部分)は、課税標準×1/6になります。この小規模住宅用地の課税標準の特例が、「空き家は固定資産税が6倍になる？！」の正体です。課税標準とは、税率を乗じる金額のことです。固定資産税の場合、原則として固定資産税評価額が課税標準となります。

たとえば、固定資産税評価額が900万円のときを考えてみましょう。空き家の敷地など、小規模住宅用地に該当しない場合、課税標準は900万円となります。しかし、小規模住宅用地に該当する場合は、課税標準が固定資産税評価額の6分の１となりますので、150万円となります。「空き家になると、固定資産税が6倍になる」というよりは、「空き家になったことで、特例の適用が外れ、本則に戻る」という方が、正しい表現と言えます。

ただし、家屋が空き家になった、その日からすぐに小規模住宅用地に該当しなくなり、固定資産税が6倍になるわけではありません。空き家が、「特定空き家」に指定された後、勧告等を無視していると、やがて特例の適用が受けられなくなります。

○特定空き家に指定されるまでの流れ

行政による空き家の調査

↓

行政が、特定空家に指定

↓

行政による助言・指導（除去、修繕などの必要な措置について助言・指導）

↓

勧告(小規模住宅用地からの解除)

↓

命令(取り壊しなどの命令)

↓

行政代執行(所有権者に代わって、行政が取り壊しなどを行う)

空家等対策の推進に関する特別措置法が施行されるまでは、空き家を取り壊すにも費用がかかるので、放置しておくと考える方も少なくなかったでしょう。しかし、空家等対策の推進に関する特別措置法が施行されたことで、特定空き家に指定されると税金負担が重くなるため、従来の考え方では通用しません。税金負担が重くなる以外に、空き家のまま保持するリスク（建物劣化・防犯上・景観悪化・損害賠償）があることを知り、早めに対策を講じましょう。

「新築住宅と中古住宅」購入するならどちらがいいのか？

一般的には、新築住宅と中古住宅を比較すると「中古住宅の方が安い」というイメージがありますが、中古住宅の場合はリフォームや修繕工事をすると想像以上に高い費用がかかることも事実です。
実際のところ、長い目で見ると新築と中古ではどちらがお得なのでしょうか。まずは新築・中古住宅のメリットを比較してみましょう。

新築住宅のメリット

新築住宅を購入することの一番のメリットは、やはり新築に住むという満足感にあります。実際に不動産会社の市場調査では、どの時代にもこの理由がトップに上がっています。注文住宅の場合、土地を選んで設計をするところから始まります。土地選びから、設計、建築、完成と実際に入居するまでに時間はかかってしまいますが、1から作り上げたという達成感を感じられます。
分譲住宅であっても、家が完成して最初のオーナーとなるので、床も壁もすべての設備が真新しい満足感あります。以前は、同じタイプの家が並ぶイメージの分譲住宅でしたが、最近はバリエーションも豊富です。
また、太陽光発電や家庭用蓄電池などの最新の設備が設置されていることも大きな魅力の一つです。中古住宅にもリフォームで取り付けは可能ですが、費用を考えると新築住宅を購入してしまったほうが早い、という声もあります。

中古住宅のメリット

値段の高い新築住宅に対して、中古住宅のメリットとなるのはやはり価格の安さにあります。また、同じ予算なら、中古物件を選ぶことにより、最寄り駅からの距離や居住面積の広さ等の条件を良くすることが出来ます。新築住宅も新しいのは最初だけ、実際に住んでみると、生活に関わることなので、妥協しないエリアであったり、居住面積の広さの方を優先したほうが良いこともあります。新築で購入するには、高額で手が届きそうもないこだわりの家も、中古物件となると価格が下がるので、購入しやすくなります。
また、新築住宅に比べて低予算で購入できるので、その分、リフォームやリノベーションに充てる費用を増やすことも可能です。最近では、あえて築年数の多い物件を低予算で購入して、お金をかけて思い通りのリノベーションをするという人も多くいます。リノベーション賃貸ではリノベーションが難しいので、安い価格で自分好みの家を持ちたいという方にはおすすめです。

住み替えを検討しているのなら、まずは売却したい物件がいくらで売れるのか価格を調べてみましょう。おおよその売却額が分かれば、購入できる物件の価格も目安ができます。

市場価格に近い価格を知るのなら、不動産会社の査定が最も近く参考になります。

住宅を購入する際、マンションと戸建てで悩まれる方は多いかもしれません。そのときの判断基準の一つが、生涯でかかるコストといえます。一方、総額でかかるコストの比較だけで判断をしてはいけない側面もあります。住宅購入費以外に、それぞれを購入し、維持していくには、どれくらいのお金がかかるのでしょうか。

マンションと戸建ての維持費は、マンションが毎月支払いを続けていくのに対し、戸建ては必要なときにまとめて支払うという違いがあります。トータルで支払う金額の比較も気になりますが、実際に暮らしていくとなると、何年後にいくら支払いが発生し、そのころのライフイベントは何があるか、といったことを考えておけると安心できるでしょう。

■購入し、住み続ける30年間でかかる家のお金

では、まずは住宅購入時にかかる費用を考えてみましょう。

チラシなどの掲載金額は土地や建物の価格ですが、物件を購入する際には登記費用や住宅ローンの事務手数料といった諸費用がかかります。マンションなら修繕積立基金、戸建てなら水道加入負担金（物件価格に含まれていることもある）などがかかるといった違いがあります。例えば3000万円の物件の場合、マンションと戸建てで、これらの費用に30万円前後の差が生まれることが考えられます。

また、注文住宅だと建物の完成前に着工金などを支払うため、つなぎ融資を利用する場合もあります。住宅ローンとは別になるため、利息が30万円前後になることも。購入時は戸建てが60万円程度多くなりそうです。

次に維持費です。マンションの場合、管理費・修繕積立金が毎月必要になります。ひと月の㎡当たりの管理費単価を216.43円（2011年　不動産経済研究所首都圏マンション　管理費調査）、修繕積立金単価を218円（平成23年国土交通省　マンションの修繕積立金に関するガイドライン）と仮定すると、60㎡の物件では毎月約2万6000円、30年間で合計約940万円です。

実際には当初管理費1万5000円、修繕積立金5000円からスタートして徐々に費用が上がることも多く、平均すると2万6000円程度と考えると実態に近いかもしれません。駐車場を借りると、東京近郊なら毎月2万円程度かかることもあるので、30年間で約720万円になります。

一方、戸建ては、必要になる度に数十万円から百万円前後の費用がかかります。外壁塗装や屋根塗装、軒先・軒裏塗装、クロスの張り替えといった主なもので計算すると、30年間で約690万円となりました。

30年間で支払う維持費の総額は、駐車場を含めると970万円ほどマンションが多いという結果になります。

■税金もマンションが高い、総額では大きな差が

固定資産税もマンションが高くなる傾向があります。土地に対する減税措置は手厚いのですが、戸建てに比べマンションは物件価格に占める建物の比率が高いためです。建物の構造上、固定資産税評価額が高くなりがちなことも高くなる理由の一つです。建物と土地の比率、構造や立地にもよりますが、例えば3000万円の物件の場合でマンションは年額約12万円、戸建ては約8万円と仮定すると、30年間でマンションが約360万円、戸建てが約240万円（実際には、特に戸建ては経年によって固定資産税の額が減少することが考えられます）。

全て合計すると、物件価格以外の費用でマンションは1000万円程度コストが多くかかる可能性が高いといえます。

ただし、これらの金額は概ねの目安であり、変動することも予想されます。

例えばマンションなら長期修繕計画に沿って数年ごとに修繕積立金が上がっていくことが通例です。しかし、マンションの所有者で構成される管理組合で話し合い、修繕積立金を据え置くこともありますし、滞納が多い場合や積立金が不足した場合には、追加での集金がないとも言い切れません。集合住宅であるために、住人全体で話し合いをする中で変動することがあるのです。

その点、戸建ては、たとえ古くなっても必ずしもメンテナンスをする家庭ばかりとは限りません。マンションに比べると、意思決定が家族だけでできるため、住宅にかけるコストの調整はしやすいかもしれません。一方で、あらかじめメンテナンス費用を準備しておかないと、修繕をしたくても手持ち資金が不足してしまうといった事態に陥る恐れもあります。

そもそも住宅購入は、立地や広さ、物件価格に利便性、ライフスタイルなど、その他の要素も重要です。さらに、住まなくなったときの売りやすさや貸しやすさも大切になるでしょう。購入後にかかる費用は判断材料の一つにしながら、より自分の考えに合った選択をしましょう。

国土交通省の実態調査（平成26年度）では、空き家所有者の7割の人が「特に何もしていない」といいます。親が亡くなり家を相続しても、もてあます人は多いことがわかります。遠方でなかなか手がつけられなかったり、思い出を処分するのに、ためらいがあったり、理由はさまざま。

家は誰も住まなくなると急激に傷み、価値が下がります。相続してすぐなら売れた物件も放置したことで売れなくなることも。放っておいてもいいことはありません。どうすべきなのか先送りせず考えましょう。

親の思い出が残る家を処分するのは心情的につらいことですが、親の家を社会のために有効活用することは、引き継いだ者の責任ともいえます。

そう考えることで、うしろめたさからも解放されるのではないでしょうか。

家の有効活用法は基本的に売るのか貸すのか2つの選択肢しかありません。

いずれにせよ、まず最初にすべきことは実態を把握すること。名義人、ローン残債の有無、固定資産税の金額、火災保険の有無とその金額など年間にかかる費用の合計といったことをしっかり調べておきましょう。

空き家を売却する、貸す場合も、まず名義を変更する必要があります。しかし、古い家の場合、ずっと名義変更がされていないケースも少なくありません。

・売る

メリット……手間も管理コストも不要になる/財産分与しやすくなる

デメリット……思い出を手放すような気持ちになる

・貸す

メリット……資産として残しつつ収入が得られる/建物は残るので寂しさが軽減される

デメリット……リフォームや維持費などの出費が多くなる/立地などの条件がよくないとマイナスになる

・放置

メリット……実家を手放すといううしろめたさからは、逃れられる

デメリット……固定資産税など無駄な出費になる/劣化して価値は下がり続ける/放火など問題が起こりやすい/強制解体されて費用を請求されることも

売るも貸すもできない家は、あとあとのことを考えれば、更地にしておくのがベストと言えます。

更地のほうが固定資産税が高いとはいえ、そもそも売却できないような土地なので固定資産税も高額ではないはずです。更地にして防草シートをはっておけば、雑草問題も解決します。

空き家をそのまま放っておき、近所にご迷惑をかけるような状態になると、自治体から特定空き家に認定されてしまい、強制撤去されることも。もちろん解体費用は所有者に請求されます。

親の家を負の財産にしないためにも、相続したら早めに対処を決めましょう。

私どもワンズ・ホームは、お客様に「無理のない住まい購入」をしていただけるよう、努力しております。

では「無理のない購入」とはどういうことか？

それは・・・

「住宅以外に人生で必要になってくる資金を考え、それがしっかり準備できるような購入をすること」

と思うのです。

例えば、次のようなＡさんご一家がいらっしゃったとします。

ご主人　33歳　サラリーマン

奥様　　31歳　専業主婦

お子様　 4歳　幼稚園

お子様　 1歳

収入：　ご主人の年収　450万円

貯蓄：　200万円

毎月の支出は、

生活費　　　　　　　12　万円

学費　　　　　　　　 2　万円

お小遣い　　　　　　 3　万円

生命保険（ご主人）　 2.5万円

生命保険（奥様）　　 1　万円

レジャー費　　　　　 1.5万円

－－－－－－－－－－－－－－－

22 万円

そうしますと、単純計算では200万円の頭金を入れて、毎月15.5万円のローンが組めることになりますが、これでは足りません。

なぜなら今後の人生で、

・お子様の高等教育＝学費の増加

・お子様の結婚

・長期療養資金

・老後の生活資金

・相続対策資金

・死後の整理資金（葬儀費など）

・遺族の生活資金

などが、必要になってくるからです。

ですので、「何年にどのようなことが起きて、その時に必要になる費用はいくら」ということを見越しておき、それを貯蓄しておけるよう、毎月の計画を立てておかなくてはならないからです。

ここまでをしっかり計算した上で物件のご提案を差し上げるのが、私どもは「無理のない購入のお手伝い」と考えています。

「無理のない住まい購入」をすることは、その後の生活を楽しく過ごしていただくために、必要不可欠なことと思います。

お客様に「最良のマイホーム購入」をしていただけましたら、心からうれしく思います。

お住まい探しに関してのご要望やご不明点、ご相談は、いつでもお気軽にお知らせください。

「子育て支援型」「地域活性化型」などフラット35で新しい金利優遇制度が2017年4月より始まりました。融資比率、団信加入・不加入によって金利は異なりますが、20年の借入期間で当初10年間が最初の10年が0.67%から1.45%とかなり低金利です。

この金利を見ると「借り換えしようかな」との思いがよぎる方も多いでしょう。ちなみにフラット35の基準金利は、2006年11月時点で3.78%でした。例えば、100万円の住宅ローンを10年間借りたとして、金利0.8%と金利4.0%のときの返済額の差を比べてみましょう。0.8%で元利均等の場合月額8673円、4%で元利均等だと月額1万124円、差額は月額1451円、年額1万7412円、10年だと17万4120円です。

つまり、1000万円の住宅ローンなら、10年で174万1,200円も返金する額が異なるのです。1000万円で10年と、そう高額ではない額で比較的短期間の住宅ローンでも、金利差3.2%で約174万円も差がついてしまうのです。住宅ローンが3000万円だった場合は、500万円超を余計に払わなければならないのです。

ただ、住宅ローンを借り換えるということは、新しく住宅ローンを組み直すことでもあるのです。

費用は、印紙代、期限前返済に伴う完済手数料、借り換える金融機関の事務手数料、登録免許税（抵当権抹消）、登録免許税（抵当権設定）、司法書士への報酬、保証料等になります。合計で約20万から約80万円にもなります。

例えば、フラット35の住宅ローン残高2700万円、25年間の場合、住宅ローン借り換え費用は合計で約80万円かかるのですが内訳は、以下のようになります。

印紙代：2万円

抵当権抹消登記：2000円

抵当権設定登記（借り換え時軽減無）：2700万円×0.4%＝10万8000円

司法書士報酬　抹消・設定登記合計：7万5000円

金融機関の融資事務手数料：2700万×2.16%＝58万3200円

完済手数料：無料

保証料：無料

ちなみに、金融機関の融資事務手数料は約3万円~5万円で定額のところもあります。住宅金融公庫のフラット35では保証料は無料ですが、期間25年で2500万円の住宅ローンの場合、金融機関によっては一括前払いで約50万円、借入利息に組み込むと約85万円になります。

費用をかけてまで住宅ローンを借り換えるのなら、やはりメリットのある形で借り換えるといいですね。どのような条件ならメリットがあるのでしょう？一般的には、下記の条件を満たしたときに住宅ローン借り換えのメリットがあると言われています。

住宅ローン残高が1000万円以上ある。

借り換え後の金利が借り換え前の金利より1%以上低い。

ローン期間が10年以上である。

ただし、現在保証料が無料の銀行もあり、住宅ローン借り換えのメリットは出やすくなっています。各銀行を比較してみると良いでしょう。最初の住宅ローンのときより健康状態が悪くて、団体信用生命保険に入れない等、住宅ローンの借り換えが難しいこともあるでしょう。

住宅ローンの返済条件を変更して借りることも可能かも知れません。審査や所定の手数料が必要なこともありますが、今住宅ローンを借りている金融機関に問い合わせてみましょう。

私どもは日々多くのお住まいを探していらっしゃるお客様と接しておりますが、

その中でお住まいの購入に関し、多くのお客様が「思い違い」をしていらっしゃることがございます。

購入に関して、正しい知識をお持ちいただくことは、

最良の物件にめぐり合って、購入していただくための第一歩になると、私どもは考えています。

そこで今回は、『よくある不動産購入の勘違い』をご紹介したいと思いました。

━ 不動産購入の勘違い ━

【勘違い１】

不動産店が売り出している物件は、その会社の所有物ではありません！

売り出されている多くの物件は、売買を「仲介」しているものです。

不動産店は売主様（＝その時点での所有者）からの依頼を受け、

購入をご希望になる方との仲立ちをしているのです。

【勘違い２】

Ａ店の広告物件は、Ａ店でしか買えない訳ではありません！

不動産店は物件の情報を共有していますので、Ａ店で広告している物件をＢ店でも購入することができるのです。

【勘違い３】

Ａ社の広告物件をＢ社から買っても、損はしません！

不動産店は売買の仲介をした仲介手数料が収入になるのですが、

その手数料は物件の金額に対して一定なのです。

【勘違い４】

不動産店の営業マンは、物件を売るセールスマンではありません！

上述のように不動産店は物件を在庫として持っている訳ではありませんので、

不動産店の営業マンは、その物件を売らなくてはならない訳ではありません。

購入をご希望になる方が最適な物件をご購入するためのアドバイザーであり、

アシスタントであり、代理人なのです。

【勘違い５】

不動産は、自分だけで探して選び、購入するのがベストではありません！

次のような理由から、お住まいは自分だけで選ぶよりも不動産店のエージェントに依頼をした方が、

より良い物件にめぐり合えます。

・広告に載らず、不動産店だけが情報を持っている物件が多数あります。

・信頼できる不動産店のエージェントは、見落としがちな物件の「悪い点」も、きちんとアドバイスします。

・自分で良いと思っていたポイントは、実は必ずしもそうでないことがあります。

・その物件が妥当な金額なのかどうかや、同じ金額でもっと自分に合った物件がある、などのアドバイスをもらえます。

・日々の生活や収入状況を考慮し、将来のことがきちんと計算された支払いプランをアドバイスしてもらえます。

ご検討のお役に立てば幸いです。