私どもは日々多くのお住まいを探していらっしゃるお客様と接しておりますが、

その中でお住まいの購入に関し、多くのお客様が「思い違い」をしていらっしゃることがございます。

購入に関して、正しい知識をお持ちいただくことは、

最良の物件にめぐり合って、購入していただくための第一歩になると、私どもは考えています。

そこで今回は、『よくある不動産購入の勘違い』をご紹介したいと思いました。

━ 不動産購入の勘違い ━

【勘違い１】

不動産店が売り出している物件は、その会社の所有物ではありません！

売り出されている多くの物件は、売買を「仲介」しているものです。

不動産店は売主様（＝その時点での所有者）からの依頼を受け、

購入をご希望になる方との仲立ちをしているのです。

【勘違い２】

Ａ店の広告物件は、Ａ店でしか買えない訳ではありません！

不動産店は物件の情報を共有していますので、Ａ店で広告している物件をＢ店でも購入することができるのです。

【勘違い３】

Ａ社の広告物件をＢ社から買っても、損はしません！

不動産店は売買の仲介をした仲介手数料が収入になるのですが、

その手数料は物件の金額に対して一定なのです。

【勘違い４】

不動産店の営業マンは、物件を売るセールスマンではありません！

上述のように不動産店は物件を在庫として持っている訳ではありませんので、

不動産店の営業マンは、その物件を売らなくてはならない訳ではありません。

購入をご希望になる方が最適な物件をご購入するためのアドバイザーであり、

アシスタントであり、代理人なのです。

【勘違い５】

不動産は、自分だけで探して選び、購入するのがベストではありません！

次のような理由から、お住まいは自分だけで選ぶよりも不動産店のエージェントに依頼をした方が、

より良い物件にめぐり合えます。

・広告に載らず、不動産店だけが情報を持っている物件が多数あります。

・信頼できる不動産店のエージェントは、見落としがちな物件の「悪い点」も、きちんとアドバイスします。

・自分で良いと思っていたポイントは、実は必ずしもそうでないことがあります。

・その物件が妥当な金額なのかどうかや、同じ金額でもっと自分に合った物件がある、などのアドバイスをもらえます。

・日々の生活や収入状況を考慮し、将来のことがきちんと計算された支払いプランをアドバイスしてもらえます。

ご検討のお役に立てば幸いです。

不動産の取引を行う場合、宅地建物取引業者にはその物件の状況や取引条件、法令上の制限などを詳しく説明する「重要事項説明」が義務付けられています。ただ、自然災害のリスクについてはその種類によって説明が「義務付けられているもの」と「義務付けられていないもの」があります。

土砂災害は、大きく「土石流」「地すべり」「がけ崩れ」の3つに分類することができます。

都道府県は、土砂災害が発生した場合に住民の生命・身体に危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域を「土砂災害警戒区域等」に指定することができます。 土砂災害警戒区域等の範囲は、土砂災害防止法で定める基準等により客観的に決定されます。

土砂災害警戒区域等に指定された区域の土地建物を取引する場合、宅地建物取引業者はその旨を説明しなければなりません。

ただし、これらの区域に指定されていないからといって「土砂災害が発生しない」わけではありません。 対象地が土砂災害警戒区域に含まれていなくても、都道府県が作成している「土砂災害ハザードマップ」などで、近くに指定区域があるかどうか等を確認し、その立地の特性を知っておきましょう。

大規模な盛土造成が行われた一団の住宅地に対して、地震による災害の恐れがあることが確認された場合、都道府県知事等はその区域を「造成宅地防災区域」に指定することができます。

この区域に指定された土地を売買する場合、宅地建物取引業者はその旨を説明しなければなりません。

この区域内の造成宅地の所有者等は、災害防止のために擁壁等を設置するなどの責務を負ったり、都道府県知事等から、災害防止のために必要な措置を講じる勧告や改善命令を受けることがあります。

津波が発生した場合に住民等の生命や身体に危害が生ずる恐れがあり、津波による人的災害を防止するために警戒避難体制を特に整備すべきとして指定された土地の区域を、都道府県知事は「津波災害警戒区域」に指定することができます。

この区域に指定された場所の土地建物を取引する場合、宅地建物取引業者はその旨を説明しなければなりません。

また、津波災害警戒区域のうち「建築物が損壊し、⼜は浸⽔し、住⺠等の⽣命⼜は⾝体に著しい危害が⽣ずるおそれがあると認められる⼟地の区域」については、都道府県知事が⼀定の開発⾏為等の制限をすべき⼟地の区域として津波災害特別警戒区域として指定することができます。

近年、台風や大雨による洪水や浸水の甚大な被害が発生していることに伴い、不動産取引時においても水害ハザードマップを活用し水害リスクに係る事前の説明が重要視されています。これに関連して、宅地建物取引業法施行規則を一部改正し、ハザードマップを用いた水害リスク情報が重要事項説明の内容に追加されることとなりました。

国土交通省は、住宅の購入・入居希望者に大雨が降った際の水害リスクを説明することを、令和2年8月28日から不動産業者に義務付けると発表しました。豪雨による大規模水害が頻発する中、居住者が逃げ遅れるのを防ぐ狙いがあります。浸水想定範囲や避難場所が示された市町村のハザードマップで物件の所在地を説明するよう義務付けられました。

説明を怠った業者に対しては、悪質な場合は業務停止命令などの行政処分を行うこととなりました。

「雇用されている方が直接申請することができ、そして直接お金を受け取れる新たな制度を創設いたします」。

安倍首相は、14日の記者会見でこのように述べ、事業主から休業手当を受け取れなかった労働者に対して直接給付金を支給する制度を新たに創設する考えを表明しました。

長引く休業によって収入が激減し、生活に不安を抱える人々にとって、希望の光ともいえる制度であり、速やかな実行が期待されます。

ただ、政府への不信感から、本当に実効性のある制度ができるのでしょうか。一体どのような制度が検討されているのでしょうか。

想定される新たな給付金制度の仕組みですが、

まず、対象となるのは、

○雇用調整助成金を申請していない中小企業の従業員です。

休業を余儀なくされたにもかかわらず、事業主から休業手当の支払いを受けていない人々を救済することが新たな制度の目的です。

給付金の額は、月33万円程度を上限に、月額賃金の8割程度を給付する方向で調整が進んでいます。労働者ごとの直近の平均的な賃金をもとに計算されるようです。

参考までに、失業手当の額と比較してみると、失業手当の日額は、直近6ヶ月の賃金から算出された賃金日額の50～80％（60歳未満の場合）で、その上限額は8,330円です。

新設される給付金の具体的な算出方法はわかりませんが、失業手当を上回る水準にはなりそうです。

そして最も重要なのが、給付金の支給方法です。これについては、事業主を介さず、労働者個人が直接ハローワークとやりとりする仕組みが想定されているようです。

日経新聞の報道によれば、休業した労働者が事業主から「休業証明」を受け取り、自らハローワークに申請することによって、直接本人に給付金が支給される仕組みになるそうです。

制度の、一日も速い実行を願います。

土地や建物などを売買するとき、その不動産を特定し明確にするために使われるのが地番というもの。普段私たちが日常生活で使っている住居表示ではありません。

この「住居表示」と「地番」、一体何がどう違うのでしょうか？

地番とは、それぞれの土地に付けられた番号です。地番は、その土地を「特定するため」にそれぞれの土地一筆ごと（土地は何個とは数えず、何筆として数えます）に一つずつ付けられています。

土地の売買や賃貸などを行う場合、売買契約書や賃貸契約書に記載される契約対象土地の表記も、住居表示ではなく地番になります。法務局に備え付けられる不動産の登記簿も、土地は住居表示ではなく地番で記録・管理されています。

また、登記簿に記録されている建物の所在も土地同様に、地番が用いられます。

従来、地番は住所として使われてきましたが、住宅などの建物が増え、市街化が進むことで、地番を住所にすることはとても不便になってきました。 地番を住所にした場合、地番の番号は地図上では必ずしも番号の順に並んでいませんので、住所の特定に時間がかかるのです。

地番によって郵便物の配達もままならなかった区域が、町の名前を変更し（町、丁名）、街区ごとに番号を付け（街区符号）、建物に番号を付ける（住居番号）ことで、「町を分かりやすくした」のが住居表示です。

住居表示が実施された地域では場所の特定がしやすくなり、郵便物の配達等だけではなく緊急車両の到着などもスムーズになります。 住居表示は暮らしを便利にするためのものなので、住居表示が実施されている地域でも地番が無くなったり廃止されるわけではありません。

例えば、自分が所有する不動産を売却する場合等で地番を調べなければならないとき、その地番はどうやって調べればいいのでしょうか？

先述したように、住居表示が実施されていない地域であれば地番が住所になっていますので分かりやすいのですが、住居表示が実施されている場合、その住所に地番は表記されていません。

地番を調べる場合は以下の書類や方法で確認してみましょう。

固定資産税等の納付書を確認する

固定資産税が課税される土地であれば、毎年、固定資産税の納付書が送付されてきます。この納付書にはその土地の地番が必ず記載されています。

登記識別情報（または権利証、登記済証）を確認する

登記識別情報（または権利証、登記済証）にも地番が記載されていますので、お手元にこの書類があれば確認が可能です。

法務局に行ってブルーマップを確認する

その土地を管轄する法務局には、「ブルーマップ」という住居表示と地番が重ねて表示してある住宅地図が備え付けられています。管轄法務局に行けばこのブルーマップを閲覧することができます。

法務局に電話して確認する

調べたい土地が遠隔地の場合などで、管轄法務局に行くことが困難なときは、管轄法務局へ電話で地番の照会をすることも可能です。

このお家を解体

新しいお家が

地鎮祭

一般的に、工事着手前は施工会社が近所の住民に挨拶回りをします

地鎮祭を行わないとしても、あなた（施主）が直接ご近所さんへ

｢これから工事が始まりご迷惑をかける旨の挨拶｣に行くことが大切です

上棟式

家の土台となる棟木を取り付けたあとに竣工後の安全を願って行われる儀式

大工の棟梁など工事関係者へのご挨拶の意味あいが強い

信仰のない人にとっては、地鎮祭や上棟式などの儀式は

意味のないものだと感じるかもしれません

もし仮に行わないからといって職人さんたちが仕事の手を抜くことはないでしょうが

家づくりに携わる職人さんたちというのは

常に危険と隣り合わせの仕事をしていることから縁起を担ぐ人が多いといいます

地鎮祭（じちんさい、とこしずめのまつり）とは

土木工事や建築などで工事を始める前に行う

その土地の守護神（鎮守神）を祀り土地を利用させてもらうことの許しを得る

これには神式と仏式があり

一般には神を祀って工事の無事を祈る儀式と認識されており

安全祈願祭と呼ばれることもある

鎮地祭、土祭り、地祭り、地祝いとも言う

地鎮祭の神棚

地鎮祭のお供え

神式の一般的な地鎮祭の流れ

手水（てみず、ちょうず）

神事の会場に入る前に手水桶から掬った水で両手を洗い、心身を浄める

修祓（しゅばつ）

開式の後、祭典の本儀に先立ち、参列者・お供え物を祓い清める儀式

降神（こうしん）

祭壇に立てた神籬に、その土地の神・地域の氏神を迎える儀式

（神職が「オオ～」と声を発して（「警蹕（けいひつ）」と言う）降臨を告げる）

献饌（けんせん）

神に祭壇のお供え物を食していただく儀式

祝詞奏上（のりとそうじょう）

その土地に建物を建てることを神に告げ

以後の工事の安全を祈る旨の祝詞を奏上する

清祓・散供（きよはらい・さんく）

土地の四隅を祓い清め、合わせて米・塩・切麻を撒く

切麻（きりぬさ）・散米（さんまい）とも言う

地鎮（じちん）

忌鎌（いみかま）を使った草刈初（くさかりそめ）

忌鍬（いみくわ）を使った穿初（うがちぞめ）

鎮物（しずめもの）の埋納等が行われる

玉串拝礼（たまぐしはいれい）

神前に玉串を奉りて拝礼する。玉串とは、榊等に紙垂と木綿を付けたもの

撤饌（てっせん）

お供え物を下げる

昇神（しょうしん）

神籬に降りていた神をもとの御座所に送る儀式

この後に閉式が行われる

工事の無事を祝う儀式を取り行うことで

工事関係者があらためて身をひきしめられるいい機会になるのかもしれません

さあ！建築工事の始まりです。

素敵な２世帯住宅になりました。

皆様は、新しいお家を探される際に何を重視されますか？

様々なご意があるとは思いますが、住環境を重視される方が多いと思います。

安全、快適な暮らしを送るためには、これから住もうとしている街がどのような場所か、あらかじめ調べておく必要があります。

その主な方法としては、実際に現地を見たり歩いたりして確認する、インターネットなどで情報を収集するという2つがあります。

＜現地で確認すること＞

• 駅から現地まで実際に歩いてみたときの所要時間
• 駅から現地までの経路に死角となる場所がないかなど防犯に関すること
• スーパーや商店街の有無と場所、品揃え、営業時間など生活の便利さに関すること
• 学校や公園、病院、図書館、その他施設の所在状況
• 周囲に騒音や臭い、振動などの原因になる施設などの有無

＜インターネットで収集できる情報＞

• 自治体によって異なる住宅関連助成、子育て支援、その他行政サービスの内容
• 災害が起きた時に危険な場所や避難場所など
• 犯罪の発生状況や危険な地域

特に近年は、防災意識が高まり、気にされているのではないかと思います。

今回は、インターネットで見れる防災・ハザードマップをご紹介します。

『まつやま防災マップ』

https://www.city.matsuyama.ehime.jp/smph/kurashi/bosai/bousai/keihatu/bousaimap.html

『まつやま内水ハザードマップ』

https://www.city.matsuyama.ehime.jp/kurashi/kurashi/gesuido/syoukai/map.html

『まつやま土砂災害ハザードマップ』

https://www.city.matsuyama.ehime.jp/kurashi/bosai/bousai/keihatu/2019dosha_map.html

是非、ご参考にして下さい！！

不動産を探すときは、まず、ポータルサイトを使って物件探しをする人がほとんどでしょう。そのうちに「ネットに掲載されていない物件があるのでは？」「もっとオトクな情報があるのでは？」と考えるようになる方も少なくないようです。

不動産の「掘り出し物」は、果たしてあるのでしょうか。

不動産の掘り出し物は、ほとんどないと私は思います。 なぜならば、不動産業界のルールとして、「レインズ」という不動産業者のみが閲覧できるデータベースのサイトがあり、そこに掲載しなくてはいけないというルールがあるからです。

自分が希望する条件にぴったりの物件を見つけるためには、相性のよい不動産会社または、担当者を見つけ出すことだと思います。

それでも自分にとっての掘り出し物が見つからないと思っている人は「悪意のある不動産業者を訪問してしまった」「自分の希望条件を不動産会社の人に理解してもらえない」のどちらかではないでしょうか。

掘り出し物を見つける最短ルートは、相性のよい営業マンを見つけることだと私は思います。

買い手の「思い」をきちんとヒアリングしてくれ、共感してくれる営業マンならば、古くても建物の基礎がしっかりしている物件や、周辺環境が良い物件を紹介してくれるでしょう。

買い手のコンシェルジュ的な役割をしてくれる営業マンと物件探しを行えば、ポータルサイトやレインズに掲載されている物件の中から、営業マンが、物件探しを行っている人にとっての「掘り出し物」であるものを紹介してくれるはずです。

また、希望物件が今はなくても、時間が経って、新たに良い物件が売り出された時に声をかけてくれるのではないでしょうか。

近年はインターネットに、売り物件を掲載するのが当たり前になっています。そのために、1つの不動産会社が好物件を、いわゆる「囲い込み」するということは、ほとんどなくなりました。

掘り出し物を見つけるということは、「探し方を工夫すること」に等しくなっています。物件の上手な探し方を身に付けることが掘り出し物を見つける最短ルートといえるのではないでしょうか。

昨日物件調査と　お客様の敷地の道路への寄付の件で

伊予市役所に行ってきました。
市役所は何ら変わらない部署のつくりでしたが
案内板にこんな表示が

興味を持って行ってみました。

天気が悪く冬の寒空でしたが素敵な空間が

ひらけていました。

春先や秋口の穏やかな季節ならちょっと休んでいたい空間でした。

さて次回の私のブログは・・・予定

ヒントはこの画像　わかりますか？？？？

次回のブログをお楽しみに

年が明けて春が来ると引越しシーズン到来です！

皆様の中にもお引越しを考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか？

賃貸にするか、購入するか迷われている方も多いと思います。

今回は、賃貸派と購入派の意見を参考に記載しますね。

＜賃貸派の満足ランキング＞　　　　＜購入派の満足ランキング＞

1位　立地　　　　　　 54点　　　　1位　立地　　　　　　37点

2位　気楽さ　　　　　   32点　　　  2位　資産性　　　　　30点

3位　住居費　　　　　  31点　　　   3位　住居費　　　　　28点

4位　ランニングコスト　　18点　　　   4位　広さ　　　　　　18点

5位　広さ　　　　　　　14点　　　  5位　老後の安心　　　15点

賃貸派は住み替えを気軽にできることや、ローンを組まなくていい「気楽さ」が2位なのに対し、

購入派は自分のものであるとい満足感に加え、ライフスタイルの変化に応じて、売ったり、貸したりできる

安心感から「資産性」が2位にランクインしているようです。

＜賃貸派の後悔ランキング＞　　　　＜購入派の後悔ランキング＞

1位　防音性 　　　　　 13点　　　　1位　不満なし　　　　21点

2位　老後の不安   　　   13点　　　  2位　広さ　 　　　　　11点

3位　不満なし  　　　　  12点　　　   3位　居住費   　　　　 9点

4位　資産にならない　　11点　　　   4位　眺望　　　　　　 9点

5位　手を加えられない 　10点　　　  5位　ランニングコスト  　 9点

「買う」派は「不満なし」がトップと、満足度の高さがうかがえます。上位に「広さ」、「眺望」などが

ランクインしているのは、予算との兼ね合いで条件を譲った部分があったのでしょう・・・。

「賃貸」派は今の「気楽さ」をとった分、「老後の不安」を感じている人も・・・。

また、「防音性」が後悔の1位になるなど、住まいの性能の部分で我慢をしているケースもあるようです。

上記のランキングを見てみると、老後の安心感に大きな差があることが分かります。

老後は収入が減ることが多いが、長生きするほど、病気や介護のリスクは高まり、支出に関しては予測が

難しいです。そんななか、「買う」の場合、ローン完済後は毎月の住居費は管理費と修繕積立金だけなので、

家賃相場に比べると低いランニングコストで住み続けることが可能になります。

老後に得られる安心感は大きいですね！

いずれ購入をするつもりで賃貸を選択されている方も多いと思います。

その中の多くの方が、購入したら毎月の住居費がアップしそう・・・と二の足を踏んでいるのではないでしょうか？

それなら、まずは今の家賃程度で購入できる家はいくら位なのか目安をつかんでみては如何でしょうか？

お電話でもメールでもお気軽にご相談ください！

・近隣施設事由

物件を建てようとする近くに、墓地や霊園、火葬場、変電所などがある場合。

墓地や霊園、火葬場が近隣であれば、解体工事や基礎工事をしているときに、墓地の名残などが出てきた場合、問題になる可能性もあります。また近隣の墓地も管理がしっかりされていないと、猫やカラスなどが発生する場合がありますので、衛生上よくありません。

また火葬場が近くにあるのであれば、臭い問題は深刻な問題になります。風向きによっては火葬場の煙がダイレクトに流れてくる場合もあります。

変電所が近くにある場合も、上空には高圧線が走っていますし、場所によっては変電設備から低いノイズ音が聞こえる場合もあります。送電線・変電所からの磁界が健康に悪影響を及ぼすことはないと考えられていますが、過敏な人にとっては大きな問題です。

・境界確定事由

土地を購入する上で、土地の範囲を知ることはとても大切です。

なかでも境界線があいまいになっている土地は、注意が必要です。

土地の境界線がどこにあるのかが明記されているのが測量図です。測量図で境界線が明確になっていないと、その土地の面積が変わってしまうこともあり、場合によっては数十㎡も小さくなることがあります。

境界線が不明確だと設計士も、その土地を最大限に活用する設計ができなくなり、部屋の延べ床面積も狭くなってしまいます。

簡易測量図や法務局に登記された地籍測量図は、その土地の境界線を保証するものではありません。後々のトラブルを回避するために境界確定測量図を作るべきです。

これは国家資格を持つ土地家屋調査士に依頼することが一般的です。もちろん当該敷地に接する隣人の数が多くなるほど作成費用が高額になります。土地家屋調査士が隣人と話をして測量図を作成し、署名や捺印をもらう必要があるのです。また現地に境界杭や境界鋲がない場合はその設置費用も必要です。

・近隣住民事由

例えば、購入予定地の近くにゴミ屋敷があったり、また、少しの時間、道に車を停めただけで警察に通報されるなど、近隣住民に問題があると、実際に施工する段階でいろいろとトラブルが発生してきます。

実は、その近隣住民情報をそれとなく調べる方法があります。

地域には大概、お話好きのご婦人が住んでいます。現地調査の時に、偶然会ったふりをして、「この近くに土地を買いたいのですが、住み心地はどうですか?」などの会話から、近隣住民の情報を引き出す方法もあります。あまりにも問題が大きいようなら、その土地の購入は見合わせたほうがいいのかもしれません。

重要事項説明書４の　このページです。

都市計画法　建築基準法について明記説明を受けるページです

【 都市計画法の概要】

  都市計画法の目的等 と 都市計画法の目的と基本理念

 (1) 目的

都市計画法は、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るため、

広域的見地から定められる　とされています。

国土全体 あるいは地方全体の開発計画や利用計画等の上位計画に沿った

当該都市の

「土地利用」、「都市施設」、 「市街地開発事業」に関する計画を

総合的かつ一体的に定めることにより、

国土の均衡ある発展と公 共の福祉の増進に寄与することを目的としている。

したがって、都市計画を決定又は変更する際には、

上位計画に当たる国土利用計画法、国土形成計 画法等の

法律に基づく諸計画や

市町村が定める各種計画等との整合を図る必要があり

内容によって はこれらの拘束を受けることとなる。

また、各種都市計画の内容については

都市計画法のほか

都市計画法を受けて別法で

具体的内容 を規定しており

例えば、地域地区のうち用途地域については

指定要件を都市計画法で、指定地域に おける規制内容等を

建築基準法で詳細に定めています

(２） 基本理念 都市計画の基本理念については

都市計画法第 2 条に明記されており

農林漁業との健全な調和を 前提として

次の 2 つの理念が掲げられています

① 健康で文化的な都市生活及び機能的な

　都市活動を確保すべきこと

② 「①」のためには適正な制限のもとに

　土地の合理的な利用が図られるべきこと

【建築基準法の概要】

現行の建築基準法及びその前身である市街地建築物法は

明治維新の影響により西欧の建築法規に由来しています

もちろんわが国にも古くから建築法規がありました

西暦710年（大宝元年）に制定されたといわれている

大宝律令には

私邸を建てるにあたって

近隣の人家を監視する楼閣を設けることを禁じる

内容のものがありました

現在調査し得る限りでは、これがわが国最古の建築法規といえます。
　

また、1030年頃、後一条天皇の時代には

住宅が贅沢になることを戒めて

敷地の規模を制限したり

階級により築垣（ついがき）・檜皮葺（ひわだぶき）の家を

造ることを禁じた例がありました

これらは、当時の封建制社会における

身分制度を色濃く反映した規制であると言われています。
　

さらに、江戸時代においては、建築法規の記録が多数残っています。

大火災が頻発した江戸の町としては

必然的でもある防火に関する規制でした
1657年（明暦3年）の振袖火事

1772年（明和9年）の目黒行人坂大火

1855年（安政2年）の大地震など、大火災が発生するたびに

防火のための御触書が発布されました。

明暦の大火後には

道路の拡幅、延焼防止用の「火除地」の指定や

屋根の土塗り奨励や町屋の3階櫓（やぐら）の禁止などの

防火措置がとられました

これが現在の　防火地域・準防火地域の事と同様の規制だといえます

瓦葺きの屋根については

火災時の崩落で多数の死者が出たことから

土蔵以外に用いることが一時禁止されていましたが

1674年（延宝2年）に　今日のような桟瓦（さんがわら）が発明されたことにより

1720年（享保5年）には瓦葺き禁止は解除されました

1843年（天保14年）の御触書では

火災後再建する町屋の屋根は瓦葺きとし、壁は土塗りとすることとされました
　

明治時代には全国規模の建築法規はなく、

東京：神奈川・滋賀・山口・大阪・兵庫などで地方規制が定められていました。

1879年（明治12年）の大火後に出された東京府命令では、

防火路線を選定し、路線の両側に建築する建築物は、

煉瓦造（れんがづくり）・石造・土蔵造の3種類のみを認めるという

今日の路線防火の制度が取り入れられました

（これが現在の　防火地域・準防火地域の事と同様の規制だといえます）

1886年（明治19年）に定められた

滋賀県家屋建築規則は

住居の最小規模や便所の附置義務などまで含む

法規だったと言われています。

大正時代に入り、全国規模の建築法規がつくられました

1919年（大正8年）に公布・施行された

【都市計画法】と【市街地建築物法】です

この市街地建築物法が

現在の建築基準法の基となるものといえます。

ただ、その多くは建築規制を法律に定めるのではなく

政府の命令によって加えて行くという

命令委任の多い法律でした

第二次大戦から戦後数年間は

戦争のためこの法律の施行は停止されていましたが、

1945年(昭和20年）　終戦直後から

臨時建築等制限規則による

建築統制　

（建築できる最大面積の規定や材料の量や調達手段の方法等事細かい内容と　加えて自己申告書の添付）

戦火によって失った住宅を

日本全国で焼け野が原になった場所に　

の坊主的に　建築するのを制限する目的で

（建築資材が全国で不足するのを防ぐ目的）

1948年（昭和23年）

臨時建築等制限規則による建築統制も解除されたことから、

「市街地建築物法」が再び適用されるようになりました。

その際、戦後の社会に適合した建築行政を行うために

「市街地建築物法」の全面改正の要望が出されたため、

当時の建設省は

1949年（昭和24年）から改正案作成に着手し、

1950年（昭和25年）に建築基準法が施行されました。

①建築基準法の目的（1条）

　建築基準法　1条には、

「　この法律は、建築物の敷地、構造、

設備及び用途に関する最低の基準を定めて、

国民の生命、健康及び財産の保護を図り、

もつて　公共の福祉の増進に資することを目的とする。 」

と　定められています。
　

具体的な内容としては、

①建築物の構造的安全性や防火と避難、健康で快適な生活など建築物の安全性と衛生を確保するための規定

②良好な市街地環境を確保するための規定

　の　2つに大別されます

このページでは購入する場所（土地がどのような規制のもとの土地か）なのかが

明記　説明されていて　どのような建築が出来るのか　できないのかがのっていて　とても重要です

用途地域　建蔽率　容積率　等々重要な制限項目が明記されています。

・よう壁事由

よう壁とは斜面の崩壊を防ぐために設計・構築される壁のことです。

このよう壁自体が行政の認定を得ていない場合はかなり問題になります。

コンクリートの建物では問題が少ないのですが、木造物件では認定されたよう壁に合わせて作り直すか、1階部分をコンクリート造にするか、または高さ2mほどのコンクリート防護壁を新たに作らない限り、よう壁の下の敷地に木造の物件は建てられません。よう壁の作り直しには500万円から、場合によっては1500万円ほどかかる場合もあります。

・前面道路、水道管事由

前面道路が狭い物件が売れ残っているのをよく見かけます。なぜ、前面道路が狭いと売れ残るのか。それは、いざ建築する際に工事の2トントラックが建設現場の前まで来れないから、運搬費用が掛かってしまうからです。

また、施工前に工務店は現地を視察に来ますが、例えば水道管が敷地の前まで来てない場合、大きな通りの本管から水道管を引いてこなくてはなりません。

目の前まで水道管が来ているけど、その水道管が細すぎて新たに水道管を継ぎ足すと、その地域の水圧が弱くなってしまいます。その場合、本管から新たに水道管を引くのですが、本管までの距離が長ければ、長いほど、数百万円ものコストがかかってくるのです。

・埋設物・地下埋設物事由

その土地に建っていた建物を解体しているときに、その土地の地下から昔の家の解体の時に処理しなかった瓦やガラがいっぱい出てきた──このように地下に何か埋まっていた場合。

地下埋設物は解体業者や地盤調査会社が実際に作業して気づく場合がほとんどです。

埋設物でいうと、以前建っていた住宅の基礎や住宅を解体した時のゴミ、瓦、トタン屋根などが出てきたことがありました。そういったものが埋まっていると、これから建てる物件の基礎を作ることができなくなります。

土地情報で、埋蔵文化財指定区域に入っていると、地下から重要文化財などが出る場合もあります。重要文化財が出てしまうと、文化財を掘り起こすまで工事はストップし、文化財を掘り起こす費用までもオーナー負担になってしまいます。

購入予定の土地の近くに保存樹木がある場合も注意すべきです。保存樹木が隣接している場合、その枝などがある影響で、実際に100平米あっても使える部分が60平米になるなど敷地面積を最大限に活かせない設計になる場合もあります。

・軟弱地盤事由

例えば、昔、沼だった地域の上にある土地だとか、埋め立て地など、地盤に問題がある場合、基礎を作るとき杭を深くまで打ち込むために、かなりコストがかかる場合があります。

地名からその地域が昔、どういった場所だったのか推測できる場合もあります。たとえば「沼」などの地名がついている地域は、軟弱地盤の可能性があります。また地盤調査会社で周辺事例を調べれば、周辺地域でボーリングしたデータを見ることもできるので、地盤がしっかりしているのかどうかがわかります。